マンションの評価額がラクにわかる！相続税評価額の調べ方や計算方法を解説

更新日：2020年9月30日

マンションの評価額について解説をします。マンションをお持ちの方は、自分が住んでいるマンションや相続するマンションの評価額がいくらか気になることがあると思います。

マンションの評価額は、築年数や近隣の状況などで価格が変動していきます。そのため、正確な評価額を知ることは簡単ではありません。かといってわざわざ不動産鑑定士にお金を払ってまで依頼するのは大変ですよね。

そこで本記事では、あなたが知りたい評価額をなるべく簡単に知る方法や、評価額に関して知っておくべき注意点やよくある質問をお伝えします。

マンション売却について知りたい方は、「マンション売却で知るべきことを全て解説！流れや注意点を知ろう」の記事をご覧ください。

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マンション評価額を調べる方法3つ

マンションの評価額を知るには3つの方法があります。それぞれの特徴を知り、あなたの状況にあった方を選びましょう。

1. 自分でマンションの評価額を計算する
2. 不動産会社に行って査定をしてもらう
3. 不動産一括査定サイトを利用する

方法1：自分でマンションの評価額を計算する

査定依頼をしたくない場合は自分で評価額を計算して算出する方法もあります。マンションの評価額は建物部分の評価額と土地部分の評価額の合計なので、建物部分でいくらか、土地部分でいくらかを把握しましょう。

マンションの建物部分の評価は、「課税明細書」で確認をすることができます。課税明細書とは納税額を知らせる通知書のことです。また、「固定資産税評価証明書」で確認することもできます。それぞれの市区町村の役場には固定資産税台帳というものがあるのですが、その台帳の内容を証明した書類のことです。どちらの書類でも大丈夫なのですが、書面に記載されている評価額の項目が、建物部分の評価額になります。

マンションの土地部分の評価額は、国税庁が発表している「路線価」から計算することができます。計算には全部で3つのステップがあります。

1つ目、まず路線価図で路線価を確認します。1㎡あたりの土地の価格を把握することができます。2つ目、1㎡あたりの価格に敷地面積をかけることで、敷地全体の評価額を把握することができます。3つ目、敷地全体の評価額のうち、あなたが持っている分の割合(持分割合)をかけることで、あなたが所有している分の土地の評価額を算出することができます。

式は簡単で、「固定資産税評価額×1.4＝大まかな土地の評価額」となります。 これで大まかなマンションの土地部分の評価額がわかります。 マンションは土地を共有で所有していますので、資産価値を把握していない場合が多いです。

方法2：不動産会社に行って査定してもらう

マンションの評価額を知りたいだけではなく、マンションの売却を見据えて相場価格について知りたい場合は、不動産会社に査定をしてもらうとよいでしょう。

なぜなら、ネットで調べる情報はあくまで理論上の金額でしかないので、実際の市場を知っている専門家に実態を聞く必要があるからです。

不動産会社に行く場合は、賃貸をメインとする不動産会社と、売買をメインとする不動産会社の2種類があることに注意をしましょう。賃貸を業務とする不動産会社にいっても、売買を扱っていなければマンションの査定をしてもらうことはできません。

方法3：不動産一括査定サイトを利用する

厳密にいうと評価額とは異なる可能性がありますが、マンションの売却についても検討する可能性があるなら一括査定をする方法があります。

不動産一括査定サイトでは、売買を専門に扱う不動産会社に、まとめて査定依頼をすることができます。また、サイトの運営会社によって悪徳な不動産会社は排除されているので安心して利用ができます。

査定をすることで知れる査定価格とは、マンションを市場に出して約3ヶ月程度で売れるだろうとされる価格のことです。相場動向について詳しい不動産会社によって、マンションを査定してもらいましょう。

ただし、不動産会社に査定をしてもらうことは手間で時間がかかりそうですよね。そんなときに一括査定が便利です。複数の不動産会社にまとめて査定依頼をすることができますし、完全無料で利用することができます。

