中古住宅の注意点を解説!物件探しや契約をする前に知っておきたいこと

更新日:2020年6月24日

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中古住宅は、安く家を買うことができるメリットがる一方で、どんな注意点があるのでしょうか。

中古住宅を契約する前に、必要になる内容や気を付けたほうがいい点を紹介していきます。

物件を購入する費用がかかるだけではなく、手数料や手付金、引越しにかかる費用や、リフォーム工事など様々なコストが必要になります。

家を売るについて知りたい方は、 「家を売る4つの成功法!家を高く早く売るポイントを解説」 の記事をご覧ください。

後悔しない!中古住宅購入の注意点

中古住宅を購入して後悔することは、絶対避けたい事態です。

しかし、中古住宅を購入した人に対するアンケートでは、実に77,5%もの人が後悔しています。

データは、国土交通省が発表している「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」を基にしています。

中古住宅購入後の注意点

具体的に、後悔しているポイント上位3つを見てみましょう。以下の3つです。

順位項目割合
1位リフォームやメンテナンスの費用がかかる36.1%
2位住宅設備が古い34.4%
3位耐熱性能がよくない24.7%

中古住宅購入後の後悔を避けるためには、以上3つのポイントは特に注意する必要があります。

とはいえ、中古住宅購入には購入段階ごとに注意点がいくつかあります。

以下4つの段階に分けて注意点を確認していきましょう。

  • 購入の計画を立てるとき
  • 中古住宅を探すとき
  • 中古住宅を見学するとき
  • 売買契約をするとき

購入の計画を立てるときの注意点

中古の住宅を探している人に、知っておきたい情報を紹介していきます。必要になる料金などを詳しく記していますので、参考にしてみましょう。

  • かかる費用は購入費だけではない
  • 所有する住宅の売却価格も把握する

様々な費用がかかることに注意

中古で物件を購入すると物件の購入代金以外に、仲介手数料やリフォーム代、引越し費用など様々な金額がかかります。前もって、必要になる費用を考えて、準備しておきましょう。

  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 売買契約時に支払う手付金
  • 中古住宅購入後にかかるリフォーム費用
  • 引越しの費用

不動産会社に支払う仲介手数料

仲介手数料は、探していた物件が見つかり契約が終了したときに、成果があった報酬として不動産会社に支払う料金のことです。しかし、金額の上限があり幅が決められています。

上限額の計算の仕方は、建物価格の3パーセントに6万円をプラスしたものです。例に挙げてみましょう。

  • 3000万円で購入した場合は、仲介手数料は96万円。
  • 4000万円で購入したときは、仲介手数料は126万円。
  • 5000万円で購入した場合、仲介手数料は156万円。

売買買契約時に支払う手付金

一戸建てやマンションを契約をしたときに、手付金を渡すことになります。中古の住宅のときは、売る側と買う側の話し合いで決まり、およそ物件価格の10パーセントが目安です。

あらかじめ、用意できる金額を不動産会社に伝えておきましょう。しかし、買主の都合で契約をキャンセルする場合、手付金は戻ってきません。物件を選ぶときは、よく検討してから決めましょう。

また、売主がキャンセルするときは、売る側から買う側に2倍の料金が支払われます。

中古住宅購入後にかかるリフォーム費用

中古の物件を契約をしてリフォームをするとき、引き渡しが終了してから工事を行います。リフォームの料金は、家によっても内容によっても異なります。

事前に施工例を見たり、完成見学会に参加したりリフォーム会社と相談することが必要になります。あらかじめ工事が始まる前に、費用は幾らくらいになるか、現金にするかローンを組むか決めておきましょう。

引越しの費用

住む所が決まって引越しにかかる料金は、頼む業者や荷物の量、曜日、時間帯、時期によって違います。特に、繁忙期になる転勤や入学、就職などで新しく生活を始める時期は、高額なので予算がない人は、混む時期を変えるのもいいかもしれません。

次に、人数と時期別に平均で表した引越し費用を表にしました。ご自分に合ったものを見つけて下さい。

●繁忙期(2~4月)

人数料金
一人(荷物小)51,479円
一人(荷物大)74,430円
二人97,915円
三人123,358円
四人155,096円
五人以上209,993円

●通常期(5~1月)

人数料金
一人(荷物小)43,764円
一人(荷物大)56,964円
二人74,505円
三人92,675円
四人115,729円
五人以上163,598円

売却する物件の価格に注意

家を住み替えて、次の住まいとして中古住宅を考えている方は、売却価格に注意が必要です。

なぜなら、売却価格を含めてライフプランを決めていても、計画の通りの価格で売れるとは限らないからです。

具体的には、あなたの物件を買おうとする人からの交渉が入ったり、売りに出していても買い手が見つからなければ値下げが必要になったりします。

もし今売りに出している物件の、販売戦略や担当者などに不満がある場合は、不動産一括査定サービスで新たに不動産会社を見つけましょう。

もしかしたら、売却を依頼したいと思う不動産会社を経由して、あなたにピッタリな中古住宅を紹介してもらえるかもしれません。同じ不動産会社に売却も中古購入も依頼できればラクですよね。

