アパート経営への参入を検討中の方へ教えるおすすめの理由とリスクについて

更新日:2020年8月25日

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将来への年金の不安などから、投資に興味を持つ方が増えています。投資方法には株式投資やFXなどもありますが、不動産投資に乗り出す方も少なくありません。不動産投資にも、マンション投資などがありますが、ほかにもアパート経営という選択肢があります。

この記事では、アパート経営にはどのような特徴があり、おすすめポイントにはどのようなものがあるのかを解説します。また、事前によく理解しておかなければいけない、アパート経営のリスクやリスクへの対処法についても詳しく解説します。

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アパート経営の特徴

まずはアパート経営とはどのようなものなのか、その仕組みについて理解しておきましょう。また、同じ不動産投資の中でも、アパート経営はマンション経営とどのように違うのか、マンション経営ではなくてアパート経営に向いている人とはどのような人なのか、お伝えします。

アパート経営で収入を得る仕組み

アパート経営とは、アパートのオーナーとなり、賃貸収入を得ることです。オーナーはアパートを1棟まるごと所有します。自己資金でアパートを建てられない場合には、アパートを担保として金融機関から資金を借り、家賃収入からローンを返済します。

通常は毎月の家賃収入からローンを返済しても、ある程度の金額は手元に残ります。また、ローンを完済してしまえば、ローンなしで家賃収入を生み出す完全な資産になります。

アパート経営とマンション経営の違い

同じ不動産投資のジャンルには、マンション経営というものもあります。アパートもマンションも、第三者に部屋を貸して家賃収入を得るものですが、この二つには大きな違いがあります。

アパート経営では1棟まるごと所有します。一方で、マンション経営の場合には多くの場合には1部屋だけを購入して、それを貸して家賃収入を得る「ワンルームマンション投資」が主流です。

アパート経営を始める場合には、土地から用意しなければいけませんが、マンション経営であれば需要があるマンションを見極めて購入するだけで投資を始められます。

どちらの方がいいのかは、立地や周辺地域でのアパートやマンションの需要によって大きく変わります。どちらにもメリットもあれば当然デメリットもあります。

アパート経営に向いている人

アパート経営などの不動産投資に向いている人は次のような方です。

  • 実際に物件を現地まで見に行って自分の目と足で見極める人
  • リスクを理解して対策が取れる人

アパート経営などの不動産投資には、このあとの「アパート経営のリスク」でお伝えするようなリスクがあります。需要があり、入居者が喜んで選んでくれる物件かどうかを、しっかりと自分の目で見て見極めた上で、想定されるリスクに対して正しく対処ができる人でなければ向いていません。

その上で、特にアパート経営に向いている方とは、次の特徴も備わっている人です。

  • 入居者の立場に立った管理を続けられる人
  • 土地を用意できる人

マンション経営であれば、管理会社に丸投げしてしまうことも可能です。しかし、アパート経営は1棟まるごとのオーナーになるわけですから、管理会社を入れるとしても全てお任せというわけには行きません。

入居者からのクレームが真っ当なものであれば、しっかりと耳を傾けて、より長く快適に入居者が住み続けてくれる、家賃を払い続けてくれる環境を作り続けなくてはいけません。

また、アパートを1棟所有するということは、土地も含めて所有するということです。アパートの需要のある場所に土地を相続した方など、土地を活用したい方にもおすすめです。

アパート経営をおすすめする理由

投資方法として考えた場合に、株式投資などの金融商品ではなく、アパート経営が特におすすめな理由とはどのようなものなのか解説します。

理由1:家賃収入が安定的に毎月入ってくる

株式やFXなどの金融商品は大きな波があります。大きく利益を伸ばしたかと思えば、金融危機や大きな災害などが起きると、大きな損をしてしまうことも少なくありません。

しかし、アパート経営が健全にできれば、家賃収入が長期間にわたって安定的に毎月入ってくるようになります。ある程度の空室率まで考えた上で、家賃設定やローンの返済計画を立てていれば、入居者が退去してもそれほど慌てる必要はありません。

株式などと比べて、大きく一度にもうけることはできなくても、安定した経営が可能です。

理由2:節税対策になる

アパート経営は節税対策に役立ちます。万が一、アパート経営が赤字になってしまっても、給与所得がプラスであれば、その分を確定申告で相殺できます。結果として、所得税や住民税が安く済みます。

また、所有者が亡くなった場合でも、同じ金額の価値を相続するのなら、現金よりもアパートなどの不動産で相続したほうが節税になります。

というのは、相続税の計算では現金や金融商品は額面でそのまま評価されるのに対して、不動産の方は評価額が8割ほどと低く設定されるためです。同じ3,000万円の価値でも、現金なら3,000万円丸々に対して課税されるのに対して、アパートなどの不動産にしておけば課税対象は2,400万円程度で済みます。

