【中古住宅の注意点】選ぶ時に気を付けることや購入段階ごとの注意点

更新日:2020年10月01日


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中古住宅を購入しようか検討している方のなかには、中古であることに対する不安や新築住宅を選択しなくてよいのかという迷いを抱えている方もいると思います。

この記事では、中古住宅を購入するメリット・デメリットを説明してから、中古住宅を購入する時の注意点を流れに沿って解説していきます。

家を売ることについて知りたい方は、「家を売る人が知っておくべきこと!流れや期間、費用を知ろう」 の記事をご覧ください。

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中古住宅を購入するメリット・デメリット

中古住宅を購入するか、それともやはり新築住宅にするかという迷いに対して、中古住宅を購入するメリットとデメリットを説明していきます。

中古住宅購入のメリット・デメリット

※出典:国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状

上記グラフは中古住宅を実際に購入した人を対象に、中古住宅購入のメリットとデメリットを選択式で尋ねたアンケート結果です。

アンケート結果を基に、中古住宅購入のメリットとデメリットをそれぞれ3つずつ解説していきます。

メリット①:価格が安い

中古住宅の1つ目のメリットは、価格が安いことです。

中古物件を購入して良かった点のアンケートで全体の60%以上を占めることからも、中古住宅を購入する最大のメリットと言うことが出来ます。

新築住宅には「新築プレミアム」と呼ばれる新築ならではの資産価値があり、誰かが入居した瞬間に資産価値は大きく下がります。新築志向が高い日本の不動産市場では新築プレミアムが大きく、中古になった瞬間に1~2割ほど価格が下がると言われています。

たとえば、新築住宅を5,000万円で購入した場合、入居した瞬間に4,000万円~4,500万円の価値になるということです。そのため、中古住宅は新築と比べて少なくとも1~2割、築年数が経過している場合更に安い価格で購入することが出来ます。

また、新築より安い価格で購入出来るだけでなく、「同じ予算で新築よりも広い家を購入出来た」という回答も多くあるように、中古住宅ならば新築より広い家に住むことも可能になります。

メリット②:好み通りにリフォームしやすい

中古住宅の2つ目のメリットは、好み通りにリフォームしやすいことです。

中古物件を購入して良かった点のアンケートで「自分の好みに合わせてリフォームできる」という回答も30%以上あることからも、リフォーム前提と割り切って中古住宅を購入する方にとっては、大きなメリットと言うことが出来ます。

新築住宅では、注文住宅にすることで自分の間取りや要望を反映させることが出来るものの、非常に高い価格になってしまいます。

しかし中古住宅であれば、もともとの住宅設備や間取りの良いところを残したまま、自分が気になるところのみをリフォームすることが出来ます。また、住宅としての機能や価値を再生するために「リノベーション」をすることも出来ます。

そのため、中古住宅ならば注文住宅として新築住宅を購入するよりも遥かに安い価格で好み通りの家にすることが出来るのです。

メリット③:生活をイメージしやすい

中古住宅の3つ目のメリットは、生活をイメージしやすいことです。

購入前はなかなか気づきにくいメリットですが、中古物件を購入して良かった点のアンケートで「既に生活していた人がいるので、安心して住める」という回答が20%近くあるように、実際に購入すると実感できるメリットと言えます。

新築住宅では、実際に生活しない状態で室内や設備を見て購入を決める必要があります。そのため、購入後に暮らし始めると購入前には分からなかった住宅の違和感が生じることがあります。たとえば、使わない備え付け収納が多すぎる・窓が多すぎて夏暑い・生活動線がぶつかりあってしまう、などです。

