【マンション評価額】相続税評価額を知る方法や路線価の計算手順を解説

更新日:2020年9月14日

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マンションの評価額について解説をします。マンションをお持ちの方は、自分が住んでいるマンションや相続するマンションの評価額がいくらか気になることがあると思います。

マンションの評価額は、築年数や近隣の状況などで価格が変動していきます。そのため、正確な評価額を知ることは簡単ではありません。かといってわざわざ不動産鑑定士にお金を払ってまで依頼するのは大変ですよね。

そこで本記事では、あなたが知りたい評価額をなるべく簡単に知る方法や、評価額に関して知っておくべき注意点やよくある質問をお伝えします。

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マンションの評価額とは

マンションの評価額とは、固定資産税や都市計画税、不動産取得税、不動産相続税を計算するときに使用される金額のことです。狭義でマンションの評価額をとらえると、「固定資産税評価額」という事ができます。

しかし、マンションの評価額を広義でとらえると、実は5つ種類があります。あなたが知りたい「評価額」とはどれのことなのか、正しく把握しましょう。

マンションの評価額の5つの種類一覧は以下のようになります。

 管轄基準日公表時期評価水準
実勢価格時価なしなし売買成約価格
公示価格国土交通省1月1日3月中旬時価に近い
基準地価都道府県7月1日9月中旬時価に近い
路線価国税庁1月1日7月初旬公示価格の80%
固定資産税評価額市町村1月1日4月初旬公示価格の70%

それぞれの評価額について、1つずつ見ていきましょう。

その1:実勢価格と調べ方

実勢価格は、実際にマンションを売却しようとして売りに出し、取引が成立したときの価格を指します。つまり、マンションの時価です。売り手と買い手がのバランスがとれ、取引が成立したその金額が実勢価格となります。

売却をするために、不動産会社などが広告やインターネットなどに掲載する販売価格は、売買が成立していない時点の価格となります。

掲載された価格で売却できれば、掲載された価格が実勢価格となります。ですが、掲載されている物件が売れなければ、値下げが行われたりしますし、買い手からの交渉で売買成立の価格が下がることで、掲載価格が必ずしも実勢価格になるとは言えません。

参考:国土交通省「不動産取引価格情報検索」

その2:公示価格と調べ方

国土交通省国が公表している標準地や基準値の地価のことをいい、土地の資産価値を表します。公示とは、一般の人向けに公的機関が公表することです。管轄は国土交通省となり公的指標として信頼ができるので、マンションを含む一般の土地の取引において参考にされています。

調査対象は、都市計画区域内が中心となります。特定の地点の価格なので、近隣においては補正調整する必要があります。地価公示法に基づいており、昭和46年から毎鳥3月中旬頃に発表されています。

参考:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」

その3:基準地価と調べ方

基準地価とは、国土利用計画法に基づいて、都道府県知事が不動産鑑定士の評価を基準に価格をまとめ、公表しています。正式には「基準値標準価格」と言われています。公示価格と、評価方法や内容が似ており、公示価格と併せて市場取引の参考とされています。

公示価格との大きな違いは、評価を行う機関が違うことと調査する地域が違うことです。基準地価は、都市計画区域外も調査対象となります。また、公示価格では地価公示法に基づきますが、基準地価では国土利用計画法施工令に基づくという、根拠とはなる法律に違いがあります。

参考:東京都財務局「東京都基準地価」

その4:路線価と調べ方

主要な道路に面した1平米あたりの土地価格を国税庁が公表します。評価は不動産取引の成約事例などを元に調査され、公示価格の8割程度を目安として決められます。

相続税路線価とは、マンションを相続したり贈与する際に発生する、相続税や贈与税などの課税価格を計算するときの参考となる評価額です。固定資産税路線価という評価額もありますが、一般的に「路線価」という場合には相続税路線価を指します。

参考:国税庁「路線価図・評価倍率表」

その5:固定資産税評価額と調べ方

固定資産税評価額または、固定資産税路線価ともいいます。毎年4月頃に送られてくる固定資産税を算出するための基準となる価格のことです。固定資産税だけでなく都市計画税、不動産取得税、登録免許税の課税価格を計算をするときにも参考にします。

