マンション買取の判断基準を仲介と比較して徹底解説

更新日:2020年6月24日

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マンションを売却する場合、主に「仲介」と「買取」という二つの方法があります。一般的には仲介でマンションを売却することが多いため、買取はあまり馴染みがないと思います。

そのため、マンションを買取で売却することを検討している方は、「買取」のことを正確に理解した上で自分に適した売却方法であるかを判断することをおすすめします。

そこでこの記事では、仲介と比較しながらマンション買取の特徴を把握した後、買取を判断する基準をご説明します。

マンション売却について知りたい方は、「マンションの売却の流れ|費用や注意点についても徹底解説」の記事をご覧ください。

マンション買取とは

はじめに、マンションの買取とはどのようなものかを説明していきます。

ここでは、一般的な売却方法である仲介と比較した買取の仕組みやメリット・デメリット、3つあるマンション買取方法をそれぞれ確認していきましょう。

仲介と比較した買取

「買取」とは不動産会社や買取業者が買主となり、売主から直接不動産を買い取るという売却方法です。一方で仲介は、不動産会社を間に介して買主となる個人を探して不動産を売却するという売却方法です。

売却の仕組みが異なるため、買取と仲介では様々な面で違いがあります。具体的には以下の表に書いてあるような違いです。

 買取仲介
売却価格仲介より安い相場価格で売却しやすい
売却期間短期間で売却可能売却完了まで時間がかかる
仲介手数料かからないかかる ※(売却価格×3%+6万円)+消費税
内覧対応不要必要
契約不適合責任なしあり
秘匿性高い低い

それぞれの違いを基に買取のメリットとデメリットを説明します。メリットとデメリットを掴んでマンション買取の特徴を把握しましょう。

買取のメリット

買取のメリットをまとめると、スピーディーに手間をかけることなく不動産を売却できることです。

具体的には、以下のようなメリットがあります。

  • 売却完了までの期間が短い
  • 不動産会社に支払う仲介手数料がかからない
  • 購入希望者による内覧に対応する必要がない
  • 契約不適合責任がない(引き渡し後に発覚した不具合に対して責任をとらなくてよい)
  • 周囲に売却することを知られにくい

仲介でマンションを売却する場合にある販売期間が買取ではないため、売主が仲介で負担すべき手間や準備のための期間・支払うべき費用が必要ありません。

そのため、買取には仲介では受けられないメリットが数多くあります。

買取のデメリット

買取の最も大きなデメリットは、売却価格が大幅に安くなってしまうことです。

マンション買取価格の目安としては、市場価格の6割~8割程度です。たとえば、仲介であれば3000万円で売却出来る可能性が高いマンションを買取で売却する場合、買取価格は1800万円~2400万円になります。

つまり、同じ物件を売却するにもかかわらず、売却方法が違うだけで1000万円前後も手元に入る金額が安くなってしまうのです。売却するマンションや買取を依頼する不動産会社によって買取価格は変動しますが、割合としては仲介の6~8割程度になることがほとんどです。

3つのマンション買取方法

マンション買取のなかにも3つの買取方法があります。不動産会社や買取業者によってはすべての買取方法を提供しているとは限りませんが、3種類の買取方法を確認しておきましょう。

即時買取

即時買取(即金買取)は、売却活動をせずに直接不動産会社や買取業者にマンションを買い取ってもらう方法です。一度担当者がマンションを訪問し買取査定をするだけで、売買契約を結ぶことが可能です。

最短1週間で現金化することが出来ること・室内をリフォームやクリーニングする必要がないことが大きなメリットです。

また、不動産会社によっては賃貸に出しているマンションでも賃貸中のまま買取をしてくれる場合があります。

買取保証

買取保証は、はじめは仲介で売り出し一定期間内に成約しなかった場合、あらかじめ約束していた買取価格でマンションを買い取ってもらう方法です。買取と仲介の長所を合わせた方法とも言えます。

市場価格で売却できる可能性も残しながら、希望時期までに売却できない場合は確実に買取してもらえることが大きなメリットです。

リースバック買取

リースバック買取は、マンションを売却した後も賃貸としてそのまま住み続けることが出来る方法です。マンションを売却後、ライフスタイルにあわせて1年や2年や5年など事前に居住期間を決めて住み続けることが出来ます。