しかし、中古住宅であれば既に暮らしていた人がいるので、設備の使い勝手や動線を聞いたりすることで生活をイメージしやすくなり、購入後の生活とズレが起きにくいです。

デメリット①:リフォーム・メンテナンス費用がかかる

中古住宅の1つ目のデメリットは、リフォーム・メンテナンス費用がかかる事です。

中古物件を購入して良くなかった点のアンケートで、最も高い36.1%を占めることからも大きなデメリットと言えます。

安さだけに惹かれて中古住宅を購入した場合、住み始めてすぐにリフォームやメンテナンスの必要性が出てきたときに、費用が掛かる事はデメリットだと言えます。

新築の場合は、基本的に購入後5~10年は大きなリフォームやメンテナンスの必要がないため、中古住宅ならではのデメリットです。

ただ、メリット②でご紹介したようにリフォーム前提で中古住宅を購入する方にとっては、既に織り込み済みであるためデメリットとはいえないでしょう。

デメリット②:住宅設備が古い

中古住宅の2つ目のデメリットは、住宅設備が古い事です。

中古物件を購入して良くなかった点のアンケートで、2番目に高い34.4%の回答が集まっていることからも大きなデメリットと言えます。

新築であれば住宅設備は全て新品ですが、リフォームやメンテナンスの対象とならないものの全体的に住宅設備に使用感があり古くなってしまうのは中古住宅の特徴です。

たとえば、使用頻度が高いキッチンや浴室や洗面所などの水回りは少し黒ずみや水垢などの強い汚れがあったり、故障している機能があることは多いです。

しかし、築浅の中古住宅であればほとんど新品同様の設備である可能性もあります。

デメリット③:基本的な住宅性能が悪い恐れがある

中古住宅の3つ目のデメリットは、基本的な住宅性能が悪い恐れがある事です。

中古物件を購入して良くなかった点のアンケートで、「断熱性能がよくない」「耐震性能が心配」「住んでみて、欠陥がわかった」がそれぞれ20%を超えていることからも、まとめて中古住宅のデメリットと言えます。

住宅設備と異なり住宅性能は普段目にするような箇所からは判断しずらく、中古住宅の購入後に性能の悪さに気づく方も多いです。新築であれば、そもそも住宅性能は劣化する前で、仮に住宅性能が明らかに悪いことが発覚したら販売業者に全額保証してもらえるケースがほとんどです。

一方で、中古住宅は住宅性能が劣化しやすくなっている上に、性能が悪くても自己負担になってしまいやすいことからも特に気を付けたいデメリットだと言えます。

 

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中古住宅で特に気を付けたい注意点1:耐震性

ここから、中古住宅で特に気を付けたい注意点を5つ解説していきます。

まず、中古住宅で特に気を付けたいことは「耐震性」です。

耐震性が低い住宅だと、地震が発生した時に建物への被害が大きくなってしまったり、倒壊して命を危険にさらしてしまう可能性があります。安心して中古住宅に住むためにも、耐震性が低い中古住宅を避ける必要があります。

この章では、中古住宅の耐震性に関して、どのような点に注意すればよいか・どのように対処すればよいかを解説していきます。

緩い地盤に建っていないか注意

地盤の固さは耐震性に直結します。中古住宅が建っているエリアが緩い地盤にないか注意が必要です。

また、現在は地盤が緩くなくても地震が発生したときに液状化しやすい地盤であるかどうかも確認しておく必要があります。

中古住宅が建っているエリアの地盤が緩いかどうかをインターネット上で確認したい場合は、住宅地盤情報の「ジオダス」というサイトを使って地盤の状況を確認しましょう。

サイトを使うと、地図上で軟弱地盤か・良好地盤か、地盤補強工事が行われた形跡があるか、などの情報を確認することが出来ます。

また、液状化しやすいエリアは、自治体のホームページなどで公開されている「液状化予測図」を確認してみましょう。公開していない自治体であれば、地域密着型の不動産会社や自治体の建築課に確認してみましょう。

地盤は同じエリア内であれば大きく変わらないため、エリアを絞って中古住宅の購入を検討している場合は、まずはじめに確認することをおすすめします。

エリアの地盤を調べてもまだ不安が残る場合は、内覧後に許可を取って購入を検討している住宅の地盤調査をすることを検討しましょう。

地盤調査はボーリング調査とも呼ばれ、地盤の固さや性質を測定するために行う調査のことです。費用がかかるため、購入を検討する段階で地盤調査を行うことに抵抗がある場合は、地盤調査を実施した履歴がないかをまずは確認してみましょう。

旧耐震基準で建てられていないか注意

耐震基準によって住宅の耐震性を測ることも出来ます。中古住宅が旧耐震基準で建てられていないか注意が必要です。

「旧耐震基準」とは、1981年(昭和56年)6月1日に施行された「新耐震基準」よりも前に、建築物の設計に適用されていた耐震基準のことです。旧耐震基準で建てられた中古住宅は、震度6強~7程度の大規模地震が発生した場合に損傷にとどまらず倒壊してしまう程度の低い耐震性を指します。