固定資産税評価額とは相続税路線価と同じように、主要な道路に面した1平米あたりの土地価格を基準に計算されます。相続税路線価との違いは、管轄が市町村だということ。そのため、国税庁の路線価ではなく、管轄の市町村が公表している路線価を参考にします。毎年見直しが行われるわけではなく、3年に1回(3の倍数の年度)更新されます。

現在、保有しているマンションの固定資産税評価額を知りたいときは、固定資産税の納付書で確認するか管轄の市区町村で確認することができます。主にマンションの評価額は、固定資産税評価額を基準に決定します。

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マンションの評価額を調べる方法

マンションの評価額を知るには3つの方法があります。それぞれの特徴を知り、あなたの状況にあった方を選びましょう。

  1. 自分でマンションの評価額を計算する
  2. 不動産会社に行って査定をしてもらう
  3. 不動産一括査定サイトを利用する

方法1:自分でマンションの評価額を計算する

査定依頼をしたくない場合は自分で評価額を計算して算出する方法もあります。マンションの評価額は建物部分の評価額と土地部分の評価額の合計なので、建物部分でいくらか、土地部分でいくらかを把握しましょう。

マンションの建物部分の評価は、「課税明細書」で確認をすることができます。課税明細書とは納税額を知らせる通知書のことです。また、「固定資産税評価証明書」で確認することもできます。それぞれの市区町村の役場には固定資産税台帳というものがあるのですが、その台帳の内容を証明した書類のことです。どちらの書類でも大丈夫なのですが、書面に記載されている評価額の項目が、建物部分の評価額になります。

マンションの土地部分の評価額は、国税庁が発表している「路線価」から計算することができます。計算には全部で3つのステップがあります。

1つ目、まず路線価図で路線価を確認します。1㎡あたりの土地の価格を把握することができます。2つ目、1㎡あたりの価格に敷地面積をかけることで、敷地全体の評価額を把握することができます。3つ目、敷地全体の評価額のうち、あなたが持っている分の割合(持分割合)をかけることで、あなたが所有している分の土地の評価額を算出することができます。

式は簡単で、「固定資産税評価額×1.4=大まかな土地の評価額」となります。 これで大まかなマンションの土地部分の評価額がわかります。 マンションは土地を共有で所有していますので、資産価値を把握していない場合が多いです。

方法2:不動産会社に行って査定してもらう

マンションの評価額を知りたいだけではなく、マンションの売却を見据えて相場価格について知りたい場合は、不動産会社に査定をしてもらうとよいでしょう。

なぜなら、ネットで調べる情報はあくまで理論上の金額でしかないので、実際の市場を知っている専門家に実態を聞く必要があるからです。

不動産会社に行く場合は、賃貸をメインとする不動産会社と、売買をメインとする不動産会社の2種類があることに注意をしましょう。賃貸を業務とする不動産会社にいっても、売買を扱っていなければマンションの査定をしてもらうことはできません。

方法3:不動産一括査定サイトを利用する

厳密にいうと評価額とは異なる可能性がありますが、マンションの売却についても検討する可能性があるなら一括査定をする方法があります。

不動産一括査定サイトでは、売買を専門に扱う不動産会社に、まとめて査定依頼をすることができます。また、サイトの運営会社によって悪徳な不動産会社は排除されているので安心して利用ができます。

査定をすることで知れる査定価格とは、マンションを市場に出して約3ヶ月程度で売れるだろうとされる価格のことです。相場動向について詳しい不動産会社によって、マンションを査定してもらいましょう。

ただし、不動産会社に査定をしてもらうことは手間で時間がかかりそうですよね。そんなときに一括査定が便利です。複数の不動産会社にまとめて査定依頼をすることができますし、完全無料で利用することができます

査定価格について興味があったり、不動産会社への相談をラクにしたい方は、下のバナーを押して一括査定サイトを利用しましょう。おすすめのサイトは、イエウールです。業界No.1であることが調査報告されているサイトでもあるので安心して利用できます。

