空き家活用の選択肢|方法ごとのメリット・デメリットを解説

更新日:2020年8月25日

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空き家は放置しておくと多くのデメリットやリスクが発生します。そのため、活用することが大切であり、その方法はさまざまあります。

数多くの選択肢を把握しておくことで、空き家は活用しやすくなるでしょう。空き家問題を解決し、所有者自身の利益につなげるためにも、どのような活用法があるのかを知り、実際に実行していくことが大切です。

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はじめての空き家の活用で大切なこと

不動産は所有しているだけでコストがかかるので、使っていない空き家はなんらかの方法で活用することが大切です。空き家を活用することで、維持費や管理のコストをかけるだけの価値が生まれ、損がなくなるでしょう。また、活用方法次第では、利益が得られることもあります。

空き家活用の選択肢を知ること

空き家の活用を考えるなら、まずは選択肢を知ることが大切です。選択肢を知らないと、そもそもどのように活用してよいのかが判断できません。空き家を活用する際の選択肢はさまざまですが、代表的なものだと次があげられるでしょう。

活用方法概要
賃貸利用そのまま貸し出して賃貸物件から収益を得る
リフォーム・リノベーションをして活用空き家に付加価値をつけることで活用方法を考える
空き家ビジネスをする民泊やシェアハウスなどで利用する
解体して土地を活用する駐車場利用などの土地活用方法を考える

空き家は活用方法次第で収益化も可能です。他にも自分が住むという選択肢もあり、収益化するだけではなく、居住用の物件として利用することも活用方法の1つです。

空き家の売却も含めて不動産会社に相談がおすすめ

空き家は活用するだけではなく、売却するという選択肢もあります。売却も含めて活用方法を考えるなら、まずは不動産会社に相談してみることがおすすめです。

空き家の活用にはさまざまなリスクがあり、例えば活用しても需要が得られず、利益が出ないことが考えられます。空き家の状態や周辺環境次第では需要が得られず、上手く収益化ができないこともあります。

また、活用を始めるまでにコストがかかることもあり、活用開始後もランニングコストを支払わなければなりません。収益化ができても、コストを回収するまでに長期間かかったり、場合によってはコストが上回って損失が出てしまうこともあります。

活用する場合は管理の手間なども考える必要があり、失敗すると時間的コストと金銭的なコストの両方がかかってしまうことも少なくありません。

売却によって処分する場合なら、空き家を手放し、現金を受け取って終了です。その後費用が発生することもなく、管理の手間もないので、空き家を活用するよりは苦労が少ないでしょう。

売却を検討するなら、まずは一括査定を受けて、空き家にどれくらいの価値があるのかを把握しておくことが大切です。不動産会社によって提示する査定額は違うので、複数社で比較しておかないと相場価格は判断できません。

一括査定サイトなら一度にまとめて複数社から査定が受けられるので、その結果を比較して効率的に相場価格を把握し、空き家の価値から活用方法を考えてみるとよいでしょう。

空き家の活用方法を選ぶ時の基準

空き家の活用方法はさまざまありますが、実際に活用する際にどの方法がよいのかで悩む人は多いです。活用方法を決める際には、次の2つを基準に考えてみることがおすすめです。

  • 空き家の価値や状態
  • 空き家周辺の需要

これらの基準を参考にして、空き家ごとに合った活用方法を考えていきましょう。

基準1:空き家の価値や状態

まずは空き家の価値や状態を確認しておきましょう。空き家にどれくらいの価値があるのかを知っておくことで、売却するか活用すべきかの選択肢を決められます。

空き家の資産価値が高いなら、その時点で売却して現金を手元に残してもよいでしょう。また、価値が高いということは、それだけで活用できる可能性があるということでもあるため、継続的に利益を得たいなら活用を考えることも1つの方法です。

次に空き家の状態を確認し、問題なく住めるかどうかをチェックしておきましょう。特に問題がないようなら、少し掃除などの手入れをすることで、貸し出したり、ビジネスの店舗として活用したりできます。

老朽化が進んでいる場合は、リフォームやリノベーションなどで手入れをすることを検討しましょう。この際にあまりに費用がかかりそうなら、解体して土地のみでの活用方法を検討してみることもおすすめです。