住み慣れた自宅に住み続けられること・引越し費用がかからないことが大きなメリットです。

マンション買取の判断基準【売却状況】

マンション買取を検討している時に、今の状況で本当に買取を選択してしまってもよいのだろうか、と不安に感じることもあるかと思います。

そこで、自分の売却状況を基にマンションを買取で売却するか仲介で売却するか判断してみましょう。

ここでは、買取と仲介それぞれに向いている売却状況を説明していきます。

買取に向いている売却状況

買取に向いている売却状況は以下の4つです。

  • 転勤などで2ヶ月以内に売却予定
  • 借金返済に大きな現金が必要
  • 住む予定のないマンションを相続した
  • 離婚ですぐに財産分与したい

それぞれ、なぜ買取が向いているといえるかを説明していきます。

転勤などで2ヶ月以内に売却予定

急な転勤が決まり今住んでいるマンションをすぐに売却する予定があるという人は、買取でマンションを売却することがおすすめです。

急に転勤が決まると、仕事の引継ぎなど引越し以外にもすることが山積みになります。また、あわせて転勤先での居住地を優先的に決める必要があります。転勤後に、マンション売却の手続きや内覧対応をする必要があることを考えると、仲介ではなくスピーディーに買取で売却した方が得策といえるでしょう。

ただ、転勤まで2ヶ月以上の期間がある場合は買取である必要はありません。なぜなら、マンションは一戸建てに比べて短い期間で売却しやすいため、仲介でも最短2ヶ月ほどで売却出来る可能性があるからです。

売却を完了させたい時期が明確な場合、買取保証を選択してはじめは仲介で売却することを検討してみてもよいでしょう。

借金返済に大きな現金が必要

借金返済などを理由にすぐに大きな現金が必要であるという状況は、買取向きといえます。

借金を返済する場合かならず期限が設定されていると思いますが、期限を過ぎてしまうと延滞金が発生したり利息が増えて結果的に返済総額が増えてしまう恐れがあります。特に、多額の借金を抱えている方は、延滞による返済総額の増加も大きいです。

そのため、手元に入る価格が安くなったとしても買取によって即座に現金化してしまうことがよいでしょう。

仲介では不動産会社のやりとりだけではなく購入希望者への対応もあるため、精神的に負荷がかかりやすいです。借金返済に集中するという観点でも買取向きといえます。

住む予定のないマンションを相続した

住む予定のないマンションを遺産相続したという方も、実際に買取でマンションを売却する方の中には多く買取向きといえます。

マンションを相続すると、相続人には多額の相続税が課税されます。また、マンションの維持管理のための維持費や修繕積立金は、所有しているだけで毎月固定費として負担する必要があります。

そのため、即時買取でマンションを売却して得た金額で相続税を支払うケースも少なくありません。

特に、相続したマンションの住宅ローンが完済されている場合、買取はおすすめの方法といえます。

離婚ですぐに財産分与したい

離婚が決まり、結婚時に購入したマンションを売却してすぐに財産分与したい方は、買取による売却がおすすめです。

夫婦でいる間は共有財産として所有していたマンションも、離婚をすると現金化してから資産を分割する必要があります。

特に周辺住民に離婚によってマイホームを売却したことを知られたくないという方は、仲介で販売活動をすることなく即時買取してしまうほうがよいでしょう。

また、相手方との関係上今すぐにでも現金化して清算してしまいたいという方にとっても、買取がおすすめといえます。

仲介に向いている売却状況

仲介に向いている売却状況は以下の3つです。

  • 出来るだけ高く売りたい
  • 住み替えを予定している
  • 住宅ローン残債が多い

それぞれ、なぜ仲介が向いているといえるかを説明していきます。

出来るだけ高く売りたい

マンションを出来るだけ高く売りたいという気持ちが少しでもある方は、買取ではなく仲介をおすすめします。

期間は決まっていないが売却を急ぎたいという方のなかでも、せっかくだから出来るだけマンションを高く売りたいという気持ちがあることは珍しくありません。最低2~3ヶ月ほど売却期間があれば、仲介で低く売り出して早く売却した方が、買取よりも高く売却出来ます。

先ほどもご説明した通りマンションは比較的買主が見つかりやすいため、はじめから買取を選択して売却してしまうと後々仲介にしなかったことを後悔してしまう可能性があります。

そのため、出来るだけ高く売りたい方は仲介で早く・高く売れるコツを理解したうえで、仲介でマンションを売却しましょう。

買い替えを予定している

今住んでいるマンションを売却して新居の購入を予定している方は、仲介で売却した方がよいです。

なぜなら、買い替えでは新居購入の頭金や引っ越し費用など様々なお金が必要になるためです。買取では売却価格が安くなるため、新居購入に充てるお金がなくなってしまう可能性も高いです。

先に新居を購入した場合でも、つなぎ融資というローン制度を利用することで一時的な資金不足を補うことが出来ます。つなぎ融資には手数料や金利などのコストがかかりますが、2~4割も売却価格が安くなる買取よりも総合的に見ると仲介の方が資金繰りが楽になります。

買い替えでは資金面が大変になることが多いため、仲介でマンションを売却しましょう。

住宅ローン残債が多い

売却予定のマンションのローン残債が多い場合、買取では売却できない可能性が高いです。

なぜなら、買取では売却価格が安くなってしまい住宅ローンが完済できない可能性があるためです。住宅ローンが完済できないとマンションに設定された抵当権を外すことが出来ず売却することが出来ません。