理由3:マンション投資よりも空室リスクが少ない

アパート経営やマンション経営をする上では、空室リスクは絶対に避けられません。しかし、アパート経営であれば、複数の部屋を確実に所有できるので、全室が空室になるというリスクはまず避けられます。

始めるときに周辺地域の需要を見誤らなければ、常にある程度の入居率は保てます。

一方で、1部屋ずつ所有して貸し出すマンション経営では、1人のオーナーがアパートほどの部屋を所有していることはほとんどありません。1部屋でも空室になってしまうと、経営に打撃を受けてしまうという方がたくさんいます。

満室になった場合の利回りという点では、マンション経営のほうが確かに優れています。しかし、空室リスクに対する備えという点では、アパート経営のほうが安心です。

理由4:資産として残せる

ローンを支払い終わったあとのアパートは、完全に家賃収入を生み出すだけの資産となります。当然、建物は経年劣化していき、古くなったアパートは空き家リスクも高くなります。

しかし、ローンの支払が終わっていれば、家賃を思い切って下げても収入はプラスになるでしょう。また、マンション投資とは違い、価値が落ちない土地も残ります。いざとなれば、土地を売ることもできるという安心感は、アパート経営ならではです。

アパート経営のリスク

アパート経営のおすすめポイントについてみてきましたが、これらのポイントはリスクを理解して対処した上でのメリットとなります。アパート経営には大きなリスクが潜んでいます。どのようなリスクを考えなければならないのがお伝えします。

リスク1:空室リスク

アパート経営に潜む最も大きなリスクとは空室リスクです。満室になった場合の家賃収入だけで計算してローンの返済計画や事業計画を立ててしまうと、1室でも空室ができてしまうと苦しくなってしまいます。

赤字になった場合でも、ローンや固定資産税、修繕費などは支払いを待ってくれません。貯金や他の収入で補填することになってしまいます。

リスク2:家賃の滞納リスク

空室リスク以上に厄介だと言われているのが、家賃の滞納リスクです。入居者が経済的に苦しくて支払えないという場合だけでなく、ついうっかり払い忘れてしまい、それが何か月にもわたって高額になってしまった、ということもよくあります。

強制退去をさせる事もできなくはありませんが、訴訟を起こさなければいけないので、時間とお金がかかります。もちろん裁判費用はオーナーの持ち出しです。

リスク3:老朽化により定期的に大規模修繕が必要になる

どのような建物でも、定期的に大規模な修繕が必要です。外壁塗装やエアコンなどの設備の交換は10年から15年に一度必要となります。10年から15年に一度、数百万円単位でのお金が必要となります。

リスク4:災害リスク

ここ数年、大規模な地震や水害などの災害が日本列島では頻発しています。土砂崩れで、新築アパートが大きな被害を受けた、というニュースも度々目にします。

大きな災害に見舞われてしまうと、アパートが半壊や全壊の被害にあってしまう可能性もあります。災害への備えも考える必要があります。

リスク5:クレームへの対処が必要

アパートを経営していると、必ず住んでいる人から何かしらのクレームが入ります。そのクレームへの対処も必要となります。蛇口が壊れた、トイレの水が止まらない、といったクレームなら、必要に応じて修繕などの対処をすればいいでしょう。

しかし、中には対処のしようがない理不尽なクレームをつけてくれる人もいます。また、騒音などで入居者がご近所に迷惑をかける場合には、そのクレームは必ずオーナーの元へ届きます。ご近所からのクレームへの対処も必要です。

アパート経営のリスク対策

上記のリスクは完全になくすことはできません。しかし、リスクをより小さいものとするための対策は、早いうちから手を打つことができます。こちらでは、リスクへの対策法について解説します。

対策1:修繕はしっかりと行い必要に応じた家賃の見直しも

アパートに対する需要はある立地なのに、築年数がたつにつれて人気がなくなり、空室が目立つようになってしまった場合には、まずは修繕をしっかりと行いましょう。特に内覧のときの最初の印象は大切です。外壁塗装や、内装はしっかりと手を入れましょう。

また、同じ家賃で同じ間取りなら、新築アパートの人気には勝てません。必要に応じて家賃の見直しもしましょう。

空室リスクは怖くないと考えられるようにするためには、最初から入居者が何回転かしたら、空室は発生するものだということを計算に入れた上で、ローンの返済計画も立てたほうがいいでしょう。

