マンション売却で知るべきことを全て解説!流れや注意点を知ろう

更新日:2020年6月22日

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マンションの売却を考えるなら、できるだけ素早く行動することが大切です。

マンションの売却は数週間から数ヶ月、長いと半年以上もかかることがあります。 また、時間をかけるほど費用が高くなったり、売却価格が下がったりするため、損もしやすいです。

素早くスムーズに売却することが、お得に手放す秘訣です。売却の流れやポイントなどを知り、自宅マンションを好条件で手放しましょう。

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マンション売却の流れ

スムーズにマンションを売却するためには、まずはどのような流れで売却が進むのかを知っていきましょう。

  1. 売却するマンションの相場価格を知る
  2. 不動産会社に査定を依頼する
  3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  4. 不動産会社と売却活動を行う
  5. 買い手とマンションの売買契約を結ぶ
  6. 引き渡しの準備を行う
  7. マンションの引き渡しを行う

大まかに考えると、マンションの売却活動はこれら7つの手順によって進めていきます。

売却するマンションの相場価格を知る

マンションを売る際には、売却予定のマンションがいくらくらいで売れるのか、相場価格を知っておきましょう。相場を把握することで、どの程度の利益が出るのかが計算しやすくなり、買い手との価格交渉の材料にへとなります。 相場価格は不動産情報サイトを利用して、似たような物件がいくらで売り出されているかをチェックすると確認できます。 また、成約価格の事例を掲示しているサイトもあるため、自宅マンションと似たような物件が、いくらで売れたかを参考にしてもよいでしょう。相場はあくまで目安であるため、大体の価格を知っておくだけで問題ありません。

※もっと詳しく知りたい方は、「【マンション売却の相場】売却相場は今いくら?相場価格や動向を解説」という記事をご覧ください。

不動産会社に査定を依頼する

マンションの価値をさらに正確に判断するには、不動産会社に査定を依頼することがおすすめです。査定を依頼することで、プロの目から見た物件価値の詳細がわかり、売却相場もより正確に見極められるでしょう。 査定は物件の情報のみで行えるネット上での机上査定と、実際にマンションを訪問して行う訪問査定があります。素早く簡易的な査定を行うなら机上査定が、多少時間がかかっても正確な査定額を算出したいなら訪問査定がおすすめです。 査定額は事前に調べた相場価格と比較して、妥当かどうかをチェックしておきましょう。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定を受けた不動産会社に売却活動を依頼するなら、その不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約は3つの種類があり、それぞれで特徴が異なります。

媒介契約の種類特徴メリットデメリット
一般媒介契約複数の不動産会社と契約できる
  • 幅広い選択肢から不動産会社を選べる
  • 自身で売却活動を進められる
  • 不動産会社が売却に協力的ではない場合がある
  • 不動産会社の活動状況についての報告義務がない
専任媒介契約契約できる不動産会社は1社のみ
  • 2週間に1回以上不動産会社が活動状況を報告する
  • 積極的に売却活動を行ってもらいやすい
自身で売却活動を進められない
専属専任媒介契約契約できる不動産会社は1社のみ
  • 1週間に1回以上不動産会社が活動状況を報告する
  • より積極的に売却活動を行ってもらいやすい
自身で売却活動を進められない

種類によってメリットやデメリット、可能なことが異なるため、それぞれの違いは正しく把握しておきましょう。

不動産会社と売却活動を行う

媒介契約を結んだ後は、不動産会社と売却活動を進めていきます。どの契約を結ぶかによって活動内容は異なりますが、基本的には不動産会社に依頼して、広告やチラシを作成してもらいます。 広告やチラシ、ネットなどを利用して広告活動を進めてもらい、売却活動を本格的にスタートすると考えましょう。物件の情報を出すことで買い手を募り、内覧希望者を募集します。 内覧希望者が出た後は不動産会社に対応してもらい、実際に内覧を行います。この際に自分も立ち会うことは可能ですが、全て不動産会社に任せても構いません。

買い手とマンションの売買契約を結ぶ

内覧をしてもらい、買い手と条件の交渉をして売買契約を結びます。売買契約は金額や売却の条件などを話し合ったうえで締結します。このとき買い手から手付金を受領し、引き渡し完了後に残りの代金を受け取ると考えましょう。手付金がいくらになるかはそのときどきで異なりますが、売却価格の10%程度が相場です。

引き渡しの準備を行う

手付金を受領し、売買契約の締結を行った後は、引き渡しの準備を行います。引き渡しの際には、登記登録の移行手続きや物件の確認などを事前に行いましょう。特に荷物の撤去は重要であり、スムーズに引き渡しができるように、早めから準備をしておく必要があります。