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マンションの評価額を自分で計算するときの手順

マンションの評価額を計算する場合、ざっくりと言うと次の計算式になります。

マンションの評価額=土地部分の評価額 + 建物部分の評価額

まず土地の評価額を計算します。次に建物の評価額を計算し、最後に土地と建物を合計することで、あなたがお持ちのマンション全体の評価額を算出することができます。

この章では、土地と建物それぞれの評価額を計算する手順をわかりやすく解説をします。

STEP1:所有しているマンションの平米当たりの土地の評価額を計算する

まずは、マンションの平米当たりの土地の評価額を計算します。平米当たりの土地の評価額を計算するには、国税庁が公開している「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」を参考にします。「路線価図(ろせんかず)」と呼ばれるものです。

路線価とは、道路に面する土地の1平方メートルあたりの評価額です。路線価は相続税や贈与税を算出するときに用いられるため、相続税評価額と同じ意味合いで使われることがほとんどです。

それに対して固定資産税や都市計画税などを算出するときに用いられる路線価は、固定資産税路線価と呼ばれています。エリアによっては路線価が設定されていないケースもありますが、市街地の場合は路線価を用いて相続税や贈与税を算出します。

具体的な手順は、次の6つのステップです。

  1. 国税庁の「路線価図」にアクセスする
  2. 地図上の調べたい都道府県を選択する
  3. 「1. 土地関係」の「路線価図」を選択する
  4. 市区町村を選び、詳細エリアを絞り込む
  5. 該当する地図がでたら、数字をアルファベットを見つける
  6. 書かれている数字が路線価で、千円単位になっています。

例えば、「160 D」と記載されていたら、

160 × 1,000 =160,000(16万円)

が路線価ということになります。

STEP2:土地全体の評価額を計算する

つづいて、土地全体の評価額を計算します。

路線価で計算できた数字は、「平米当たり」の土地の評価額です。平米あたりなので、土地の面積をかけて土地全体の評価額を計算します。

路線価 × 土地の面積 =土地全体の評価額
土地の面積は、マンションを購入した際の売買契約書を確認しましょう。土地の敷地面積ですので、専有面積や建物面積や延べ床面積ではないことに注意してください。
他にも建築計画概要書を取得する方法や、不動産登記簿謄本(登記事項証明書)を取得して確認する方法もありますが、一番手軽に確認できる方法は、売買契約書を確認することでしょう。

STEP3:マンションの持分割合をかける

土地全体の評価額を計算したら、あなたが所有している分の土地の評価額を計算します。「あなたが所有している割合」のことを「持分割合」といいます。

土地全体の評価額 × 持分割合 = あなたの土地の評価額

持分割合も、売買契約書で確認することができます。「敷地権の割合」等の欄に記載されているはずです。もしくは、法務局においてある不動産登記簿で確認をすることができます。不動産登記簿は誰でも取得することが可能で、インターネット上でも「一般財団法人 民事法務協会:登記情報提供サービス」で確認をすることができます。

例えばあなたの持分割合が10%で、土地全体の評価額が1億円だった場合、

1億円×10%=1,000万円

という計算になるので、あなたが所有している土地の評価額は1,000万円だと計算できます。

STEP4:建物の評価額を調べる

土地の評価額を計算したあとは、建物の評価額を計算します。

ですが、建物の評価額は土地と違って計算をする必要がありません。建物の評価額が記載されている資料を取得しましょう。

具体的には、課税明細書がおすすめです。毎年4月初旬に、納税通知書と一緒に各市町村から送られてくる書類です。課税明細書に記載されている、「家屋」の「評価額」をご覧ください。

課税明細書を紛失してしまった場合は、役所に行き「固定資産税評価証明書」を取得して確認することも可能です。

STEP5:土地評価額と建物評価額を合計してマンション評価額を計算する

最後に、ここまでで計算してきた土地の評価評価額と建物の評価額を合計します。

マンションの評価額=土地部分の評価額 + 建物部分の評価額

詳しい計算方法について知りたい方は、「マンション評価額の調べ方を知ろう!計算方法やシミュレーションを解説」という記事をご覧ください。

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マンションの相続税評価額に関わる路線価とは

マンションの相続税評価額にかかわる路線価について解説をします。相続や贈与の際、税金がいくらになるのかを決めるときに出てくるものが評価額です。その相続税評価額を決めるとき、路線価という言葉を耳にしたことがあるのではないでしょうか。