対策2:家賃の支払い方法を自動引き落としや手渡しにする

家賃の滞納リスクに対しては、ついうっかりと払い忘れてしまう、ということを防ぐためには、家賃の支払い方法を見直しましょう。

手間や経費はかかっても、自動引落にしたり、直接オーナーが取りに行く、という形を取るほうが確実です。また、1か月分の家賃の額は大したことがなくても、数か月ためると大きな金額になってしまいます。督促はこまめに行うようにしましょう。

経済的に払えないという方には、強制退去の裁判を起こす前に、早いうちから退去の交渉を始めることも大切です。

対策3:大規模修繕費は最初からこまめに積み立てる

大規模修繕は10年ごとに必要になることは最初からわかっています。また、どのくらいの金額が必要になるのかも、おおよそは見積もれます。アパート経営を始めたときから、大規模修繕に備えてこまめに積み立てておきましょう。

来年300万円の出費があると考えると金策に困りますが、10年後に300万円ということであれば、年間の積立額は30万円です。1か月あたり2万5,000円の積立で用意できる金額です。

対策4:火災保険・地震保険には必ず加入する

災害リスクを防ぐためには、リスクの少ない立地にアパートを建てるしかありません。しかし、近年、70歳、80歳、90歳の高齢者が見たことがないという災害が頻発しています。

安全だと考えられている場所でも災害が発生しています。アパートを建築する前には、ハザードマップなどを確認して、アパート経営に踏み出しても大丈夫な土地かどうかをよく確認しましょう。

その上で、アパート経営に乗り出すのであれば、保険には必ず加入しましょう。火災保険は必須ですが、地震保険も必要です。また、地域によっては水災も付けられます。土砂災害も水災なので、水害や土砂災害のリスクが高い場所では、水災も必ず付けましょう。

対策5:信頼できる管理会社を見つける

クレームへの対処は自分では難しいと考えるのであれば、管理会社にアパートの管理をおまかせしましょう。信頼できる管理会社におまかせできれば、クレーム処理も適切に行なってもらえます。また、家賃滞納者への対策もお願いできます。

アパート経営の利回りシミュレーション

アパート経営を考える上では利回りを事前によく計算しなくてはいけません。利回りとは投資などでも用いられる用語で元金に対して、どのくらいの期間でどのくらいの利益が取れるのかを計算することです。

アパート経営は常にある程度の空室は計算に入れておかなければならない上に、様々な経費も毎年かかってきます。家賃などの収入と諸々の経費の差額が、万が一マイナスになる場合には、自分の他の資産から持ち出すことになります。

赤字になると大変なことになってしまうので、利回りを計算する方法をしっかりと見ておきましょう。

アパート経営の収入項目と内訳

まずはアパートからの収入がどのくらいになるのか計算します。アパート経営の収入の主なものは、毎月の家賃収入ですが、その他にも次のようなものを収入として計算します。

収入項目概要計算方法
家賃1部屋あたりの家賃収入1ヶ月あたりの家賃×入居数×12か月
共益費アパートの共同部分の利用費1ヶ月あたりの共益費×入居数×12か月
敷金退去時の原状回復費の担保として入居時にオーナーに預ける
退去時には部屋のクリーニングに利用して残高は返還
新規入居者数×家賃の1か月分(相場)
礼金入居時にオーナーに支払うお礼新規入居者数×家賃の1か月分(相場)
更新料契約更新時にオーナーに支払う更新者数×家賃の1ヶ月分(相場)
駐車場賃料駐車場の利用料駐車場契約者数×駐車場利用料×12か月

アパート経営の支出項目と内訳

アパート経営で必要となる諸々の経費の詳細は次のとおりです。

支出項目概要計算方法
固定資産税・都市計画税建物と土地に毎年かかる税金合計で固定資産税評価額の1.7%
所得税・住民税給与所得などの他の所得と合算で計算累進課税で所得の5%から45%が課税される
保険料火災保険・地震保険・水害や土砂災害もカバーする保険など、地域の特性に合わせて選ぶことエリアと加入するプラン、万が一の場合に支払われる金額によって大きく変わる
管理費管理を委託する場合に支払う家賃の5%程度が相場
修繕費退去時の壁紙やフローリングの貼り替え、エアコンや給湯器などの設備が古くなった場合の交換、10年から15年に1度は必要になる外壁塗装の費用壁紙/フローリングの貼り替え:1戸あたり5万円程度
(敷金を充てる)
エアコン交換:10年に1度1台あたり10万円程度
外壁塗装:1平方メートルあたり1万円から3万円程度