価値が高く、状態もよいなら売却や賃貸利用がおすすめであり、価値が低く、状態が悪いならリフォームなどでの修繕を検討するとよいでしょう。ただし、価値が低くても売却自体は可能であるため、空き家を処分したいなら売却を考えても構いません。

基準2:空き家周辺の需要

活用方法を考えるには、空き家周辺にどのような需要があるかも知っておかなければなりません。いかなる需要があるかを知ることで、適した活用方法も見つけられるでしょう。

例えば周辺に人の往来が多かったり、住宅地だったりする場合は、賃貸住宅やシェアハウスとして貸し出すことがおすすめです。また、人が住む地域なら売却も選択肢の1つです。

反対に人が少ない、あるいはビジネス街などであるなら、賃貸に出しても需要が得られない可能性があります。もし車の往来が多いようなら、解体して駐車場を作ることで、需要を獲得できるでしょう。

観光地などの場合も駐車場活用はおすすめであり、他にも宿泊者の需要を獲得できる民泊事業も向いています。土地の性質や周辺の需要によって適する活用方法は変わるので、その地域ではどのような需要があるかは活用方法を考えるうえで重要な基準になるでしょう。

代表的な空き家の活用方法のメリット・デメリット

空き家活用方法として代表的なのは、次の4つです。

  • そのまま貸す場合
  • リフォーム・リノベーションなど修繕をして空き家を活用する場合
  • 空き家をビジネス活用(民泊やシェアハウス)する場合
  • 解体して土地を活用する場合

これらの活用方法には、メリットとデメリットの両方があります。活用方法ごとの特徴の違いを把握し、自分の場合はどれが合っているかを考えてみましょう。

活用方法1:そのまま貸す場合

空き家の状態がよいなら、賃貸物件としてそのまま貸す方法で活用できます。賃貸需要が見込めるなら、毎月家賃として固定の収入が得られます。自分が住まない場合でも、誰かに住んでもらうことで空き家は活用でき、まだ使える建物を無駄にせずに済むでしょう。

そのまま貸す場合のメリット

空き家をそのまま貸す場合のメリットとしては、次の2つがあげられます。

  • 毎月固定の収入が得られる
  • 物件の管理を借主に任せられる

賃貸の場合は、毎月支払われる家賃が自身の収入となります。入居者が決まると、その人が住んでいる期間は毎月家賃が支払われるので、固定した収入が得られるのは大きなメリットです。

不動産の種別や入居者の生活状況にもよりますが、一度住んだらすぐに退去するということはあまりありません。少なくとも1年程度、長い場合だと数十年にわたって家賃収入を得られることもあり、一度収益が発生してからは、安定して利益が得られます。

また、入居者がいることで、物件の管理を借主自身に任せられることもメリットの1つです。誰も住んでいない場合は、物件管理は自分で行わなければなりませんが、入居者がいるなら部屋の管理はその人自身に任せられます。

人が住んで管理されることによって、空き家のまま放置するよりも老朽化を防ぎやすくなり、資産価値の大幅な減少も免れられるでしょう。

そのまま貸す場合のデメリット

賃貸住宅にするデメリットとしては、次の3つがあげられます。

  • 家賃でコストを回収できるとは限らない
  • 退去後は原状回復費用がかかる
  • 空室で収益が出ないこともある

物件を貸し出すまでにはさまざまな費用がかかり、不動産会社に仲介してもらうだけでもコストは発生します。また、貸し出す際に家に手を加える場合は、これにも費用がかかることは覚えておきましょう。

貸し出す前にかかった費用は家賃によって回収できますが、かかった金額次第ではなかなか回収できず、利益発生までに長期間かかってしまうこともあります。

また、入居者が退去すると、次の人に貸し出すためにハウスクリーニングやリフォームなどが必要な場合も多く、原状回復にコストがかかります。初期費用からランニングコストまで考えると、家賃収入を得ていても、実際にはマイナスを回収しているだけで利益が出ていないこともあるでしょう。

さらに家賃収入が得られるのは入居者がいる場合であり、空室が続くと収益が出ず、マイナスだけが増えていくことも少なくありません。マンションの一室や戸建てを賃貸利用する場合は、収入が0か100かとなり、振れ幅が大きいです。