この章では、路線価とは何か、土地の状況別に路線価を

路線価とは

路線価とは、道路に面する土地の1平方メートルあたりの評価額のことです。地域によっては路線価が設定されていないケースもあります。

相続税や贈与税を算出するときは、路線価を用いて算出をします。なので、路線価は相続税評価額と同じ意味合いで使われることがほとんどです。一方で、固定資産税や都市計画税などを算出するときに用いられる路線価は、固定資産税路線価と呼ばれています。

相続税評価額を算出する場合、路線価方式と倍率方式の2種類の方法があります。都心部のマンションにお住いの方は路線価方式、地方のマンションにお住まいの方は倍率方式になります。

都心部と地方の違いは、路線価が定められているかどうかです。国税庁が発表している路線価図に路線価が定められている場合(主に都心部)は「路線価方式」を利用することが可能です。

一方で、地域によって(主に地方)は路線価が定められていない場合があり、路線価が定められていない場合には「倍率方式」を利用します。

路線価方式の計算式

路線価方式は、文字通り路線価を用いて相続税評価額を算出する方法です。計算式は以下のようになります。

マンションの土地部分の相続税評価額 = 路線価 × 土地の面積 × 補正率

倍率方式の計算式

倍率方式は、固定資産税評価額に設定されているエリアごとの評価倍率をかけて相続税評価額を算出する方法です。ただし、相続税評価額を算出するときには基本的に路線価方式が用いられており、倍率方式は路線価が設定されていない場合にのみ用いられることが多いです。

計算式は以下のようになります。

マンションの土地部分の相続税評価額 = 固定資産税評価額 × 倍率

一方のみが面しているときの相続税評価額の計算方法

土地に対して一方のみが道路に面している場合の計算方法をお伝えします。一方のみが道路に面している状況とは、下の図のような状況です。

一方のみが道路に面しているときの計算方法は、以下です。

土地の相続税評価額 = 路線価 × 土地の面積 × 補正率

補正率とは、国税庁が定めている「奥行き価格補正率」の事で、奥行き価格補正率表にて確認をすることができます。この補正率は、奥行きがあるほど評価が高く、奥行きがないほど評価を低くするための値です。

例えば、路線価100千円(=10万円)、土地の面積500㎡、奥行き補正率0.95だった場合、

10万円×500㎡×0.95=4,750万円

となり、補正前の5,000万円ではなく、4,750万円が相続税評価額になります。

正面と側面が道路に面しているときの相続税評価額の計算方法

土地に対して正面と側面が道路に面している場合の計算方法をお伝えします。一方のみが道路に面している状況とは、下の図のような状況です。


一方のみが道路に面しているときの計算方法は、以下です。

土地の相続税評価額 = (正面の路線価×補正率+側面の路線価×補正率×側方路線影響加算率) × 土地の面積

正面とは、路線価×補正率を計算して高いほうを正面とし、低いほうを側面とします。例えば図の「200C」と書かれている側から見た奥行き補正率が0.98で、「100C」と書かれている側から見た奥行き補正率が0.95の場合、「200×0.98=196」と「100×0.95=95」なので、値の大きい「200C」側が正面ということになります。側面側に対しては、国税庁の定める「側方路線影響加算率」をかけます。

実際に計算すると、正面側は、路線価200千円(=20万円)で奥行き補正率が0.98、側面側は、路線価100千円(=10万円)で奥行き補正率が0.95で、側方路線価影響加算率を0.03、土地の面積500㎡とすると、

(20万円×0.98 + 10万円×0.95×0.03)×500㎡=198,850円

となり、198,850円が相続税評価額になります。

 

マンションの評価額に関する注意点

マンションの評価額を知るときは、注意しなければならない点もあります。

  • マンションの評価額と実際の売値は一致しない
  • マンションは土地部分と建物部分にわけて評価される
  • マンション評価額の減少によって火災保険を余分に払ってしまう

注意点1:マンションの評価額と実際の売値は一致しない

固定資産税評価額とマンションを売却するときの売値が一致しているケースは少ないでしょう。評価額と売値には価格差があることが多く、数百万円単位で違うこともよくある話です。

そのため、評価額を計算して算出したからといって、その価格を売値にしてしまうと、損をしてしまうことになりかねません。マンションの評価額は、あくまでも参考程度にとどめ、近隣の似たような物件の相場価格も併せて確認して検討するようにしましょう。