マンションの引き渡しを行う

契約締結時に定めた日に、マンションの引き渡しを行います。引き渡しの際の手順は、次の通りです。

  1. 買い手から売買価格の残金を入金してもらう
  2. 鍵や書類を引き渡す
  3. 登記の移行手続きを完了させる

これらの手順が完了して、引き渡しは終了です。 引き渡しの日に決済を行うことが基本ですが、契約時に特約などを定めている場合は、決済が別の日になることもあります。

マンションの売却にかかる費用

マンションを売却する際には、いくらかの費用がかかります。

  • 仲介手数料
  • 売却益に対する税金
  • 抵当権抹消費用

これらのコストが発生するため、売却によって得られる実際の利益は、各種費用を差し引いたものになると考えましょう。

不動産会社に支払う仲介手数料

不動産会社と媒介契約を結び、自宅を売却する場合は、仲介手数料がかかります。仲介手数料は法律で上限額が決まっており、売却価格によって仲介手数料の上限額は異なります。

売却価格報酬額
200万円以下の部分報酬の5%+消費税
200万円を超え400万円以下の部分報酬の4%+消費税
400万円を超えの部分報酬の3%+消費税

決まっているのはあくまで上限額であるため、上限内であればいくらに設定しても問題はありません。そのため、仲介手数料を格安にする、あるいは無料とする不動産会社もあります。 しかし、仲介手数料は上限額いっぱいまで請求されることが一般的であるため、基本的には売却価格に応じた上限額が費用としてかかると考えましょう。

マンションの売却益に課せられる税金

マンションを売却した際に、利益が出た場合は売却益に対して税金がかけられます。売却益にかかる税金は譲渡所得税であり、これは自身で計算して納める必要があります。売却益の計算方法は、次の通りです。

売却益=売却価格-物件の取得費-売却時にかかる費用

つまり、売却価格があるからといって、全ての場合で譲渡所得税がかかるとは限りません。また、売却時の条件によっては、特別控除を適用できることもあるため、これらを利用すると、さらに税金の発生を抑えられるでしょう。

※もっと詳しく知りたい方は、「マンション売却で支払う税金とは?利益がでるなら節税をしよう!」という記事をご覧ください。

抵当権の抹消にかかる費用

マンションを売却する際には、抵当権を抹消する必要があり、この費用も計算しておきましょう。抵当権の抹消は司法書士に依頼することが一般的であり、登録免許税として2,000円がかかります。 また、司法書士への報酬もかかり、大体10,000円前後が多いでしょう。依頼先によって金額は異なりますが、司法書士に依頼する場合は、全体の費用として10,000~20,000円程度がかかります。

※もっと詳しく知りたい方は、「マンションを住み替えるときの費用はいくらか解説」という記事をご覧ください。

マンションの売却に必要な書類

マンションを売却する際には、様々なシーンで書類を用意します。

  • マンションを売却する前
  • 売買契約を結ぶ際
  • 引き渡しの際

基本的にはこれら3つのシーンで書類が必要であるため、それぞれでどのような書類を用意するのかを知っておきましょう。

マンションを売却する前に必要な書類

マンションを売却する際には、次の書類を用意しておきましょう。

  • 購入時のパンフレットなど
  • 住宅ローンの償還表

パンフレットは購入時に入手したものであり、ない場合は管理会社や大家、契約時に利用した不動産会社などに問い合わせて再発行してもらいます。住宅ローンの償還表は、定期的に金融機関から送られてくるため、手元にない場合はローン先に確認してみましょう。

売買契約を結ぶときに必要な書類

売買契約を締結する際には、次の書類を準備しましょう。

  • 実印
  • 印鑑登録証明書
  • 本人確認書類
  • 住民票
  • 権利書
  • 固定資産税納税通知書
  • 建築確認済証
  • 検査済証
  • 管理規約
  • 議事録
  • 長期修繕計画書

これらは事前に市区町村の役場で発行したり、住宅購入時に取得したりするものを用意しましょう。手元にない場合は管理会社や大家、不動産会社に問い合わせて、相談することがおすすめです。

引き渡し時に必要な書類

引き渡しの際には、次の書類を用意しましょう。

  • 権利証または登記識別情報通知書
  • 実印
  • 印鑑登録証明書
  • 固定資産税・都市計画税納税通知書
  • 住民票
  • 本人確認書類
  • 固定資産税評価証明書
  • 管理費・修繕積立金の格の確認書など
  • 分譲時のパンフレット
  • 管理規約
  • 使用細則