賃貸物件は入居者の有無に関係なく管理にコストがかかるので、空室が続くとマイナスが増えていくことは覚えておきましょう。マイナスを避けるには、確実に入居者を獲得する必要があり、事前に賃貸需要があるかを調べておくことが大切です。

活用方法2:リフォーム・リノベーションなど修繕をして空き家を活用する場合

そのまま活用できないほど老朽化が進んでいる場合は、リフォームやリノベーションをして修繕してから、空き家を活用する方法もあります。修繕することで物件価値を高めることができ、さまざまな方法で活用できるようになります。

リフォーム・リノベーションなど修繕をして空き家を活用する場合のメリット

リフォームやリノベーションをしてから活用する場合のメリットは、不動産活用の選択肢が増えることがあげられます。物件の状態をよくしておくことで、さまざまな用途で使いやすくなり、物件価値が向上することで、収益化した際により大きな利益を得られることもあります。

例えば賃貸物件として貸し出すなら、従来の状態よりも修繕後のほうが物件の魅力は高いので、家賃を高めに設定しても入居者を募りやすいでしょう。収益化を目指さず自分で住む場合でも、リフォームやリノベーションをしていることで状態がよくなっており、よりよい生活環境で暮らせるというメリットがあります。

リフォーム・リノベーションなど修繕をして空き家を活用する場合のデメリット

事前にリフォームやリノベーションをするデメリットとしては、高額なコストがかかる場合があることが考えられます。物件の状態やどの程度の修繕をするかによっても異なりますが、リフォームやリノベーションでは100万円以上の費用がかかることも少なくありません。

修繕の規模によっては、1,000万円以上の高額なコストがかかることもあります。リフォームなどにかけるコストが高すぎると、収益化を目指して活用した際に、初期費用の回収が難しくなるというデメリットがあります。

空き家の活用によって収益が発生していても、初期費用を回収するまでは実際の利益はありません。つまり、利益が出るまでに長期間かかり、場合によってはコストを回収しきれずに損失が出てしまうこともあります。

リフォームやリノベーションで空き家の価値を向上させることはおすすめですが、この際には費用をかけすぎないようにしましょう。コストは念入りに計算し、収益化して回収できる金額で修繕することが大切です。

活用方法3:空き家をビジネス活用(民泊やシェアハウス)する場合

空き家はビジネス活用することも可能であり、民泊やシェアハウスなどの選択肢があげられます。民泊やシェアハウスの需要は高まっており、ビジネス活用することで多くのユーザーを得られることもあります。また、これらはあくまで一例であり、空き家を使ったビジネス活用の方法は、他にも選択肢があるでしょう。

空き家をビジネス活用(民泊やシェアハウス)する場合のメリット

ビジネス活用をするメリットとしては、多額の利益を得られる可能性があることです。民泊やシェアハウスはもちろん、空き家を店舗にして事業をすることも可能です。最近では空き家を改装した古民家カフェも増えているため、飲食店などにして使う方法も考えられるでしょう。

ビジネス活用の場合はユーザーの数次第で利益が上がり、賃貸のように収入に限界がありません。つまり、ビジネスの手腕次第で利益はどこまでも拡大でき、収益に明確な上限がないことは大きなメリットです。

空き家をビジネス活用(民泊やシェアハウス)する場合のデメリット

空き家をビジネス活用するデメリットとしては、ビジネスが必ずしも成功するとは限らないことがあげられます。成功すると多額の収入が得られますが、失敗すると大きな損失を抱えてしまうことも少なくありません。

ビジネス活用をするには初期投資が必要な場合も多く、これが回収できずに負債だけが残る可能性があることは理解しておきましょう。また、ビジネスは時代にマッチしているか、その地域のニーズを獲得できているかによっても成功するかどうかが変わります。

そのため、周辺での需要を正しく把握できていないと、失敗する可能性は高いでしょう。ビジネス活用での失敗を防ぐには、その地域ではどのような需要が高いのかを調査するなど、念入りなマーケティングをしておくことが大切です。

活用方法4:解体して土地を活用する場合

空き家自体に価値がない、あるいは建物の活用が難しいなら、建物を解体して土地のみ活用するという方法もあります。

空き家の活用方法にはさまざまな選択肢がありますが、空き地の活用方法にも多数の選択肢があります。空き地ならではの活用方法もあるため、解体してから不動産活用を考えるという選択肢もあることは頭に入れておきましょう。