アパート経営の実質利回りを計算

上記のような収入と支出があることを理解した上で、実際にどのくらいの利益が出るのか利回りを計算してみましょう。アパート経営の利回りを計算するときには、表面利回りと実質利回りがあります。

表面利回りとは、満室になった場合の家賃収入を物件価格で割って計算します。一方の実質利回りとは、表面利回りに経費や税金も考慮に入れて計算するので、表面利回りよりも金額が低くなります。実際に手元に入ってくる手取りは、実質利回りでの金額となります。

アパート経営を勧める不動産会社の中には、表面利回りだけで説明するところもあります。しかし、アパート経営には必ず上記のような経費がかかるので、利回りの計算は必ず実質利回りで行いましょう。実質利回りの計算方法は下記の計算式です。

  • (年間収入合計-年間支出の合計)÷(アパート取得額+取得時の諸経費合計)×100

計算例

手数料込みで2,500万円で取得したアパートの空室率が20%で年間収入が240万円、年間経費が100万円であると、実質利回りは次のようになります。

実質利回り=(240万円-100万円)÷2,500万円×100=5.6%

これに対して、経費を無視した表面利回りで計算すると次のようになります。満室になった場合の年間家賃収入は300万円です。

表面利回り=300万円÷2,500万円×100=12%

実質利回りとは、2倍以上の差が付きました。表面利回りだけで計算することがいかに危険なのかをよく理解しておきましょう。

アパート経営を始める前に必要な準備

ただ、アパートを建てられる土地があるからアパート経営をしよう、という安易な考えだけでアパート経営を始めるのはとても危険なことです。アパート経営に乗り出すのであれば次の3つの事は十分に準備をしておきましょう。

入居者のターゲットを決める

アパートと一口に言っても、単身者向けと夫婦向け、ファミリー層向けでは間取りが全く違います。どのようなアパートの需要が高いのかをよく調査してから、入居者のターゲットを決めましょう。

立地を決める

土地も購入する予定の場合には、立地もよく検討しましょう。マンションよりもアパートの方が郊外での需要はありますが、入居者が集まる場所と、全く見込めない場所はあります。ターゲットとした入居者を確実に集められる立地を確保しましょう。

資金計画を立てる

100%自己資金だけでアパート経営に乗り出せる方はほとんどいないでしょう。アパートを建設したり購入したりするローンを組むという方が大半です。

大規模修繕や築年数がたつことによる空室リスクも計算に入れた上で、最初に用意する自己資金をいくらにするかや、ローンの返済計画を考えましょう。

アパート経営に関するよくある質問

アパート経営を考える方からのよくある質問を最後に見ておきましょう。

よくある質問1:土地がなくても始められるのでしょうか?

売りに出ているアパートを購入したり、土地を購入してアパートを建築することもできます。土地がなくても、アパート経営に乗り出せます。土地を用意してから、ということであれば、確実に入居者に人気の立地で始められるので、空室リスクが少なくなる可能性があるのでおすすめです。

よくある質問2:不動産投資や経営には素人です。大丈夫でしょうか?

多くの不動産会社がアパート経営を始めるオーナーさん向けに丁寧なバックアップを行っています。もちろん、経営を始めるにあたって、しっかりと勉強してもらわなくてはいけないことはたくさんありますが、やる気があれば大丈夫です。

よくある質問3:ローンで始めた場合、万が一のことが心配なのですが

アパート経営などの不動産投資向けのローンでも、団体信用生命保険をかけられます。ローンの契約者の方に万が一の場合があった場合には、団信からローンが一括返済されて、遺されたご家族にはローンがなく、家賃収入を生み出すアパートという資産だけが残ります。生命保険代わりにアパート経営を始める方もいます。

よくある質問4:一括借上と自力経営のどちらがおすすめですか?

30年間家賃保証をうたうのが一括借り上げですが、空き家が目立つようになると家賃の値下げを迫られたり、定期的にリフォーム代金を請求されることもあります。実際には、最初に提示された利益にはならないことがほとんどです。

自力経営は素人には難しいと言われますが、しっかりとした計画を建てて始めれば、全ての差配をオーナーが自由にできます。堅実な経営ができれば、30年後に手元に残る利益は自力経営のほうが多いという場合のほうが多いでしょう。

まとめ

アパート経営については、盛んにCMも流されているので、興味を持つ方もたくさんいます。しかし、相談した会社で表面利回りだけを提示された場合には、注意しなくてはいけません。

本当にアパート経営がうまくいくのかどうかは、やはり信頼できる専門家へ相談したほうがいいでしょう。アパート経営にも詳しい不動産会社を探すのなら、全国から良心的な不動産会社を1,600社以上集めているイエウールがおすすめです。

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