自宅の鍵は、複製のものも含めて引き渡します。また、抵当権抹消に関する書類も必要ですが、これは金融機関が用意します。

マンションを高く売却するためのポイント

同じマンションでも、どのように売却するかによって、売却価格は異なります。少しでも高く売却するには、次の4点を意識することがおすすめです。

  • 売れやすいタイミングで売る
  • 内覧前にハウスクリーニングを実施する
  • 複数の不動産会社に査定を依頼する
  • 一括査定サービスを利用する

これらのポイントを踏まえることで、より高額でマンションを売却しやすくなるでしょう。

売れやすいタイミングで売る

マンションは売れやすいタイミングがあり、これを意識することでスムーズに売却できる可能性が高まります。 売れやすいのは築年数が浅い物件であり、特に築5年未満の物件は人気でしょう。不動産は建物と土地の部分にわけられ、建物部分は経年劣化を考慮するため、年数が経過するごとに価値が下がります。つまり、建物部分がメインであるマンションは、戸建ての物件と比べると、築年数による価値の減少幅は大きいと考えましょう。 そのため、10年を経過している物件だと、価値の低下や修繕の必要性などから、売れにくくなります。目安としては10年であり、10年を超えるかどうかによって、売れやすさが変わると考えましょう。築年数10年未満の物件だと、より高値で売りやすいのはもちろん、売却もスムーズに進めやすいです。

※もっと詳しく知りたい方は、「築40年のマンションは売れない?売りにくい理由や売却成功のコツ」という記事「マンションの売り時とは?正しい売却のタイミングを知ろう」をご覧ください。

内覧前にハウスクリーニングを実施する

実際にいくらで売れるかは買い手との交渉次第であり、きれいな状態の物件を提示するほど、高額で売却しやすくなります。そのため、内覧の前にハウスクリーニングを行うことはおすすめであり、きれいな状態の物件を見てもらうことで、高値で売りやすいでしょう。 ハウスクリーニングは業者に依頼するか、自分で行うかのどちらかです。実施する内容によっても異なりますが、業者に依頼する場合は10~30万円程度の費用がかかることが多いでしょう。 ハウスクリーニングに費用をかけすぎると、売却価格から差し引いて利益が出にくくなってしまうため、いかにこのコストを抑えるかも重要です。 水回りや玄関周りなど、目につきやすい部分はプロに依頼し、その他の部分はできるだけ自分で掃除すると、ハウスクリーニングにかかる費用は抑えやすいでしょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

自宅を売却する際には、不動産会社に査定をしてもらいますが、このとき複数社に依頼することがおすすめです。同じ物件でも、不動産会社によって査定額は異なることが多いです。もちろん、査定額は売却価格とイコールではないため、実際にそれ以上の価値で売ることも可能ですが、基本的には査定額をもとに、売り出し価格を決めると考えましょう。 そのため、適切な売り出し価格を設定するには、複数社から査定を受けて、物件の相場価格を知っておく必要があります。1社だけで決めてしまうと、相場よりも下の価格で売り出してしまう可能性があるため、最低3社程度を目安にして、適切な相場価格を判断するとよいでしょう。

※もっと詳しく知りたい方は、「【マンション査定の成功法】おすすめの査定方法や流れを知ろう」という記事をご覧ください。

一括査定サービスを利用する

複数の不動産会社に査定を依頼する際には、一括査定サービスの利用がおすすめです。一括査定サービスは無料で利用できるものが多く、一度に複数社からの査定結果を比較しやすいです。また、ネットに情報を登録するだけで簡単に使えるため、利便性が高いのも魅力です。 一括査定サイトのイエウールでは、一度に最大6社の査定結果を比較できます。ネットに物件の情報を登録するだけのため簡単であり、無料で利用できる点も魅力です。また、全国1,600社以上の不動産会社に対応しているため、全国幅広い場所で利用できるのも特徴です。

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マンションの売却による確定申告について

マンションを売却した際には、確定申告が必要です。確定申告は自営業やフリーランスなどの職業ではないと、なじみが薄いため難しいと感じる人もいるでしょう。マンション売却後の確定申告についての理解を深めておくことで、売却後にすべきこともスムーズに行いやすくなります。

売却益がある場合も損失がある場合も申告が必要

マンション売却後は、売却益の有無に関係なく確定申告が必要と考えましょう。売却益が出ている場合は、譲渡所得税を納付するために、申告をしておかなければなりません。また、売却損がある場合は、損益をその他の収入と通算してマイナスにできるため、申告することで税金が安くなります。 売却損が出た場合の確定申告は必須ではありませんが、行うことで得をすることは覚えておきましょう。売却益が出ているのに確定申告をしていないと、後から追徴課税などのペナルティが発生し、通常よりも高額な税金を納めなければならないこともあるため、注意が必要です。

確定申告の時期は

自宅を売却した後の確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に行います。2020年中に売却したものは2021年に、2021年中に売却したものは、2022年に申告が必要です。確定申告の詳細な時期は、土日の関係で多少ずれることもあるため、その都度確認しておきましょう。 申告時期を過ぎてしまうと、追徴課税といったペナルティが発生するため、時期を超過しないように早めから準備をしておくことがおすすめです。確定申告は税務署にて直接申告書を提出するほか、ネットを使った電子申告や書類の郵送による申告も可能です。どの方法でも問題はないため、自分に合ったやり方を選びましょう。