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マンションの土地評価額の計算手順

マンションの評価額を求めるには土地の評価額と建物の評価額を合計する必要があります。まずは土地の評価額を求める方法をお伝えします。

土地の評価額を求めるには、下記の3つのステップを踏んで計算を行う必要があります。

1. 1㎡あたりの土地の価格を調べる
2. 土地全体の評価額を計算する
3. 自分が所有している分の評価額を出す

今回は東京都練馬区のマンションに住むAさんを事例に挙げて解説していきます。

STEP1：1㎡あたりの土地の価格を調べる

路線価とは、主要な道路に面した宅地の1㎡あたりの土地価格のことを指します。路線価は、国税庁のHPから確認することができます。

路線価の調べ方について説明していきます。手順は、下記の5つステップに分かれます。

特に路線価図ページ番号は複数個表示されることがほとんどなので、複数の番号をクリックして自分の番地が記載されている路線価図を見つけましょう。

1. 国税庁のHPを開く
2. 自分の住む都道府県をクリックする
3. 自分の住む市区町村を選ぶ
4. 自分の住所に該当する街の名前を選ぶ
5. 路線価図ページ番号を選ぶ

5つのステップを踏むと下記のような図が表示されます。これが「路線価図」です。

（路線価図：編集部により一部編集）

路線価は図のように道路ごとに数値が書かれており、マンションが面している道路の数値がそのマンションの路線価ということになります。路線価をみると「数字＋英語」の表記になっていますが、英語の表記は、「借家権割合」を示すもので、路線価とは関係がありません。ですので今回は無視しましょう。

また路線価の単位は1000円とされているので、路線価を求めるときは下記の計算式を使います。

では実際に今述べたポイントを踏まえながら、具体的な事例を見ていきましょう。　

例えば、練馬区のマンションに住むAさんがいるとします。上記の図に表されている青の部分が、Aさんの住むマンションです。この場合の路線価は、マンションに対応する長さである、320Dが当てはまります。路線価の単位は1000円ですので、計算式に表すと下記のとおりになります。

つまり32万円がAさんの住むマンションの路線価であるということができます。また注意点として、路線価は毎年7～8月に国税庁が公表するその年の1月1日時点における土地価格を指すことがあげられます。

路線価は、必ず更新された後の価格を確認するようにしましょう。

STEP2：土地全体の評価額を計算する

路線価が求まったら、次に土地全体の評価額を計算していきます。

マンション全体の面積としては敷地面積を使います。敷地面積とは、「マンションなど建物がたっている土地の広さを示す面積」のことを指します。下記の図のちょうど青い部分を敷地面積です。

計算式は下記のとおりに行います。

敷地面積やその他の面積が分からない場合は、マンション購入時の売買契約書もしくは重要事項説明書を見ることで確認することができます。

もし売買契約書、重要事項説明書を無くした場合は、契約した不動産会社に再発行してもらうようにしましょう。ただし契約から10年以上経ってしまっている場合は、保管されていない可能性もあるので注意が必要です。

先ほど述べたAさんの具体的な事例を元にシュミレーションしてみましょう。先ほどAさんの住むマンションの路線価は、32万円だと分かりました。

Aさんが後に売買契約書を見たところ、Aさんの住むマンションは、敷地面積が500㎡だとわかりました。その場合の計算をしてみましょう。

つまり1億6,000万円が、Aさんの住むマンション全体の価格ということになります。

STEP3：自分が所有している分の評価額を出す

土地全体の評価額が分かったら、自分が所有している分の評価額を計算していきます。計算をする際は、持分割合をかけて自分の部屋の土地評価額を計算します。

その場合の計算式は、下記のとおりになります。

持分割合とは、「敷地権と呼ばれる専有部分(マンションの1室)に対する敷地の権利がどれくらいあるかを示すもの」です。では、持分割合を調べるにはどうすればよいのでしょうか？

持分割合を調べる方法は下記の2つがあります。

1. 専有面積から計算する
2. 売買契約書を確認する

1つ目の方法としては、専有面積から計算する方法が挙げられます。専有面積とは、「マンションの床面積」のことです。持分割合を求めるには下記の計算を活用します。

2つ目の方法としては、売買契約書を確認する方法が挙げられます。売買契約書とは、「マンションなどの不動産を売買する際の詳細を記した書類」のことを指します。売

買契約書がすぐ確認できる方は、「敷地権の割合」という欄を確認してみましょう。その欄に記載されている数字が持分割合ということになります。もし、売買契約書をなくしたという方は、専有面積から計算をしてみましょう。

持分割合どのように計算していくかを、先ほどのAさんの具体的な事例をもとにシュミレーションしていきます。Aさんが契約書を確認すると、Aさんが所持しているマンションの1室の床面積が60㎡で、Aさんの住むマンション全体の床面積が900㎡わかりました。