複数の不動産会社を比較して売却の依頼をしたいときは、無料の不動産一括査定サイト「イエウール」を使ってみましょう。下のバナーをクリックしてください。

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中古住宅を探すときの注意点

中古住宅を探すとき、注意すべきところを6つ説明していきます。現地に行って、ご自分の目で確かめてから契約することをお勧めします。

住宅の状態は見た目だけでは判断できない

住宅は見た目だけで決めずに、物件の記録なども確認しましょう。構造部分に問題はないか、シロアリなどの被害はないか、雨漏りなどリフォームをしていないくても、修理をマメにしている家は、家が長持ちすると言えます。

マンションの場合は、改修工事や大規模修繕を行っているか、見ておきましょう。管理組合記録で確認できるので、よく検討して下さい。

旧耐震規定で建てられているマンションは、大地震に耐えられないため危険で、住宅ローン控除が受けられないなどの可能性がありますので注意しましょう。

階段や廊下、ゴミ置き場などの共用部分の状況を確認することで、そのマンションの住民性を判断することもできます。

住宅の建築年代でよって耐震性の基準が異なる

1981年と2000年に建設された時期によって、耐震基準に違いがあり、1981年6月1日以降に建築された物件は、一定以上の耐震性のある新耐震基準で建てられています。2000年には法律が改訂され、木造建築の耐震性がさらに向上しました。

中古の物件を探しているのなら、1981年以降と2000年から建設されている住宅を選ぶと安心だと言えます。また、その年以前でも耐震診断、耐震補強がされている物件なら、大丈夫でしょう。

建物だけでなく住宅の建つ地盤も確認が必要

建物だけではなく、地盤の確認も大切になります。軟弱地盤、造成地の盛土部分、液状化しやすいことがないか確認しましょう。ネットのハザードマップを公表している自治体もあります。公開していない自治体ならば、その地域の不動産屋に確認してください。

住宅の購入は高価な買い物になるため、過去に地震で被害にあっていないか、どのような対策を取っているか調べましょう。

リフォームは必ずしも思い通りできるとは限らない

購入した中古住宅が昔からの木造工法で建てられているのならば、リフォーム工事がしやすいでしょう。

しかし、2×4工法という壁で家を支える木造住宅だと、壁を取ったり窓の位置を変えなければならなくなり、大変な工事になるのでリフォームが困難になります。

独自で建設している住宅メーカーの物件は、同じ会社でリフォームを頼まないといけない、違法建築や完成後の検査を受けていない家があるので思った通りにリフォーム工事ができない場合があります。

住宅を購入する前に、仲介業者に確認を取ってからよく検討して下さい。

住宅ローンの減税ができるのは築20年以内

住宅ローンを利用すると、所得税が減税される場合があります。ただし条件があり、床面積が50平方メートル以上で新築住宅もしくは、建築後20年以内(耐火建築物は25年以内)の既存住宅になります。

住宅が建築後20年を超えていても、この制度が利用でき場合があります。地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合していることを証明できれば減税対象ですので、確認しておきましょう。

住宅の周辺環境も重要

住む所の周辺の交通量も調べてください。バス通りや公園、病院、学校、スーパーなどの騒音がないか、静かに夜は眠れるのか、交通量が多いと洗濯物を外に干すこともできません、隣人に聞いてみるのもよいです。

交通量が多く、騒音が気になるような場所ならば、窓が防音になっているか二重窓を使用しているかも確認してください。地震や火災のときなどの避難経路を知ることも大切です。

物件選びは時間をかけて慎重に行うべき

物件選びは焦らずに、よく考えてから決めましょう。仲介業者が手数料が収入になるため、契約を急いでくる場合があります。

中古の住宅は、雨漏りやシロアリなど目に見えない所が傷んでいることがあるので、現地に出向いて、実際に確認をすることが必要です。

一生のうちの大きな買い物になるので、条件と合わせて慎重に探しましょう。

 

中古住宅を見学するときの注意点

気に入った物件が見つかったら、現地に行って実際に確認してください。気をつけて欲しいことを2つを挙げていますので、参考にして下さい。

書類だけではなく自分の目でも確認をする

住宅診断といって、専門家が住宅の状態や欠陥がないか、リフォームが必要かなどをチェックしてくれる方法があります。売主や仲介会社が依頼するときもありますが、書類だけではなく、実際に目で見て検討して下さい。

外観でのチェックする所

  • 屋根の破損やずれがないか、塗装が剥がれてないか、雨どいが壊れてないかなど。
  • 外壁のクラックがないかどうか、充填材が足りているか。
  • 軒裏の亀裂、雨の染み、塗装が取れてないか。
  • 基礎のクラックの幅が0.5ミリメートル以上のときは注意した方が良い。