建物の建築時期もしくは築年数を確認して1981年以前(築年数40年以上)であれば旧耐震基準です。

ちなみに、新耐震基準の適用は建築完成時点ではなく建築確認申請を取得した時点であるため注意が必要です。建築時期が1981年6月より少し後で判別が難しい場合は、物件を掲載している不動産会社に問い合わせてみてください。

また、木造一戸建ての場合建築時期が2000年(平成12年)6月以降(築20年未満)であるかどうかもチェックが必要です。建築基準法の改正により、新耐震基準が大幅に強化されたためです。

新耐震基準でも2000年までに建てられた木造一戸建ては、基礎・耐力壁の配置・柱や筋合いの接合部などが弱い可能性があります。

中古住宅で特に気を付けたい注意点2:欠陥

続いて、中古住宅で特に気を付けたいことは「欠陥」です。

これまで使用してきたり築年数が経過したりと、新築住宅に比べると欠陥が発生する可能性があります。欠陥があると、生活が脅かされたり住宅としての寿命が縮まりやすくなるため注意が必要です。もちろん、すべての中古住宅が欠陥を抱えているわけではないため、欠陥がない中古住宅を選べるようにしましょう。

この章では、中古住宅の欠陥に関して、どのような点に注意すればよいか・どのように対処すればよいかを解説していきます。

重大な欠陥と見分け方を把握しておく

欠陥に関して、どのような欠陥が重大な欠陥と言えるのか・どのように見分けるのかを把握しておきましょう。

中古住宅で重大な欠陥といえるのは、シロアリ被害です。

シロアリ被害があると、住宅の寿命が縮まるリスクが高まります。シロアリが発生していることを早期に確認できれば被害箇所を補修すれば大丈夫ですが、気づかずに放置しておくと大変です。

シロアリ被害を自分で確認するためには、以下のようなポイントをチェックしましょう。

  • 水回りにカビが生えていないか
  • 外壁の基礎とコンクリートの間に蟻が通る道が出来ていないか
  • 窓の近くに羽蟻の死骸がないか
  • 庭にウッドデッキや枯れ木などが放置されていないか
  • 廊下を歩くときに床がきしまないか

また、シロアリは湿気を好みやすいため、日当たりが悪い住宅や風通しが悪い住宅も注意が必要です。

外観や室内のチェックポイントを抑えただけでは分からないようなトラブルのもとが、見えない部分にある可能性があります。内覧を通じて表面的にトラブルがなかったとしても、見えない部分は専門家に見てもらいましょう。

具体的には、専門家に住宅診断(ホームインスペクション)を依頼しましょう。住宅診断を依頼すると、書面で箇所ごとの診断結果や状態を詳細に理解することが出来ます。

また、内覧では気がつかないようなシロアリ被害や雨漏りなど住宅の不具合があった場合も、どのようなリフォームをすべきかも教えてくれます。

住宅診断の費用は、基本料金で約4~6万円です。屋根裏(2万円位)、床下の状態(3万円程)の調査の金額なのでそれ以上に依頼するときは、料金は変わる場合があります。

欠陥が発覚した時の責任の所在に注意

欠陥の見分け方を把握していても、中古住宅の購入後に欠陥が発覚するケースは珍しくありません。そのため、欠陥が発覚した時の責任の所在に注意が必要です。

具体的には、売買契約時の重要事項説明で言及されますが、「瑕疵(かし)担保責任」がどのような内容になっているのか注意が必要です。

瑕疵担保責任とは、売買契約時に明らかになっていない隠れた物件の瑕疵が購入後に発覚した場合に、売主が負うべき責任のことを指します。

特に、瑕疵担保責任に関して、売買契約前に確認しておきたいポイントは以下の通りです。

  • 売主の責任期間はいつまでか
  • どのような瑕疵が該当するのか
  • 瑕疵が発覚したときどうするか

まず、瑕疵担保責任の適用期間についてですが、売主が個人の場合は民法で「買主が瑕疵を発見した日から1年以内と定められています。ただ、規定は売主・買主間で修正・変更できるようになっているため、保証期間は「2~3ヶ月」になることが一般的です。