その場合の計算をすると下記のとおりになります。

つまりAさんは、6.7%の持分割合を持つということができます。Aさんの持分割合がわかったら、実際に最初に述べた計算式を使って、計算してみましょう。

Aさんのマンションの土地全体の評価額は、1億6,000万円でしたので、Aさんの持分割合6.7%と計算すると下記のとおりになります。

つまりAさんの住むマンションの部屋の土地評価額は、1,072万円ということができます。

マンションの建物評価額を求める手順

土地の評価額と建物の評価額を合計することで、マンション全体の評価額を求めることができます。この章では、建物の評価額を求める方法をお伝えします。建物の評価額を求める計算方法は下記の通りです。

ご覧のとおり建物の評価額というのは、固定資産税評価額のことを指すことが分かります。この章では、固定資産税評価額の見方を説明していきます。

固定資産税評価額を確認する方法は、下記のとおり2種類があります。それぞれについて詳しく解説していきます。

1. 固定資産税評価証明書を見る
2. 課税明細書を見る

選択肢1：固定資産税評価証明書を見る

1つ目の確認方法は、固定資産税評価証明書を見ることです。固定資産税評価証明書とは、「土地や建物の資産評価額を証明する書類」のことを指します。固定資産税評価証明書の見方もあわせて解説をしてきます。

固定資産税評価証明書の「家屋」の欄を見ることで、固定資産税評価額を確認することができます。固定資産税評価証明書は、東京都23区内では、各都税事務所へ行くことで取得することができます。

またそれ以外の他の地域では、不動産の所在地である各市町村役場で取得することができます。具体的には、都税事務所・市町村役場の認定資産税課の固定資産税班の所属する階に行くことで、取得することができます。

手数料は、400円が目安となります。また基本的に空いている時間は8時30分～17時までの間です。取得には下記の書類が必要になるので、8時30分～17時までの間に書類とお金をもって、都税事務所に行きましょう。

1. 申請書
2. 本人確認書類(運転免許証やマイナンバーカードなど顔写真付きの書類)

申請書については、東京都の固定資産[証明・閲覧]申請書からフォーマットを確認することができます。

窓口を訪れなくても、郵送で依頼することで取得することもできます。しかし郵送で依頼する場合は、申請書と本人確認書類の他に手数料400円と返信用封筒を追加で同封する必要があるので注意が必要です。

また固定資産税評価額は3年ごとに見直しが行われているため、固定資産税評価証明書を所持してから3年経っていたら、また取り直す必要があります。しっかりといつ取得したのかも確認しておきましょう。

例えば、「家屋」と書いている欄に270万円と記載があれば、建物部分の評価額は270万円です。建物部分の評価額がわかったら土地と合わせましょう。土地が3100万円なら、合計で自分の持つマンションの評価額は、3370万円ということになります。

選択肢2：課税明細書を見る

2つ目の確認方法は、課税明細書に記載されている価格の項目を見ることです。課税明細書とは、「固定資産税・都市計画税が課税されている土地・家屋の所在・地番や価格などの状況を記している書類」のことを指します。

課税明細書の見方は次のとおりです。固定資産税評価額を確認するには、まず①に「家屋」と記載されていることを確認しましょう。次に課税明細書の評価額の欄、左から3列目の上から5行目を見るようにしましょう。下の図で表すと⑩に当てはまります。

課税明細書は、毎年4月初旬に納税通知書と共に各市区町村から送られてくるため、わざわざ取りに行く必要はありません。もし課税明細書を無くしてしまった場合、市町村に再発行をしてもらうことは法律上できません。その場合は、都税事務所で評価証明書を発行してもらって確認しましょう。

例えば、①の欄に「家屋」と書いていて、⑩の評価額の欄に270万円と記載があれば、建物部分の評価額は270万円です。建物部分の評価額がわかったら土地と合わせましょう。①の欄に「土地」と書いていて、⑩の評価額の欄に3100万円と記載があれば、合計で自分の持つマンションの評価額は、3370万円ということになります。

マンションの評価額には5種類ある

マンションの評価額とは、固定資産税や都市計画税、不動産取得税、不動産相続税を計算するときに使用される金額のことです。狭義でマンションの評価額をとらえると、「固定資産税評価額」という事ができます。

しかし、マンションの評価額を広義でとらえると、実は5つ種類があります。あなたが知りたい「評価額」とはどれのことなのか、正しく把握しましょう。

マンションの評価額の5つの種類一覧は以下のようになります。

それぞれの評価額について、1つずつ見ていきましょう。

その1：実勢価格

実勢価格は、実際にマンションを売却しようとして売りに出し、取引が成立したときの価格を指します。つまり、マンションの時価です。売り手と買い手がのバランスがとれ、取引が成立したその金額が実勢価格となります。