注意点2:マンションは土地部分と建物部分にわけて評価される

マンションの相続税評価額を計算する場合、土地部分と建物部分は分けて考えます。土地部分と建物部分は、それぞれ複数の要素を考慮して評価されます。

部位評価の要素
土地部分の評価用途や所在地、利用状況、形状といった要素で評価
建物部分の評価建物の構造や固定資産税評価額、利用状況といった要素で評価

マンションの土地部分の評価額を決める要因

土地部分の評価額は、建物部分のように築年数による劣化はほとんどないため、価値が下がりにくいといわれています。土地部分は耐用年数に関わらず、用途や所在地、利用状況、形状といった要素を考慮して評価されます。

たとえば所在地に焦点をあてた場合、地方都市のマンションよりも都市部のマンションの方が高く評価されやすいといえます。

土地部分は建物部分に比べて評価が下がりにくい一方で、地震や豪雨といった災害が発生したエリアでは評価が下がるリスクがあります。

マンションの建物部分の評価額を決める要因

土地部分と異なり、建物部分は築年数に応じて評価が下がりやすいことが特徴です。マンションの建物部分は、固定資産税評価額と利用状況といった要素を考慮して評価されます。

建物部分は築年数に応じて価値が下がるのが一般的で、建物の構造に応じて法定耐用年数が定められてます。木造住宅の法定耐用年数は22年で、鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造のマンションは47年です。

注意点3:マンション評価額の減少によって火災保険を余分に払ってしまう

マンションの評価額というのは、年が経つにつれて下がっていくものです。この事実を知っていないと損をしてしまう可能性があります。なぜなら、マンションへの火災保険を余分に払ってしまう可能性があるからです。

火災保険の1年を通して支払う金額は、基本的にマンション評価額と同額の金額を毎年支払います。マンション評価額が年が経つごとに下がっていくことを知らないと、毎年本来より多い金額を支払うことになってしまうかもしれません。また、自分の持つマンションの売り時を見逃してしまう可能性もあります。

自分のマンションの評価額が下がることを把握しておかないと、いつまでに売るべきなのかを知ることができず、結果的に売れずに損してしまう可能性にも繋がります。

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マンション評価額のよくある質問

ここでは、マンションの評価額についてよくある質問を4つ紹介し、回答をしていきます。

  1. 評価額と相場って違う?マンションの売却相場を調べるには?
  2. 相続税を知りたい
  3. 不動産会社はどうやって評価をしているの?
  4. 節税対策をするにはどうすれば良いの?

質問1:評価額と相場って違う?マンションの売却相場を調べるには?

分譲マンションの評価額はマンションの売却相場とは違います。評価額とは市場価格の30~70%程度の価格です。つまり売却相場よりも低く算出がされます。なので相続税対策として現金よりも評価額の低くなるマンションを購入する人がいるのです。

もしマンションの売却を検討しているのであれば、調べるべき価格は相場価格です。市場の相場価格を知る必要があります。マンションの売却相場を知るには、相場のデータベースサイトを使うか、一括査定サイトを使う方法があります。

データベースサイトは、誰とも相談をする必要なく情報を知ることができますが、地域の相場だったり、マンションの平均的な相場価格したしれないので、あなたのお部屋の状況や今後どうなるかの相談ができません。一括査定サイトであれば、不動産会社に無料で査定依頼ができるので、あなたのマンションの価格を正確に算出してくれますし、相場価格の根拠も説明してもらえたり、不動産査定書をもらうことができます。

分譲マンションの売却相場についてもっと知りたい場合は、「【マンション売却相場】最新の売却相場がいくらかエリア別に徹底解説」という記事がおすすめです。また、売り時を知りたい方は、「マンションの売り時を築年数から解説!築何年がおすすめ?」という記事をご覧ください。

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質問2:相続税を知りたい

分譲マンションの相続税を知るには、評価額から基礎控除額を引いて、税率をかける必要があります。つまり計算式であらわすと、「相続税=(分譲マンション評価額ー基礎控除額)×税率」です。