続いて、瑕疵の範囲についてですが、範囲に規定はありません。そのため、売買契約条項の中で、「雨漏り・シロアリ・給排水管」のみとなるケースが多いです。

そして、瑕疵が発覚した場合、契約解除・場合によっては損害賠償の請求が出来るとされています。通常は、欠陥部分を補修・修理して暮らし続けることが多いです。その場合、不動産会社への連絡が必要です。

内容を確認して不安が残るときは、売主側に依頼して「既存住宅売買瑕疵保険」を利用することも考えましょう。瑕疵保険は、売主側が引渡し前までに加入する保険です。瑕疵保険に加入する場合、専門家が物件を検査して保険に加入できるか審査を下します。

審査に通ったら、保証期間中に瑕疵が発覚すると保険会社から保険金を受け取ることが出来ます。

中古住宅で特に気を付けたい注意点3:リフォーム

次に、中古住宅で特に気を付けたいことは「リフォーム」です。

リフォームやリノベーション前提で中古住宅を購入するケースも多いと思います。

この章では、中古住宅のリフォームに関して、どのような点に注意すればよいか・どのように対処すればよいかを解説していきます。

リフォームが出来ないケースを把握しておく

中古住宅でも購入後に思い通りにリフォームが出来るとは限らないため注意が必要です。

そのため、リフォーム前提で中古住宅の購入を検討している方は特に、どのようなリフォームが出来ない可能性があるのか・どのような場合にリフォームをしにくいのか確認しておきましょう。

ここでは、中古マンションと中古一戸建てそれぞれで、思い通りに出来ない可能性があるリフォームを解説していきます。

中古マンションの場合、間取りの変更や水回りの配管の移動・床材や玄関やサッシ・窓ガラスの変更などは思い通りに出来ない可能性があります。

居住空間以外のロビーやエレベーター・廊下部分はもちろん、住宅部分の外壁・玄関や窓ガラス・配管構造なども共用部分として扱われるためです。そのため、共用部分が関連する箇所のリフォームに関しては、マンションの管理組合に確認する必要があります。

一戸建ての場合、共用部分がないためマンションと比べてリフォームの自由度は高いですが、設計工法によって間取りの変更が出来ない恐れもあります。

従来の木造工法ではなく、2×4工法という壁で家を支える木造住宅だと、壁を取ったり窓の位置を変えなければならなくなり、大変な工事になるのでリフォームが困難になります。

また、エリアによってはリフォームで使用する製品・性能に制限がかかることあるため、事前確認が必要になります。例えば防火地域・準防火地域に該当するエリアでは、火災の危険を避けるため、個人の住宅をリフォームする場合でも、サッシや外壁に防火性能が要求されます。

過剰にリフォーム費用をかけすぎない

リフォーム前提で中古住宅を行う場合は、過剰にリフォーム費用をかけすぎずに事前にリフォーム箇所とかかる費用の見積もりを取っておくようにしましょう。

一般社団法人住宅リフォーム推進協議会の「平成29年度住宅リフォーム実例調査報告書」によると、一つの住宅にかけるリフォーム費用は、戸建住宅で約759万円・マンションで約720万円となっており、ともに700万円を超えるリフォーム費用が掛かる事が分かります。

反対に、中古住宅購入時に合わせて行うリフォームで700万円を超えるリフォームをしてしまうと、住み続けるなかでリフォームをすることもあるため、平均より高いリフォーム費用をかけているということになります。

内覧時のチェック項目や、住宅診断での専門家のアドバイスを基に、自分で相場を把握してから見積もりをとりましょう。

見積もりを取る際は、複数のリフォーム業者に相見積もりを取って費用の相場を確かめるか、公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センターの「見積もりチェックシステム」を利用するようにしましょう。

また、リフォーム内容や費用が見積もれたら、リフォーム助成制度が適用できないか・リフォーム減税が適用できないかなども合わせて確認していきましょう。

中古住宅で特に気を付けたい注意点4:法規制

また、「法規制」も中古住宅で特に気を付けたいことの一つです。

建築基準法や都市計画などの法規制は、改正により基準や条件が変わったり、定期的に新たな規制が敷かれたりします。そのため、特定の敷地条件・建物条件を満たせなくなったり、制限があるエリアとして指定される場合があります。

