マンション査定の成功法を解説!おすすめの査定方法や流れを知ろう

更新日:2020年11月16日

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マンションを査定することは、マンションの売却や活用を考えたときに最初にするべきステップです。

ですが初めて査定をするときは、「騙されたりしないかな…」「リスクはないの?」「高い査定額は出るの?」など様々な不安や疑問がありますよね。

そこで本記事では、初めてマンションを査定してみたい方に向けて、査定方法や注意点をわかりやすく解説をします。

マンション売却について知りたい方は、「マンション売却で知るべきことを全て解説!流れや注意点を知ろう」の記事をご覧ください。

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マンションの査定をしてもらう方法

マンションの査定をする時の方法をお伝えします。ネット上で査定をする場合、大きく3つの方法に分類ができます。どれが自分にあっているか把握できるようになりましょう。

  1. AIでマンションを査定する
  2. マンション査定のシミュレーション
  3. マンションの査定を一括でするサイト

方法1:AIでマンションを査定する

AI(人工知能)を活用した査定方法があります。サイトにマンションの情報を登録すると、不動産査定について学習したAIが査定結果を教えてくれます。

一番の特徴は、過去の膨大なデータをもとに計算をする点です。AI査定はまだ始まったばかりで、現在のところ精度にまだ不安があります。また、AIが収集して解析に使えるデータには、レインズなどの信頼性の高い確実なデータがありません。

ネット上で売りに出されている物件情報しか、現在のところ収集できないので、査定価格にあまり信頼性はありません。まだ、AIによるネット査定を活用するのは時期尚早と言っていいでしょう。

方法2:マンション査定のシミュレーション

マンション査定のシミュレーションという方法があります。入力したマンション情報を元に、数分で査定金額を自動で教えてくれる査定シミュレーションも登場しています。

マンションの査定シミュレーションもAI査定と同じように、コンピューターに登録された売買情報から、似たような物件の情報を見つけて査定金額を算出してくれます。

匿名で使えるので、後から電話がかかってこないなどのメリットが大きく利用者が増えています。

ただし、実際の売却金額との差はまだまだ大きいのが現状です。目安として利用することはできますが、シミュレーションだけの情報で、売却活動を始めることはできません。

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方法3:マンションの査定を一括でするサイト

一括査定サイトとは、サイトに売却したいマンションの情報を登録すると、サイト側から不動産会社に査定の依頼が行き、不動産会社による査定を取り寄せられるものです。

後から不動産会社から営業の電話がかかってくるかもしれないというデメリットもあります。しかし、レインズなどの正確な情報を参照した上で、実際に売却できるであろう金額を確実に提案してもらえます。

また、マンション売却にあたっての媒介契約を結ぶ不動産会社を探すのにも役立ちます。AI査定やシミュレーターを使ったとしても、売却を決めたら不動産会社に仲介を依頼せざるを得ないので、最初から一括査定で不動産会社からの査定を取り寄せることもおすすめです。

一括査定サイトでは、複数の不動産会社から査定を取り寄せられます。査定金額などを比較できるメリットが大きく、より信頼のおける不動産会社を見つけるのに役立ちます。

一括査定サイトはいろいろとありますが、最もおすすめなのが、全国の不動産会社から厳選した1,600社を登録しているイエウールです。

イエウールでは、サイトに寄せられるクレームが多い不動産会社の登録を外して、常に良心的な不動産会社だけが登録されているように努力しています。

マンションを一括査定するならイエウールがおすすめ

一括査定サイトと言っても多くのサイトが存在します。中でもおすすめのサイトは「イエウール」というサイトです。

イエウールは、調査機関によって業界でNo.1であることが証明されているため安心できます。

参考:東京商工リサーチ「イエウール、査定ユーザー数・提携不動産数・エリアカバー率など第1位を獲得」

イエウールを使って査定をすれば、大手不動産会社も含む最大6社に査定依頼することができます。しかも完全無料で利用することができるので、忙しい方にとっても便利です。

無料でここまで便利だと逆に不安になるかもしれませんね。でも大丈夫です。イエウールの運営会社は、不動産会社側からお金を払ってもらうことで運営されているので、あなたは無料で利用ができるという仕組みになっています。

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マンション査定の流れと所要時間

マンションの査定は不動産会社にしてもらういます。査定の依頼をしてから査定書を入手するまでの流れ把握しておきましょう。

流れは大きく4つのステップになっています。

STEPやること所要時間
1査定依頼の申し込み数分~数時間
2不動産会社とのやり取り2,3日
3訪問してもらい調査を受ける1~2時間
4査定結果を受けとる数日~1週間

STEP1:査定依頼の申し込みをする

まずは査定依頼をすることです。査定依頼というと手間や費用がかかるように感じるかもしれませんが、実はそんな心配は無用です。

手間に関しては、不動産の一括査定サイトが便利です。複数の会社にまとめて査定をしてもらうことができます。

何度も不動産会社の店舗に行ったり、営業時間を気にする必要はありません。24時間ネットが使えれば、どこからでも査定依頼をすることができます。

費用に関しては、査定だけであれば無料でしてもうことができます。

なぜなら不動産会社にとって査定は営業活動の1つで、マンションの売買が成立して初めて報酬が入るビジネスモデルだからです。

もちろん、全く売る気がない場合は不動産会社も相手にしません。ですが、今すぐにマンションを売らない場合でも、いつ頃売った方が良いか相談するために査定依頼をすることは良いでしょう。

