マンションの評価額をわかりやすく解説!評価額の種類や計算方法を知ろう

更新日:2020年6月24日

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自分が住んでいるマンションの資産価値を知っている人は少ないのではないでしょうか。不動産は、築年数や近隣の状況などで価格が変動していきます。そのため、自分の不動産価値が知りたいと思っても簡単に知ることができません。

なぜなら、マンションの評価額を知ることは、簡単ではないからです。不動産を鑑定する「不動産鑑定士」という人がいるくらい、不動産の評価は複雑なのです。

おおよその評価額を知りたいときに、わざわざ不動産鑑定士にお願いするのは大変です。ここでは、評価について確認し、実際に簡単におおよその評価額を算出する方法を解説します。また、実際にマンションを売却するときの売値についても解説します。

あなたのマンションの資産価値を知って、適切な価格で売却する方法を順番に確認していきましょう。

マンション売却について知りたい方は、「マンションの売却の流れ|費用や注意点についても徹底解説」の記事をご覧ください。

「評価額」の種類を把握しよう

不動産における「評価額」は「一物五価」といわれ、1つの不動産でも5通りの評価額があります。なぜ、不動産の評価が分かれているかというと、不動産は価格の判断が難しいという特徴があるからです。どんな評価の方法があるのか、確認しておきましょう。

「5種類の評価額」一覧

不動産、特に土地の評価を決めるには、下記の5種類の価格を基準にして決めます。1つずつ見ていきましょう。

 管轄評価基準日公表時期評価水準
実勢価格(時価)時価なしなし売買成約価格
公示価格国土交通省1月1日毎年3月中旬時価に近い
基準地価都道府県7月1日毎年9月中旬時価に近い
相続税路線価国税庁1月1日毎年7月初旬公示価格の80%
固定資産税評価額
(固定資産税路線価)
市町村1月1日毎年4月初旬
(評価の見直しは3年に1度)
公示価格の70%

その1:実勢価格とは

実勢価格は、実際に不動産を売却しようとして売りに出し、取引が成立したときの価格を指します。つまり、不動産の時価です。売り手と買い手がのバランスがとれ、取引が成立したその金額が実勢価格となります。

売却をするために、不動産会社などが広告やインターネットなどに掲載する販売価格は、売買が成立していない時点の価格となります。

掲載された価格で売却できれば、その価格が実勢価格となりますが、売れなければ値下げしたり、買い手からの交渉などで必ずしも実勢価格になるとは言えません。

その2:公示価格とは

国が公表している標準地や基準値の地価のことをいい、土地の資産価値を表します。公示とは、一般の人向けに公的機関が公表することです。管轄は国土交通省となり、公的指標として信頼ができるので市場取引、つまり一般の土地の取引において参考にされています。

調査対象は、都市計画区域内が中心となります。特定の地点の価格なので、近隣においては補正調整する必要があります。
【参考:国土交通省

その3:基準地価とは

基準地価とは、国土利用計画法に基づいて、都道府県知事が不動産鑑定士の評価を基準に価格をまとめ、公表しています。正式には「基準値標準価格」と言われています。公示価格と、評価方法や内容が似ており、公示価格と併せて市場取引の参考とされています。

公示価格との大きな違いは、評価を行う機関が違うことと調査する地域が違うことです。基準地価は、都市計画区域外も調査対象となります。

その4:相続税路線価とは

主要な道路に面した1平米あたりの土地価格を国税庁が公表します。評価は、不動産取引の成約事例などを元に調査され、公示価格の8割程度を目安として決められます。

相続税路線価とは、相続税や贈与税などの課税価格を計算するときの参考となる評価額です。固定資産税路線価という評価額もありますが、一般的に「路線価」という場合には相続税路線価を指します。
【参考:国税庁

その5:固定資産税評価額とは

固定資産税評価額または、固定資産税路線価ともいいます。毎年4月頃に送られてくる固定資産税を算出するための基準となる価格のことです。固定資産税だけでなく都市計画税、不動産取得税、登録免許税の課税価格を計算をするときにも参考にします。