この章では、中古住宅の法規制に関して、どのような点に注意すればよいか・どのように対処すればよいかを解説していきます。

再建築不可の物件に該当しないか注意

再建築不可の物件は、建て替えや増改築が出来なかったり、立て替えられるとしても現状より小さい建物しか出来ないという制限があるため、注意が必要です。

また、住宅ローンを組んで購入しようとしている方にとっては、住宅ローンの融資を受けることが難しくなってしまいます。

再建築不可物件は、都市計画区域(準都市計画区域)内にあり、敷地の接道義務を満たしていない中古一戸建てが当てはまります。以下のいずれかの項目に当てはまる物件は再建築不可です。

  • 前面道路が建築基準法上の道路(基本的に公道などの幅員4m以上の道路)ではない
  • 接道(敷地が道路に接している部分)が2m未満

再建築不可物件は、とにかく安く購入して短い間住むことを考えている高齢者や、賃貸経営を考えている不動産投資家には人気の物件ですが、中古住宅を購入して長く住み続けたいと思っている方にとっては、不向きな物件と言えます。

そのため、インターネット上で売り出している中古住宅を探す場合は、「再建築不可物件」と記載がある住宅は避けるようにしましょう。

もし、どうしても気に入った立地であったり、非常に相場より安く購入できる場合、隣地から土地を購入して接道義務を満たすことで再建築不可の条件を回避することが出来ます。

違反建築の物件に該当しないか注意

違反建築の物件は、増改築が出来なかったり、住宅ローンを組んで購入しようとしている方にとっては、住宅ローンの融資を受けることが出来ません。

違反建築とは、地域ごとに定められた建ぺい率・容積率などに違反している物件の事を指します。主に、中古マンションが当てはまります。建築後に増築した結果、建ぺい率や容積率をオーバーしてしまい、違反建築物となった中古住宅も多いです。

建ぺい率とは、土地面積に対してどのくらいの面積まで建物を建てられるか、の割合を示します。また、容積率とは、土地面積に対してどれくらいの規模の建物を建ててよいか、の割合を示します。

また、中古住宅の中には、建築当時は規定に適合していたにもかかわらず、その後の法改正により規定に適合しなくなった建物(既存不適格建築物)も住宅ローンの借入先が限定されるため注意が必要です。

インターネット上で売り出している中古住宅を探す場合は、「建ぺい率オーバー」などと記載がある住宅は避けるようにしましょう。

中古住宅で特に気を付けたい注意点5:築年数

最後に、「築年数」も中古住宅では特に気を付けましょう。

中古住宅を購入するときまず築年数に着目して選ぶ方が多いと思いますが、同じ築年数だからと言って同じ程度の劣化状況・資産価値とは言えないため注意が必要です。

この章では、中古住宅の築年数に関して、どのような点に注意すればよいか・どのように対処すればよいかを解説していきます。

住宅寿命は築年数だけでは決まらない

安心して住宅として機能する寿命は、築年数だけでは決まらないことに注意しましょう。

日本では築30年前後を建物の寿命と考え、建て替えが行われたり、30年を超えた不動産価格が大幅に下がる傾向があります。

また、税法上の計算に使う耐用年数は、木造一戸建ては22年・マンションで使われる鉄筋コンクリートは47年と定められていますが、耐用年数が住宅の寿命を表しているわけではありません。

そのため、築年数が古いからと言って住宅の余命が短いとは考えないようにしましょう。

例えば、建物に使用されている材質・建築時の工事の質・住宅に使われている間取りや設計工法、など良いものを使って上手に建てられた家は、住宅寿命が長いと言えます。

実際に、一つの住宅を長く使い続けるという価値観がある海外の住宅は解体されるまでの年数は長く、日本が30年であるのに対してアメリカで55年・イギリスで77年となっています。(参考:国土交通省

築年数に応じた適切な補修が行われているか注意

寿命を伸ばすために、築年数に応じた適切な補修が行われているか注意しながら中古住宅を探しましょう。

住宅の使われ方や手入れのされ方によっても、住宅寿命は変わります。そのため、定期的に住宅のメンテナンスをしていれば寿命を伸ばすことが出来ますが、反対に補修すべき箇所があるのに全く手入れがされていない場合は築年数が浅くても住宅としての機能を失うこともあります。

過去の補修やリフォームの履歴は、売主に問い合わせて住宅履歴情報を開示してもらいましょう。リフォームや修繕の履歴を全く取っていなかったり、本来すべき住まいのメンテナンス(出典:住宅産業協議会)がほとんど行われていない場合は注意が必要です。