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STEP2:不動産会社とのやり取りをする

不動産会社から連絡をもらい、いくつかやり取りをします。具体的には、訪問に来てもらう日時を決めたり、メールの文面上でおおよその査定額を出してもらう事もあります。

不動産会社とのやり取りは、相手の第一印象を把握するうえでも大切なポイントです。返信の早さや話の内容から感じとれる誠実さなどから、相手の人柄を見分けましょう。

STEP3:マンションに訪問してもらい調査を受ける

約束した日時にマンションに訪問してもらい、実際にプロの不動産会社の目で見て査定をしてもらいます。

その際は、過去にリフォームをしたことがあるかや、ローンがどのくらい残っているかなど、丁寧に質問をしてくれるでしょう。

一方で、あなたにとっては不動産会社の担当者と相談ができるチャンスでもあります。マンションの魅力的なポイントはどこか聞いてみたり、周辺でマンションを売った経験があるかを質問してみると良いでしょう。

STEP4:査定結果の連絡を受ける

不動産会社から査定結果を受け取ります。多くの場合は査定書と呼ばれる書類に情報がまとまっています。

市場環境の分析や権利関係などの根拠をもとに算出した査定額を知ることができます。

 

マンション査定する際の不動産会社とのやりとり

査定の方法は大きく2種類あります。1つは「机上査定」、もう1つは「訪問査定」です。2つの査定方法の違いを知ることで、あなたに合った査定方法を選びましょう。また、実際の机上査定のメール文面についても紹介しています。

査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類がある

机上査定と訪問査定について、順番に解説します。

相場を知りたいなら「机上査定」

机上査定とは、不動産会社が机の上でマンションの査定をして査定額を出す方法のことです。

机上査定では近隣物件の売却事例を参考に査定し、査定額をメールや電話で教えてもらえます。なので机上査定のメリットは、比較的すぐに査定額を知ることができることです。

一方でデメリットとしては、現地調査をしないので「おおよその相場」の価格しか分かりません。正確に査定額を把握したい方には不向きな査定方法です。

正確な査定額を知りたいなら「訪問査定」

訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際にマンションに訪問して査定額を出す方法のことです。

訪問査定では具体的にマンションの状態や周辺環境を見て査定してくれます。現地調査をするので、あなたのマンションに合った正確な査定額を算出できます。

特にマンションの価格は、建物の状態や周りの環境に大きく影響されるので正しい査定額を知りたければ現地調査が必要です。一方で、机上査定に比べて査定額を知るのに時間がかかるのが難点ではあります。

しかし、訪問査定なら、不動産会社に会って話せますし、不動産会社が物件をよく知った上で査定できるので精度が上がりやすいので、時間に余裕があれば訪問査定を選ぶのが得策です。

机上査定で不動産会社からの受けとった実際のメール

実際に送られてきたメールの文面の一例をお見せいたします。一部個人情報に関わる部分は修正してあります。

この度は机上査定のご依頼、ありがとうございました。私、〇〇市の地域を担当しております、〇〇〇(不動産会社名)の〇〇(担当者の名前)と申します。

土地面積:〇〇平米
建物面積:〇〇平米
築年数:〇〇年(築〇年)
対象物件:中古一戸建て

弊社の査定金額については下記の通りでございます。
尚、土地、建物面積や築年数は頂いている内容の通りであると仮定し、実際にはお部屋を拝見しない形での「机上査定」となりますので、ご成約する価格を保証する物ではございません。

成約想定価格 【〇〇〇〇万円前後】

査定価格の根拠
土地と建物を分けて価格の算定をさせて頂いております。
〇〇市の周辺での平均成約坪単価約〇〇万円にご所有の〇〇平米(約〇〇坪)を掛けまして【土地が〇〇〇〇万円】と設定し、当初建築費を〇〇〇〇万円と仮定し、〇〇年間分の減価償却を掛けまして、【〇〇〇〇万円】と設定させて頂きました。

弊社では、昨年11月に、〇〇市の中古戸建を一件ご成約させて頂きましたが、近隣の方が既存の建物を壊し、注文住宅を建築するという理由でご購入頂きました。
〇〇市の地域は若干駅から離れているので、中古マンション等の需要はかなり弱くなってしまいますが、戸建で有れば需要は根強く有りますので、良い金額でのご成約も望めるかと思います。

〇〇様のご都合の良いお手伝いが出来ればと思っておりますので今後とも宜しくお願い致します。

このように、非常に丁寧で詳細な説明をしてくれます。また、無理な営業をしてくるというよりも、私たちに寄り添ってくれる雰囲気があるので、安心して査定をすることができますね。

もちろん、不動産会社によって対応は異なります。なので大切なことが不動産会社を比較することです。

不動産会社によっても、丁寧な会社があれば、簡潔にシンプルな対応の会社もあると思います。あなたにあった会社を見つけるために、複数の会社を比較しましょう。まずは簡単にできるネット上での査定依頼がおすすめです。