売却をするために、不動産会社などが広告やインターネットなどに掲載する販売価格は、売買が成立していない時点の価格となります。

掲載された価格で売却できれば、掲載された価格が実勢価格となります。ですが、掲載されている物件が売れなければ、値下げが行われたりしますし、買い手からの交渉で売買成立の価格が下がることで、掲載価格が必ずしも実勢価格になるとは言えません。

参考：国土交通省「不動産取引価格情報検索」

その2：公示価格

国土交通省国が公表している標準地や基準値の地価のことをいい、土地の資産価値を表します。公示とは、一般の人向けに公的機関が公表することです。管轄は国土交通省となり公的指標として信頼ができるので、マンションを含む一般の土地の取引において参考にされています。

調査対象は、都市計画区域内が中心となります。特定の地点の価格なので、近隣においては補正調整する必要があります。地価公示法に基づいており、昭和46年から毎鳥3月中旬頃に発表されています。

参考：国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」

その3：基準地価

基準地価とは、国土利用計画法に基づいて、都道府県知事が不動産鑑定士の評価を基準に価格をまとめ、公表しています。正式には「基準値標準価格」と言われています。公示価格と、評価方法や内容が似ており、公示価格と併せて市場取引の参考とされています。

公示価格との大きな違いは、評価を行う機関が違うことと調査する地域が違うことです。基準地価は、都市計画区域外も調査対象となります。また、公示価格では地価公示法に基づきますが、基準地価では国土利用計画法施工令に基づくという、根拠とはなる法律に違いがあります。

参考：東京都財務局「東京都基準地価」

その4：路線価

主要な道路に面した1平米あたりの土地価格を国税庁が公表します。評価は不動産取引の成約事例などを元に調査され、公示価格の8割程度を目安として決められます。

相続税路線価とは、マンションを相続したり贈与する際に発生する、相続税や贈与税などの課税価格を計算するときの参考となる評価額です。固定資産税路線価という評価額もありますが、一般的に「路線価」という場合には相続税路線価を指します。

参考：国税庁「路線価図・評価倍率表」

その5：固定資産税評価額

固定資産税評価額または、固定資産税路線価ともいいます。毎年4月頃に送られてくる固定資産税を算出するための基準となる価格のことです。固定資産税だけでなく都市計画税、不動産取得税、登録免許税の課税価格を計算をするときにも参考にします。

固定資産税評価額とは相続税路線価と同じように、主要な道路に面した1平米あたりの土地価格を基準に計算されます。相続税路線価との違いは、管轄が市町村だということ。そのため、国税庁の路線価ではなく、管轄の市町村が公表している路線価を参考にします。毎年見直しが行われるわけではなく、3年に1回（3の倍数の年度）更新されます。

現在、保有しているマンションの固定資産税評価額を知りたいときは、固定資産税の納付書で確認するか管轄の市区町村で確認することができます。主にマンションの評価額は、固定資産税評価額を基準に決定します。

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マンションの相続税評価額と路線価

マンションの相続税評価額にかかわる路線価について解説をします。相続や贈与の際、税金がいくらになるのかを決めるときに出てくるものが評価額です。その相続税評価額を決めるとき、路線価という言葉を耳にしたことがあるのではないでしょうか。

この章では、路線価とは何か、土地の状況別に路線価を

路線価とは

路線価とは、道路に面する土地の1平方メートルあたりの評価額のことです。地域によっては路線価が設定されていないケースもあります。

相続税や贈与税を算出するときは、路線価を用いて算出をします。なので、路線価は相続税評価額と同じ意味合いで使われることがほとんどです。一方で、固定資産税や都市計画税などを算出するときに用いられる路線価は、固定資産税路線価と呼ばれています。

相続税評価額を算出する場合、路線価方式と倍率方式の2種類の方法があります。都心部のマンションにお住いの方は路線価方式、地方のマンションにお住まいの方は倍率方式になります。

都心部と地方の違いは、路線価が定められているかどうかです。国税庁が発表している路線価図に路線価が定められている場合(主に都心部)は「路線価方式」を利用することが可能です。

一方で、地域によって(主に地方)は路線価が定められていない場合があり、路線価が定められていない場合には「倍率方式」を利用します。

路線価方式の計算式

路線価方式は、文字通り路線価を用いて相続税評価額を算出する方法です。計算式は以下のようになります。

倍率方式の計算式

倍率方式は、固定資産税評価額に設定されているエリアごとの評価倍率をかけて相続税評価額を算出する方法です。ただし、相続税評価額を算出するときには基本的に路線価方式が用いられており、倍率方式は路線価が設定されていない場合にのみ用いられることが多いです。