中古マンションの場合は、棟全体の改修工事がどれくらいの頻度で行われているのか・大規模修繕がいつ行われたのか、などの記録を管理組合に確認してみましょう。

築30年を過ぎているのにもかかわらず大規模修繕工事が行われていなかったり、改修工事が定期的に行われていなかったり

また、長期にわたり良好な状態で使うことが出来る「長期優良住宅」に認定されている住宅は築年数が古くなっても長く住み続けることが出来る住宅と言えます。

中古住宅購入の流れとステップごとの注意点

中古住宅を購入するときにどのような流れで行うのか、それぞれのステップで何を注意すればよいのかを確認していきます。

中古住宅を購入するときの流れは以下の7STEPで行われます。

  1. 中古住宅の購入計画を立てる
  2. 中古住宅を探して、選ぶ
  3. 内覧を行う
  4. 購入申し込みをする
  5. 売買契約を結ぶ
  6. ローン契約を結ぶ
  7. 決済・引渡しを行う

STEP1:中古住宅の購入計画時の注意点

中古住宅を購入する時は、まず自ら購入計画を立てます。

具体的には、いくらくらいの予算になるのか・どこのエリアで購入するのか・どのような間取りの中古住宅にするのかなどのイメージを固めます。

中古住宅の購入計画時の注意点は、以下の2つです。

  • 購入時にかかる費用について知っておく
  • 住み替えるなら物件がいくらで売れるか

購入にかかる費用を把握しておかないと、いくら自己資金を用意すればよいか・いくら融資を受ければよいのか、などの資金計画を立てることが出来ません。

費用の目安は合わせて物件価格の6~7%ほどです。具体的には以下のような費用がかかります。

費用項目概要
仲介手数料(物件価格×3%+6万円)+消費税
印紙税売買契約書に貼り付けるもの
登記費用所有権移転登記、ローンを借りた場合は抵当権設定登記にかかる費用。また、司法書士に依頼する手数料が別途かかる。
ローン借り入れ手数料融資にかかる事務手数料。金融機関によって異なる。
各種保険料地震保険・火災保険・団体信用生命保険などへ加入する際にかかる

また、住み替えで中古住宅の購入を考えている場合は、いくらで現在の家が売れるのか注意しておきましょう。

なぜなら、売却によって手元に入る資金が分からないと、購入する中古住宅の予算を決めることが出来ないためです。

複数の不動産会社を比較して売却の依頼をしたいときは、無料の不動産一括査定サイト「イエウール」を使ってみましょう。下のバナーをクリックしてください。

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STEP2:中古住宅を探して選ぶ時の注意点

購入計画を固めたら、続いて中古住宅を探して選んでいきます。

中古住宅を探す時は、不動産会社に相談して探してもらうか、インターネット上で不動産総合ポータルサイトを使って売り出し中の中古住宅を探します。

エリア・最寄駅・築年数・間取りなど様々な条件を絞って希望の中古住宅を探すことが出来ます。

中古住宅を探して選ぶ時の注意点は、住宅ローン控除が適用できないことです。

住宅ローン控除を利用すると、令和2年中までに購入完了する中古住宅の住宅ローンを13年間もの間最大1%控除することが出来ます。

住宅ローン控除を適用するためには、築年数の基準を満たしているか確認しましょう。木造住宅は築20年以内、マンションに多い鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の住宅は築25年以内であれば、住宅ローン控除を受けることが出来ます。

もし、築年数の条件を満たしていない場合でも、以下のいずれかにより現行の耐震基準に適合していることが確認された住宅であれば、住宅ローン控除を適用できます。

  • 耐震基準適合証明書:国土交通大臣が定める耐震基準に適合していることについて、建築士等が証明したもの
  • 既存住宅性能評価書(耐震等級1以上):既存住宅性能評価において、耐震等級1以上が確認されたもの
  • 既存住宅売買瑕疵保険に加入:住宅瑕疵担保責任保険法人による中古住宅の検査と保証がセットになった保険(既存住宅売買瑕疵保険)に加入していること。同保険への加入には現行の耐震基準に適合していることが要件とされている。