固定資産税評価額とは相続税路線価と同じように、主要な道路に面した1平米あたりの土地価格を基準に計算されます。相続税路線価との違いは、管轄が市町村だということ。

そのため、国税庁の路線価ではなく、管轄の市町村が公表している路線価を参考にします。毎年見直しが行われるわけではなく、3年に1回(3の倍数の年度)更新されます。

現在、保有している不動産の固定資産税評価額を知りたいときは、固定資産税の納付書で確認するか管轄の市区町村で確認することができます。主に不動産の評価額は、固定資産税評価額を基準に決定します。

 

マンションの評価額とは

マンションの評価額はどのように算出したら良いのでしょうか。マンションは大きく分けて「分譲マンション」と「賃貸マンション」に分類できます。

マンションは、1部屋単位で保有することができます。一方、多くの賃貸マンションでは、1棟単位で保有することになります。

今回は、分譲マンションでの評価の価格の出し方や評価に影響を与える要因を解説します。

マンションの評価額とは

マンションの評価額の参考とするのに重要なのは、固定資産税評価です。分譲マンションの固定資産税評価は、マンションの敷地全体の固定資産税評価額に、1部屋あたりの専有面積に合わせた、それぞれの持分の割合をかけて算出します。

マンションの場合は、かけ合わせる持ち分の割合を、1部屋の面積や日当たりなどを考慮して決定します。持分の割合は、登記簿の「専有部分の表題部」という箇所で確認することができます。持分の割合は、マンションの管理費や修繕積立金など各部屋ごとの金額を算出する場合にも利用されます。

一戸建ての登記簿は、土地と建物のそれぞれで取得する必要がありますが、マンションの場合は、少し違い、土地と建物が一緒に記載されています。そのため、マンションの登記簿は、建物一棟の表題部と専有部分の表題部に分かれて表記されているので、注意してください。

評価額に影響を与える要因とは

分譲マンションの1部屋あたりの持分の割合を算出するには、さまざまな要因が影響します。

部屋の位置関係

  • 日当たり
  • 眺望
  • ベランダの設置されている方角

室内環境

  • 間取り
  • 水回りなどの設備

売却の際、実際に購入を検討している買い手の人は、それ以外にもマンション全体についての情報も気にします。

例えば、近隣の環境や通勤などの利便性、築年数や管理状況などです。固定資産税評価にそうした状況も考慮して売り値の価格が決定します。そのため、固定資産税評価額が売値価格とはなりません。

 

評価額の計算式とは

では実際にマンションの評価額の計算を行ってみましょう。マンションに限らず、正確な評価額を算出することは難しいですが、おおよその評価額であれば、誰でも簡単に計算することができます。

マンションの評価額の調べ方とは

マンションにおける評価額の算出には、固定資産税評価を参考にして公示価格を計算します。その値に、マンション全体の価格から1部屋あたりの持分の割合をかけ合わせます。

マンション全体の評価は、土地の評価額は公示価格の70%。建物の評価は、同じ建物を評価する基準日に建築したと仮定した場合の価格、「再建築価額」を算出し、そこから経年劣化に応じた額を控除して決定します。

固定資産税評価は市区町村の管轄なので、マンションの所在地の市区町村で路線価を確認しましょう。同じ路線価でも、国税庁が公表している路線価は、相続税や譲渡税の算出時に使用する評価額となるので、注意してください。

土地の評価額の計算方法

物件の所在の路線価図を検索して、価格を確認します。計算式は下記の通りです。また、もう少し簡単な計算方法として、固定資産税の明細書に記載されている土地評価額からおおまかな土地の評価額を算出することもできます。

路線価×宅地面積=土地の公示価格
固定資産税評価額×評価倍率(1.4)=おおよその公示価格

ここまでで計算できた公示価格は、マンション全体の土地の評価額のため、1部屋当たりの価格を求めます。そのときに使用するのが、「敷地権の割合」です。登記簿謄本の専有部分の表題部に記載されています。固定資産税の明細書があれば、簡単に計算できるので土地の評価額を知りたいときに便利でしょう。