 

マンションの査定額を左右する4つの基準

マンションをできるだけ高い価格で売却するためには、おさえておきたい4つの基準があり、事前に理解しておくことで、査定のときに高い評価をもらえる可能性があります。

マンションの査定額を左右する4つの基準について、それぞれ詳しく解説していきます。

  1. 立地や周辺環境の便利さ
  2. 部屋や階数や方角
  3. 部屋の広さや間取り
  4. 築年数やマンションの規模

基準1:立地や周辺環境の便利さ

マンション査定のときに、重要視されるのが立地や周辺環境の便利さです。

駅から近かったり、景観がよいといった立地にあるマンションや、たとえ駅から離れているマンションであっても子育てや買い物のしやすさなど、周辺環境の利便性が整っていれば査定で高い評価を受けることができるでしょう。

基準2:部屋や階数や方角

マンションの査定では、部屋の位置や階数、方角が査定の基準になります。特に部屋の階数は重要なポイントで、その基準となる階数は3階以上で上に行けば行くにつれ評価は高くなっていきます。

また、部屋に専用の庭があったり、位置が角部屋などであれば査定のとき、有利になるでしょう。方角は南向きの部屋や日当たり良好な部屋は売れやすく高評価になりやすい基準とされています。

基準3:部屋の広さや間取り

マンション売却時の需要に応じた部屋の広さや間取りの場合、査定額が高くなりやすいです。たとえファミリー層に人気のエリアであったとしても、3人世帯で50平米ほどの広さだと手狭なため売れにくくなってしまいます。

売却時の人気の部屋の需要と査定するマンション需要が合っているかが重要な基準になります。

基準4:築年数やマンションの規模

築年数は浅ければ浅いほど人気が高く、売れやすいので高評価の基準になります。一方、築年数が20年以上になると査定額は落ちやすい傾向にあります。

また、規模については、ジムなど共有設備の充実さやエントランス部分の広さなど大規模なマンションであると高い評価がつきやすくなります。

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マンション査定の前に準備しておくこと

査定をする前に知っておくべき事をお伝えします。いざ、不動産会社とやりとりをしてから後悔しても遅いので、事前に準備できることはしておきましょう。

全部で5つのポイントを紹介していきます。

  1. アピールできるところを整理しておく
  2. 住民間のコミュニケーションをしっかりする
  3. リフォームをする必要は無い
  4. ハウスクリーニングをする必要は無い
  5. 査定額は売り出し価格ではない事を知っておく

アピールできるところを整理しておく

マンションのメリットなどアピールできるところがあればメモなどに整理しておくこと大切です。

たとえば夜間になると早い時間から暗くなって人通りが少ない場所や、住宅街の細い道路でも幹線道路への抜け道になり交通量が多く想定より危険という場所、あるいは近くに相場より割安のスーパーがあるといったように、ある程度住んでみないとわからない住環境の良し悪しというのは存在します。

住んでいて少しでもメリットと感じた部分があれば、査定のときに印象をよくするための大事なアピールポイントとなるのでメモにまとめておきましょう。

住民間のコミュニケーションをしっかりする

近所の方とのコミュニケーションをしっかりしておくことが大切です。コミュニケーションが取れていれば、住みやすい環境作りとして、日々のマンション管理や維持に積極的に取り組むことができます。

また、大規模修繕がある場合など、住民同士が力を合わせることでスムーズに進み、結果としてマンションの価値を高めることに繋がります。

住民間のコミュニケーションを取ることで、担当者が査定に来たときにも好印象を与え、査定額のアップが期待できます。

リフォームをする必要は無い

査定前のリフォームは必要ありません。最近では、中古マンションを安く購入して自分の好みにリフォームするという方の需要が増えてきているので、リフォームしてしまうとマンションの評価が下がってしまう可能性があるからです。

査定前のリフォームは逆に損をしてしまうのでしないようにしましょう。

ハウスクリーニングをする必要は無い

基本的にはハウスクリーニングもする必要はありません。査定前は自分でできる範囲以内での掃除で充分です。担当者は、マンション自体を見に来ているので、少し部屋が汚れていたり散らかっていても査定額には影響はありません

ただし、売り出しに入り、内覧が決まったらハウスクリーニングを頼んでもよいでしょう。

査定額は売り出し価格ではない事を知っておく

査定額が低いからといって売り出し価格も低くなることはありません。売り出し価格は契約を経て、担当者と相談して決めるからです。

査定額が高くても物件の状態が悪い場合は売り出し価格を低めに、反対に査定額が低くても内装やメンテナンスの状況がよい場合は、高い売り出し価格を設定することができます。

査定額はあくまで目安なので低い場合でも過剰に心配する必要はありません

 

売却に向けてマンション査定をスムーズに進めよう

売却に向けてマンション査定をスムーズに進めるためには、査定方法や査定までに準備しておくものなどを事前に知っておくことが大切です。

マンションの査定をスムーズに成功させるためにも、マンションの相場や査定のポイントをしっかりと把握しておくことが重要でしょう。

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