※参照:国土交通省「すまい給付金」

STEP3:中古住宅の内覧時の注意点

物件を探して気になった中古住宅を見つけたら、不動産会社経由で問い合わせて内覧の申し込みを行います。

内覧とは、実際に現地に行って住宅の現物を見ることです。不動産会社経由で売主が都合の良い日に小一時間ほど住宅の周辺や住宅の内部を見学します。

中古住宅を内覧するときは、トラブルが起きそうな箇所がないか注意しましょう。

売主が所有している書類だけでは、住宅状態がすべて分かる訳ではありません。自分の目でポイントを絞って確認することで、物件に大きなトラブルが起こる兆候がないかは最低限確認することが出来ます。

ここでは、内覧時でもチェックできる外観・室内のチェックポイントについて解説していきます。

外観のチェックポイントは以下の4項目です。

  • 外壁:クラックがないかどうか、充填材が足りているか
  • 基礎:大きなクラックがないか、あったとしても幅が0.5ミリメートル以上でないか
  • 屋根:破損やずれがないか、塗装が剥がれてないか、雨どいが壊れてないかなど
  • 軒裏:亀裂、雨の染み、塗装が取れてないか

チェックポイントに該当する場合、内部の建材が腐食していたり、雨漏りが起きている可能性があります。

また、室内のチェックポイントは以下の3項目です。

  • 建具:窓や収納の扉がスムーズに開閉ができるかどうか
  • 水回り:キッチンの下から臭いはしないか、水漏れはないか
  • 内装:クロス、壁が浮いたり、剥がれてきてないか

スムーズに窓や収納の扉を開閉できない場合、床が傾いている可能性があります。水回りで問題がある場合、床下が腐食している可能性があります。また、クロスや壁が剥がれている場合、購入後に張り替えが必要になる恐れもあります。

STEP4:中古住宅の購入申込時の注意点

内覧を経て、購入意思が固まったら中古住宅の購入申込を行います。

購入申し込みは、購入申込書を記載して仲介の不動産会社経由で売主に提出します。

中古住宅の購入申込時の注意点は、以下の2つです。

  • 強引に値引き交渉しない
  • 希望通りの条件で融資を受けられるか

強引に大幅な値引き交渉をしてしまうと、売主側としても購入者に対するイメージが悪くなり、別の購入申込者がいた場合交渉を後回しにさせられる可能性があります。あらかじめ購入予定の中古住宅の相場を調べておき、相場に合った値引き幅を意識するようにしましょう。

また、交渉したい内容に関しては購入申込書に一度にまとめて記載することをおすすめします。その際、一方的に値引きを依頼するのではなく、引渡し期日の猶予や引渡し設備などの条件も絡めた双方向の交渉を心がけましょう。

そして、ローンを借り入れて中古住宅を購入する場合、購入申込段階のうちに希望通りの条件で融資を受けられるか注意しておきましょう。

なぜなら、住宅ローンの融資を必要とするかどうか、融資を必要とするのであれば最大いくら借りる可能性があるか知らせる必要があるからです。改めて融資の借入額・返済期間・どこの金融機関から借りたいのかという希望を整理しておきましょう。

STEP5:中古住宅の売買契約時の注意点

購入申込が受理されたら、いよいよ売主との間で売買契約を結びます。

売買契約では、不動産会社に所属する宅地建物取引士から物件や契約に関する重要事項説明を受けます。その後、契約書の内容を確認して署名・捺印して手付金を支払います。

中古住宅の売買契約時の注意点は、以下の2つです。

  • 書類の事前確認を怠らない
  • 重要事項説明書の読み方

契約で使用する書類には法律用語や専門用語が使用されており理解することが難しく、契約当日に見ただけではすべての内容を理解することが難しいため、書類を事前確認するようにしましょう。

契約の一週間前までには不動産会社から書類のコピーなどをもらい、内容を先に確認しておきましょう。また、あらかじめ分からないところはチェックをつけておき、契約時に宅地建物取引士に質問をして疑問を解消しましょう。

また、重要な事柄が分からず後々トラブルに発展する可能性があるため、重要事項説明書の読み方にも注意が必要です。

主に、契約条件・対象物件に関する読み方を確認していきましょう。契約条件に関しては、以下のポイントを把握しておきましょう。

  • ローンの審査が通らなかった場合、罰則なしで解除することが出来るか(ローン特約)
  • 不測の事態で契約を解除しなければいけない場合、いつまでにいくらの罰則で契約解除が可能か