室内のチェックする所

  • 窓や収納の扉がスムーズに開閉ができるかどうか。
  • クロス、壁が浮いたり、剥がれてきてないか。
  • キッチンの下から臭いはしないか、水漏れはないか。

第三者の目で見えない部分も確認する

先程説明した通り、中古住宅は屋根裏や床下のカビや湿気、雨漏りなどの目で見てもわかりにくい部分があります。住宅診断を行う専門家に判断してもらったほうがいいでしょう。

ホームインスペクション(住宅診断)の費用は、基本料金で約4~6万円です。屋根裏(2万円位)、床下の状態(3万円程)の調査の金額なのでそれ以上に依頼するときは、料金は変わる場合があります。

 

売買契約をするときの注意点

中古住宅を決める前に知っておいたほうがよい点を2つ紹介していきます。後々、問題が生じないように内容を把握しておきましょう。

重要事項説明書は専門用語が多く理解に時間がかかる

重要事項説明書には、目に見えない権利関係、知らなかったことが書かれています。法律用語や専門用語が使われているため難しいことが記載されております。

契約の一週間前までには不動産会社から書類のコピーなどをもらい、内容を先に確認しておくことが大切です。後でトラブルにならないために、判らないところは質問書を作成して回答をもらいましょう。

重要事項が書かれているため丁寧ですが、契約をした後に予期せぬことが起きて、引き渡しまでに解除しなければならなくなる場合もあるので、いつまでにどの位のペナルティで契約の取り消しが出来るのか、よく確認して下さい。

次に、特に気を付けておいたほうがいいところを、表に記していきます。

契約条件について

種類内容チェックするところ
代金以外に必要な料金契約のときの手付金目的や必要になる金額
契約解除手付解除買主から手付解除、売主からは手付金の倍で契約を解除できる場合がある。
契約解除契約違反による解除売主が期日までに住居を渡さない、買主が規定日まで代金を支払わないときは、違約金を請求できます。
契約解除ローン特約による解除取扱い金融機関名、借入、返済内容の詳細(住宅ローンが借りれなくなった場合、ペナルティなしで契約解除できます。特約記述がないときは、確認をしましょう)
供託、保険加入供託所や瑕疵担保責任の履行のための措置払えるようにする措置の確認

対象になる物件

種類内容チェックするところ
物件所在地の面積、住所など
  • 書類と住所などが同じか。
  • 抵当権が設定されているとき、取り消しの日時を契約書に記載してもらう。
  • 仮登記と書かれているとき、物件が所有できなくなる場合がある。
法令上の制限用途地域、建ぺい率など
  • 住宅を建てられない区域でないか。
  • 購入する物件の近くの用途地域は何か、何が建設されるか。
  • 建てられる建物の高さ、面積などに関する法基準。
  • 増改築などの制限はないか。
土地と道路の関係土地に接する道路の幅、道路と土地に接する面の長さ
  • 土地が接する道路の幅が4メートル未満のときセットバックが必要になる。
  • 道路と敷地が2メートル以上接していないときは、建物を建てられない。
  • 土地が私道だけに接しているとき、道路位置指定を受けていないと、建物を建てられない。
  • 私道は建ぺい率、容積の計算に入れない。
インフラの整備水道、電気、ガスの供給や排水の施設
  • 排水が公共の下水道ではないとき、下水の処理の仕方。
  • 供給施設が整備されていないとき、誰がいつまでに整備して、工事費はかかるか。
  • 負担金がかかるとき、何にどのくらい必要になるか。
建物の状態土地の形状、建物の構造、仕様
  • 図面を見て、雨漏りなど気になるところがないか。
共用部分管理費、修繕積立金
  • 管理費、修繕積立金の料金を見ておきます。

瑕疵(かし)担保責任には範囲がある

予め情報を調べていても、リフォーム工事が始まったら表面的には確認できなかった欠陥が見つかることがあります。想定外のことが起こったとき、責任は誰が持つのか、補修工事の費用は誰が払うのかといったことを売買契約終結する前に、相談しておきます。

売主は、物件を渡したことに対して瑕疵担保責任があります。雨漏りや建物本体のシロアリの被害に対して一定期間の修復義務を負います。無制限ではありません。ご自分の契約内容をよく確認しておくことが大切になります。

 

中古住宅の購入前に注意点をよく確認しよう

低価格で購入できる中古物件を探しているかたに、必要になる情報を説明しました。物件を買うだけではなく、引越し代、リフォーム工事にかかる料金、不動産会社に支払う手数料などさまざまな費用が必要になり事前に準備できるものは用意しておいてください。

引越しにかかる費用は条件によって金額がかわります。時期によっては高額になりますので、可能であれば移動時期も計算にしれておきましょう。条件に合った物件が見つかったら、書類だけではなく実際に確認してください。家の破損や不良箇所も確認してください。目で見ても判らない部分は専門家に相談をしてください。

もっと詳しく知りたい方は、「家を売る4つの成功法!家を高く早く売るポイントを解説」の記事をご覧ください。

また、「家の売却相場を調べる方法4つ!相場を知るメリットもわかりやすく解説」という記事や「はじめての戸建て売却を成功させよう!流れや高く売るコツを紹介」という記事もご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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