特にマンションを購入してすぐに売る方などマンションの所有期間が短い場合、仲介を依頼してマンションを売却しましょう。

マンション買取の判断基準【物件の特徴】

マンション買取を検討している時に、もし仲介に出しても売れる物件なのか、と不安に感じることもあるかと思います。

そこで、物件の特徴を基にマンションを買取で売却するか仲介で売却するか判断してみましょう。

ここでは、買取と仲介それぞれに向いている物件の特徴を説明していきます。

買取に向いている物件の特徴

買取に向いている物件の特徴は以下の3つです。

  • 旧耐震基準で建設されている
  • 室内の状態が著しく悪い
  • 過去に事故が起きた物件

それぞれ、なぜ買取が向いているといえるかを説明していきます。

旧耐震基準で建設されている

旧耐震基準(1981年5月31日までの建築確認で適用されていた基準)によって建設されたマンションの場合、買取で売却することをおすすめします。

旧耐震基準では耐震基準の震度が小さく、現代で頻発する震度6以上の大地震には耐えられない恐れがあります。そのため、仲介ではなかなか買い手がつきにくいといえます。2020年現在、築40年以上のマンションは旧耐震基準である可能性が高いです。

過去の修繕などで表面的には目立ったダメージがなくても、築40年にもなると水道管など内部が老朽化している可能性があります。そのため、仲介で仮に売却出来たとしても、売却後に大きな欠陥が見つかると契約不適合責任により修繕費用を負担しなければならない状況に陥ることも考えられます。

この場合仲介でマンションを高く売却出来たとしても、売却後の修繕費用により結果的に買取より手元にお金が残らない可能性もあるため、買取でマンションを売却した方がよいでしょう。

室内の状態が著しく悪い

室内の状態が著しく悪いマンションも買取が向いています。

仲介でマンションを売却するときに、壁やフローリングなどの内装の状態が悪いと内覧時に悪印象を与えやすく、なかなか買い手が見つからない可能性があります。リフォームをしてもマンションが売却できるとは限らないため、リフォーム費用だけが無駄になってしま恐れも考えられます。

一方で、買取ではリフォームやハウスクリーニングの必要なく現状のままでも問題なく売却することが出来ます。たとえば、大量のゴミやペット飼育によって、室内のニオイや汚れがひどかったとしても、買取をしてもらえます。

過去に事故が起きた物件

いわゆる事故物件といわれる過去に事件や事故が起きたマンションを売却する場合も、買取をおすすめします。

仲介でマンションを売却する場合、事件や事故があった事実を購入者に対して伝える告知義務が売主にはあります。マンションの場合、自分の所有している部屋で事件や事故が起こらなくても、隣の部屋で自殺があった・共有部分で転落死があれば告知義務があり、なかなか買い手がつきにくいです。

そのため、過去に事故や事件が起きたマンションの場合、買取で売却した方が売却後にトラブルにつながることもなく安心だと言えます。

仲介に向いている物件の特徴

仲介に向いている物件の特徴は以下の2つです。

  • 立地条件が良い
  • 築年数が浅い

それぞれ、なぜ仲介が向いているといえるかを説明していきます。

立地条件が良い

立地条件が良いマンションは、需要が高く買主が見つかりやすいため仲介で売却することをおすすめします。

立地条件が良いとは、最寄り駅までの距離が近い(目安10分以内)のマンションや、最寄り駅までの距離が多少あっても人気なエリア(都心部・最寄り駅に複数路線が通っているなど)にあるマンションなどを指します。

出来るだけ早く売却したい方でも、最低でも2ヶ月以上あれば立地条件が良いマンションは仲介でも適正価格で売却できる可能性が高いです。

立地条件が良いマンションは仲介で売り出した後に反響が来やすいため、内覧対応などが大変ですが結果的に早く・高く売却しやすいため、仲介を選びましょう。

築年数が浅い

築年数が浅いマンションは、中古でも買主が見つかりやすいため仲介で売却した方がよいでしょう。

具体的に築15年までの一般的なマンションであれば、買取に出すのがもったいないほどのマンションであるため一度仲介で売却した方がよいでしょう。

築年数経過にともないマンションの資産価値は徐々に下がっていくため、築年数が浅ければ浅いほど相場は高いです。そのため、仲介と買取の売却価格の差が築浅であるほど大きくなりやすいといえます。

買取か仲介か判断してマンションを売却しよう

買取という売却方法を把握したうえで、売却状況・物件の特徴を基に買取か仲介か判断することは出来たでしょうか。

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もっと詳しく知りたい方は、「マンション買取業者を選ぶ基準と流れや注意点を解説」という記事もご覧ください。

また、「マンション買取価格は仲介の6~8割が相場!価格の調べ方も解説」という記事や「マンションの持分買取をする方法と流れや注意点を解説」という記事や「マンション買取でも一括査定を利用しよう!注意点を解説」という記事もあわせてご覧ください。

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