また、対象物件に関しては、以下のポイントを把握しておきましょう。

  • 増改築や再建築など、確認できていない法令上の制限はないか
  • マンションの場合、管理費や修繕積立金はいくらか

STEP6:中古住宅のローン契約時の注意点

売買契約を結んだ後、住宅ローンの本審査を受けます。

審査に問題がなければ1週間ほどで承認通知が送られてくるので、必要書類を持参して金融機関との間で住宅ローンの契約を行います。

中古住宅のローン契約時の注意点は、以下の3つです。

  • 新たに借金や滞納をしない
  • ローンの融資額が高すぎないか
  • 火災保険・地震保険が物件に適しているか

新たに借金や滞納をすると金融機関のローン融資を受けられなくなったり、住宅ローン特約も無効になり多額の違約金が発生する恐れもあるため、住宅ローンを組んで中古住宅を購入する場合本審査からローン契約までに新たに借金や滞納をしないように注意が必要です。

そのため、買主は引渡し前に自動車購入のためのローンを新たに組んだり、既に融資を受けているローンで返済せず滞納してしまわないように注意しましょう。

また、あわせてローンの融資額が高すぎないか注意して考えましょう。

住宅ローンは出来るだけ少なく、無理なく返済できる金額を借りるのが原則です。ローン契約の1週間くらい前までであれば融資額の減額は可能であるため、変動金利にするのか・固定金利にするのかも併せて考え、最終的な融資額を決定するようにしましょう。事前審査時点から金利が変わっていることもあるため、再度確認するようにしましょう。

そして、ローン契約と合わせて加入することが多い、火災保険や地震保険が物件に適しているか、注意するようにしましょう。

過度な補償範囲や補償内容の保険を選択すると保険料が高額になり、中古住宅を購入するメリットが少なくなります。火災保険料や地震保険料を下げるには、補償範囲を必要な補償のみに絞るようにしましょう。

STEP7:中古住宅の決済・引渡し時の注意点

無事住宅ローン契約を結んだら、中古住宅の決済と引渡しを行います。

決済は、買主と売主と不動産会社のほかにも、司法書士・金融機関の担当者が一堂に会してローンの実行や残金の振り込み、登記申請を行います。

決済が終わると同日に物件の状態を双方で確認してから、鍵を売主から受け取って引渡しが完了します。

中古住宅のローン契約時の注意点は、以下の2つです。

  • 契約時に決めた引渡し時期と違いがないか
  • 設備や物件状況が書類と違いないか

契約後のトラブルのもとになったり損をする恐れがあるため、引渡し時期に関する契約内容と違いがないか注意が必要です。

具体的には、契約書面で設定した引渡し期間通りに引渡しが行われているか・引渡しが遅れた場合遅れによる補償内容はどのようになっているのか、などです。もし、契約で取り決めた期日までに引渡しが出来ず、引渡しができるみこみもないのであれば、売主の契約不履行を理由に契約解除を主張することも出来ます。

また、売買契約時に説明されていた設備や物件状況と実際の状態が異なる場合、契約の解除や何らかの補償を受け取ることが出来るため、実際の設備や物件状況が書類と違いがないか注意が必要です。

具体的には、売買契約時に交付された付帯設備表・物件状況報告書を確認していきましょう。

付帯設備表には、設備の有無と故障不具合の有無が記されています。主な項目としては、給湯関係・水回り関係・空調関係・収納関係・建具関係・その他の設備に関する記載があります。

また、物件状況報告書には、売買物件の状況の有無・修繕の有無などが記されています。主な項目としては、雨漏り・シロアリの外・腐蝕・給排水管・建物の傾きなどに関する記載があります。

注意点を確認しながら中古住宅の購入を進めよう

中古住宅を購入する時の計画段階・物件探し・内覧時・売買契約時の注意点を時系列で解説してきました。

また、それぞれの注意点でチェックポイントや対策などを詳しく紹介したため、細かいところまで確認したうえで慎重に中古住宅の購入を進めていきましょう。

もっと詳しく知りたい方は、「中古住宅契約時の3つの注意点|ポイントを押さえ損をせず売却!」の記事をご覧ください。

また、「築浅中古住宅の注意点!売却時に損をしないためにできること」という記事や「中古住宅の引渡し時点における注意点を徹底解説」という記事もご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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