解体して土地を活用する場合のメリット

建物の活用方法がない、あるいは建物に価値がない場合でも、不動産活用の方法を考えられることが、解体して土地のみで活用する場合のメリットです。

空き家は放置し続けることで老朽化が一気に進行してしまい、建物の価値がなくなって活用自体ができなくなることがあります。このケースでも解体して更地にすることで、土地を活用して収益化を図ることが可能です。

土地のみで利用するなら、駐車場やプレハブ倉庫を作って貸し出したり、太陽光パネルを設置して発電に使ったりもできます。また、建物を新築して住んだり、賃貸住宅として貸し出したりすることも可能です。土地のみの活用方法は選択肢が広く、幅広い活用方法を選べる点もメリットでしょう。

解体して土地を活用する場合のデメリット

土地のみで活用する場合のデメリットとしては、解体に費用がかかることがあげられます。土地の収益化を考える場合は、解体費用を回収してから実際の利益が出ることになるでしょう。

また、駐車場を作るなど、活用に際して費用がかかる場合は、これも初期費用となり、利益が出るまでに時間がかかってしまいます。他にも周辺需要次第では、土地活用をしても利益が得られないこともあります。

誰もいない土地では、駐車場や倉庫などを作っても、利用者が現れず、利益が発生しません。土地のみの活用を考えるなら、周辺に人はいるか、その人たちはどのような需要を持っているかを調査しておき、活用方法を考える必要があります。

空き家の活用をするときの注意点

空き家を活用する際には、次の3つの点に注意しましょう。

  • コストをかけすぎない
  • 利益が出るかはきちんと計算する
  • 空き家の放置は避ける

これらの注意点を把握しておかないと、活用に失敗したり、損をしたりする可能性があります。

注意1:コストをかけすぎない

空き家活用を開始するまでには初期費用がかかることが多いですが、最初にコストをかけすぎるのはよくありません。初期費用が大きいと、収益化してから利益が出るまでに時間がかかってしまい、費用の回収だけで長期間を要してしまいます。

収益化に失敗したり、得られる収益自体が低かったりすると、費用を回収できず、損をすることもあるでしょう。空き家の活用では初期費用だけではなく、ランニングコストもかかります。そのため、最初に費用をかけすぎてしまうと、ランニングコストも加算されて費用分の支払いがさらに多くなり、利益が出るまでにさらに時間がかかります。

活用前にはどれくらいのコストがかかるかを計算しておき、回収までの期間もシミュレーションしておくことが大切です。

注意2:利益が出るかはきちんと計算する

収益化を目指す活用をするなら、利益が出るかどうかはきちんと計算しておきましょう。収支の計算をしておかないと、収益は出ていても実際には利益が出ておらず、マイナスになっているということも少なくありません。

周辺需要からどれくらいの収益が見込めそうなのか、活用開始までにかかる費用やランニングコストがいくらくらいなのかは、事前にシミュレーションしておく必要があります。

利益がどれくらい出るか、いつ頃に費用を回収できそうかを計算しておき、念入りな計画を考えることが、空き家活用で失敗しないためのポイントです。

注意3:空き家の放置は避ける

空き家はなんらかの方法で活用することが大切であり、放置することは避けましょう。誰も住まない家は老朽化が一気に進み、資産価値も急速に下落します。一定期間放置してしまうと、いざ活用しようと思った際に老朽化が進んでおり、資産価値も下落しているので、活用が難しくなることも少なくありません。

また、空き家を放置し続けることで、「空家等対策の推進に関する特別措置法」の適用対象となることがあります。

この対象になると空き家の補修や解体などが自治体から勧告され、これに従わないと罰金や固定資産税の軽減措置などのペナルティを受ける場合があります。空き家を放置することにはデメリットしかないため、活用方法は考えておきましょう。

まとめ

空き家の活用方法はさまざまあり、空き家の状態や所在地、周辺需要によってどれが適しているかは異なります。活用が難しかったり、活用の手間をかけたくないなら、売却によって処分することも選択肢の1つです。

売却も含めて空き家の活用方法を考えるなら、まずは一括査定で空き家の価値を把握することがおすすめです。価値を知ることで、売るか活用するかの判断もしやすくなり、不動産会社に相談してどのような選択肢がよいのかアドバイスも受けられるでしょう。

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