確定申告に必要な書類は

マンション売却後の確定申告に必要な書類は、次の通りです。

  • 譲渡所得の内訳書
  • 譲渡時の書類
  • 物件取得時の資料
  • 売却した土地または建物の全部事項証明書
  • 戸籍の附票

これらは事前に準備しておき、必要なものは市区町村の役場や法務局などで発行しておきましょう。書類に不備があると申告ができないため、申告時期までには全ての書類を用意しておくことがおすすめです。

マンションを売却するときの注意点

マンションをスムーズに売却するには、次の4つのポイントを意識することがおすすめです。

  • 売却理由は隠さず正直に話す
  • 高額査定の不動産会社は選ばない
  • 時間には余裕を持つ
  • 売り出し価格の設定を間違えない

これらの点を頭に入れておくことで、よりスムーズかつトラブルなくマンションを売却しやすくなるでしょう。

売却理由は隠さず正直に話す

人によってマンションを売却する理由は異なりますが、売却理由は基本的には包み隠さず、正直に伝えることがおすすめです。売却理由で嘘をついてしまうと、売却後にトラブルになることもあり、最悪の場合は賠償金を求められたり、契約を破棄されたりすることもあります。 ネガティブな売却理由としては、離婚によってマンションを売ることになった、あるいはローンが支払えず、手放すことになったなどがあげられます。これらの理由を伝えると、物件のイメージは悪くなりますが、本当の理由を隠して売ってしまうと、買い手に不信感を抱かれることもあるため注意しましょう。 ネガティブな売却理由を上手に伝えるには、一度不動産会社に相談してみることがおすすめです。どのような理由なら買い手に不信感を与えず、かつネガティブな印象を持たれないかをよく相談して、理由の伝え方を考えておきましょう。

高額査定の不動産会社は選ばない

少しでも高値で売却するには、高額査定を提示する不動産会社を利用したくなりますが、あまりに高額査定が出ている場合は注意しましょう。特に根拠もなく高額査定を提示している場合は、顧客を獲得したいがために高値を提示していることも少なくありません。 査定額は売却価格の目安であり、確実な指標ではないことは頭に入れておきましょう。仮に査定額が高額でも、実際の売却価格はそれを大幅に下回るということもあるため、あくまで目安であることを念頭に置くことがおすすめです。 より適切な査定額を導き出すためにも、売却前の査定は複数の不動産会社に依頼したほうがよいでしょう。

時間には余裕を持つ

マンションを売却する際には、時間に余裕を持って行動するようにしましょう。売却にかかる期間は物件や売却の条件によって異なりますが、平均で4ヶ月程度です。 つまり、売り出しを考えてから即座に売却できるわけではなく、実際には査定や売却までの準備、買い手を見つけるといった様々な手順があるため、売却活動は数ヶ月単位の期間がかかりやすいです。 時間の余裕がないと、早く売ることを優先してしまい、条件を下げて売却してしまうことも少なくありません。即金が必要なら仕方のない場合もありますが、より高値で売ることを優先したいなら、多めに見積もって半年程度の余裕を見ておくとよいでしょう。

売り出し価格の設定を間違えない

より高額での売却を目指すには、売り出し価格の設定が重要です。売り出し価格の設定を間違えてしまうと、実際の物件価値より安く売ってしまったり、反対に買い手がつかずに売れ残ったりすることもあります。 売り出し価格は売却価格とイコールではないため、売却活動を進める中で何度も見直すことも考えましょう。適切な金額で売却するためには、事前に自分で情報を仕入れ、不動産会社による査定額と比較しながら、どれくらいなら損なく売却できるかを考える必要があります。

流れを覚えてマンションの売却を成功させよう

スムーズかつ損なくマンションを売るには、売却の手順を頭に入れておくことがおすすめです。最初になにをすべきか、高額売却を目指すためのポイントはなにかなどを知っておくことで、好条件で売りやすくなるでしょう。 また、注意点も把握しておくことで、トラブルのないスムーズな売却を実現しやすくなります。売却までの手順や細かいポイントまで頭に入れ、マンションを少しでもよい条件で売却しましょう。

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もっと詳しく知りたい方は、「【マンションを売る】売りたい人必見!まず気を付けるべき注意点を解説」という記事をご覧ください。

また、「マンションの評価額がラクにわかる!相続税評価額の調べ方や計算方法を解説」という記事や「【マンション買取】買取の判断基準を仲介と比較して徹底解説」という記事をご覧ください。

他にも、以下の記事をご覧ください。

 

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