建物部分の計算について

建物部分の評価額の算出は簡単に計算することができません。通常、マンションの評価額を出すには、専門家が「積算価格」「比準価格」「収益価格」を使用して算出します。そのため、土地の評価額の計算と同じように簡単にはいきません。ここでは、簡単に算出できるおおよその建物の価格を計算する方法を解説します。

固定資産税から確認する

おおよその評価額を確認する方法として、固定資産税の明細書に記載されている「固定課税標準額」がマンションの該当の1部屋の固定資産税評価額になります。この記載は、あくまでも目安として考えてください。実際に計算したときは、大きくずれが生じる可能性もあります。

建物の消費税から計算してみる

マンションを購入したときの、売買契約書などがあれば用意してください。その書類に記載の建物代金の消費税部分に注目してください。消費税から購入した時点での建物価格を計算します

建物価格から通常であれば、再建築費や経年劣化などを考慮して計算していきますが、8割は築年数が占めています。建物は、法律で耐用年数が決められています。軽量鉄骨造は27年、重量鉄骨造は34年、RC造は47年という具合です。簡単な計算式をご案内します。

消費税÷消費税率=建物価格
建物価格×(耐用年数-築年数)÷耐用年数=建物の評価額

ここで算出した建物評価額にさらに、広さや間取り、近隣の状況など加味され評価額が変わります。あくまでも、おおよその目安として認識しましょう。
ここまでの計算で算出された、土地と建物の合計金額があなたのマンションの評価額の目安となります。

 

もっと詳しくマンションの評価額について知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

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マンションの評価額に関する注意点

マンションの評価額を知るときは、注意しなければならない点もあります。

評価額と実際の売値は一致しない

固定資産税評価額と売値が一致しているケースは少ないでしょう。価格差があることが多く、数百万円単位で違うこともよくある話です。そのため、評価額を計算して算出したからといって、その価格を売値にしてしまうと、損をしてしまうことになりかねません。

評価額は、あくまでも参考程度にとどめ、近隣の似たような物件の相場価格も併せて確認して検討するようにしましょう。

詳しい物件の価格を知りたいなら不動産会社に依頼

マンションの売却を少しでも考えているかたか、まず不動産会社に相談してもみましょう。なぜなら詳しい物件の価格が知りたいときは、不動産会社に確認するのが確実だからです。ただし、土地や建物の評価額を算出することは難しいため、不動産会社によっても査定額が変わるので注意が必要です。

1社の不動産会社からの見積もりだけでは、その価格の適正性が分かりません。複数社から見積もりを依頼して、比較することが必要です。専門の一括査定サイトを利用すれば簡単に複数社へ見積もり依頼をすることができます。

 

正確な評価額や売値は専門家に訪ねよう

土地や建物の評価額を計算するには、さまざまな知識が必要です。大まかな評価額を知っておくことは、もちろん重要です。しかし、評価額と売値が一致することは少なく、マンションを売却するときに必要な売値を決めることは難しいでしょう。

あなたのマンションの資産価値を知り、いくらで売却できるのか知りたいときは専門の不動産会社へお願いしましょう。不動産会社によって、査定額は違うため、不動産会社に査定額の根拠を確認することを忘れないようにしましょう。根拠のない高額な査定額の場合は、実際に売りに出したときに売却できない場合も考えられます。高い査定額でも売却できなければ意味が無いでしょう。

あなたのマンションの価値と信頼できる不動産会社を選ぶことが、マンション売却の成功につながります。

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もっと詳しく知りたい方は、 「マンションの売却で支払う税金とは?利益がでるなら節税をしよう」の記事をご覧ください。
また、 「マンションの売却相場を解説!相場動向や自分で相場を調べる方法」という記事や、 「マンションを査定してもらう方法とは?査定額を上げる3つのコツも解説」 という記事もご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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