基礎控除額は、相続人の人数によって金額が変動します。計算式は「3,000万円+(相続人の人数×600万円)」です。例えば、相続人が3人の場合は、3,000万円+(3人×600万円)=4,800万円です。相続税の税率は、15%です。

では、相続税の計算例をお伝えします。分譲マンションの評価額が5,000万円だった場合、3人への相続だと控除額が4,800万円なので、

(5,000万円ー4,800万円)×15%=30万円

相続税は30万円になりました。

評価額が控除額よりも低い場合の例としては、分譲マンションの評価額が3,000万円だった場合、3人への相続だと控除額が4,800万円なので、

(3,000万円ー4,800万円)=ー1,800万円

となり、控除額が大きい場合は、相続税はかかりません。

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質問3:不動産会社はどうやって評価をしているの?

不動産会社がマンションを評価する際は、基本的に3つの評価方法のどれかを使っています。

  1. 原価法
  2. 取引事例比較法
  3. 収益還元法

それぞれ簡単に特徴を解説します。

原価法とは、不動産をもう一度立てた場合、いくら分の原価がかかるのかを算出する方法です。具体的には、土地の取得や整備にいくらかかるのか、建物部分では資材にいくらかかるのか、などです。一般的なのは、一軒家などの戸建てを評価する場合に使います。

取引事例比較法とは、実際に取引されている事例と比較して評価をする方法です。調べたい物件と似た取引の事例を探すため、マンションの評価で使用されることが一般的です。一戸建てだと立地条件や建物の劣化状況によっても評価がかわりますが、マンションの場合は似ている条件のものが多いからです。

収益還元法とは、不動産を貸し出した際、将来にわたっていくらの収益が生み出せそうか算出する方法です。収益性から考えるということは、空室率や回転率を考えます。そのため確率論の話になるので、一棟もののアパートやマンションの評価をする場合に用いられることが多い方法です。

マンションの査定について気になる方は、以下の記事がおすすめです。

質問4:節税対策をするにはどうすれば良いの?

「小規模宅地等の特例」というものを活用しましょう。(国税庁:「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)」)

小規模の宅地の贈与の場合は、特例を活用することで評価額を減額でき、贈与税の課税対象額を減らせます。小規模宅地等の特例を活用するには、次の条件をすべて満たす必要があります。

  • 相続開始の直前において、被相続人又は被相続人と生計を一にしていた親族の事業の用又は居住の用に供されていた宅地等であること
  • 建物や構築物の敷地の用に供されていたこと
  • 販売用の棚卸資産などでないこと
  • 一定の限度面積までの部分であること
  • 相続税申告書の提出期限までに分割されていること

土地の広さによる評価額減額の割合は、次の通りです。

宅地の種類~2000/12/31の相続~2001/1/1以後の相続減額割合
特定事業用宅地等330㎡まで400㎡まで80%
特定居住用宅地等200㎡まで240㎡まで80%
上記以外の小規模宅地等200㎡まで200㎡まで50%

 

正確な評価額や売値は専門家に訪ねよう

土地や建物の評価額を計算するには、さまざまな知識が必要です。大まかな評価額を知っておくことは、もちろん重要です。しかし、評価額と売値が一致することは少なく、マンションを売却するときに必要な売値を決めることは難しいでしょう。

あなたのマンションの資産価値を知り、いくらで売却できるのか知りたいときは専門の不動産会社へお願いしましょう。不動産会社によって、査定額は違うため、不動産会社に査定額の根拠を確認することを忘れないようにしましょう。

根拠のない高額な査定額の場合は、実際に売りに出したときに売却できない場合も考えられます。高い査定額でも売却できなければ意味が無いでしょう。あなたのマンションの価値と信頼できる不動産会社を選ぶことが、マンション売却の成功につながります。

マンションの正確な売値について調べるならイエウールを活用

マンションの正確な売値を確認するなら、簡単にネットで検索できるイエウールをおすすめします。イエウールは、全国1,600社以上の地域密着の不動産会社から大手の不動産会社まで取り扱っており、1度で6社同時に査定依頼をすることができます。

また、評判の悪い不動産会社や悪徳な不動産会社はイエウールが排除しているので、安心して利用することができます。マンションの売却を検討していて、正確な売値を知りたいなら早速調べてみましょう。

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