計算式は以下のようになります。

一方のみが面しているときの相続税評価額の計算方法

土地に対して一方のみが道路に面している場合の計算方法をお伝えします。一方のみが道路に面している状況とは、下の図のような状況です。

一方のみが道路に面しているときの計算方法は、以下です。

補正率とは、国税庁が定めている「奥行き価格補正率」の事で、奥行き価格補正率表にて確認をすることができます。この補正率は、奥行きがあるほど評価が高く、奥行きがないほど評価を低くするための値です。

例えば、路線価100千円(=10万円)、土地の面積500㎡、奥行き補正率0.95だった場合、

となり、補正前の5,000万円ではなく、4,750万円が相続税評価額になります。

正面と側面が道路に面しているときの相続税評価額の計算方法

土地に対して正面と側面が道路に面している場合の計算方法をお伝えします。一方のみが道路に面している状況とは、下の図のような状況です。

一方のみが道路に面しているときの計算方法は、以下です。

正面とは、路線価×補正率を計算して高いほうを正面とし、低いほうを側面とします。例えば図の「200C」と書かれている側から見た奥行き補正率が0.98で、「100C」と書かれている側から見た奥行き補正率が0.95の場合、「200×0.98=196」と「100×0.95=95」なので、値の大きい「200C」側が正面ということになります。側面側に対しては、国税庁の定める「側方路線影響加算率」をかけます。

実際に計算すると、正面側は、路線価200千円(=20万円)で奥行き補正率が0.98、側面側は、路線価100千円(=10万円)で奥行き補正率が0.95で、側方路線価影響加算率を0.03、土地の面積500㎡とすると、

となり、198,850円が相続税評価額になります。

マンション評価額のよくある質問

ここでは、マンションの評価額についてよくある質問を4つ紹介し、回答をしていきます。

1. 評価額と相場って違う？マンションの売却相場を調べるには？
2. 相続税を知りたい
3. 不動産会社はどうやって評価をしているの？
4. 節税対策をするにはどうすれば良いの？

質問1：マンションの評価額と売却相場って違う？売却相場を調べるには？

分譲マンションの評価額はマンションの売却相場とは違います。評価額とは市場価格の30~70%程度の価格です。つまり売却相場よりも低く算出がされます。なので相続税対策として現金よりも評価額の低くなるマンションを購入する人がいるのです。

もしマンションの売却を検討しているのであれば、調べるべき価格は相場価格です。市場の相場価格を知る必要があります。マンションの売却相場を知るには、相場のデータベースサイトを使うか、一括査定サイトを使う方法があります。

データベースサイトは、誰とも相談をする必要なく情報を知ることができますが、地域の相場だったり、マンションの平均的な相場価格したしれないので、あなたのお部屋の状況や今後どうなるかの相談ができません。一括査定サイトであれば、不動産会社に無料で査定依頼ができるので、あなたのマンションの価格を正確に算出してくれますし、相場価格の根拠も説明してもらえたり、不動産査定書をもらうことができます。

分譲マンションの売却相場についてもっと知りたい場合は、「【マンション売却相場】最新の売却相場がいくらかエリア別に徹底解説」という記事がおすすめです。また、売り時を知りたい方は、「【2020年最新版】マンションの売り時はいつ？築年数を中心に解説」という記事をご覧ください。

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質問2：相続税を調べる方法は？

分譲マンションの相続税を知るには、評価額から基礎控除額を引いて、税率をかける必要があります。つまり計算式であらわすと、「相続税＝(分譲マンション評価額ー基礎控除額)×税率」です。

基礎控除額は、相続人の人数によって金額が変動します。計算式は「3,000万円＋(相続人の人数×600万円)」です。例えば、相続人が3人の場合は、3,000万円＋(3人×600万円)=4,800万円です。相続税の税率は、15%です。

では、相続税の計算例をお伝えします。分譲マンションの評価額が5,000万円だった場合、3人への相続だと控除額が4,800万円なので、

相続税は30万円になりました。

評価額が控除額よりも低い場合の例としては、分譲マンションの評価額が3,000万円だった場合、3人への相続だと控除額が4,800万円なので、

となり、控除額が大きい場合は、相続税はかかりません。

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質問3：不動産会社はどうやって評価をしているの？

不動産会社がマンションを評価する際は、基本的に3つの評価方法のどれかを使っています。

1. 原価法
2. 取引事例比較法
3. 収益還元法

それぞれ簡単に特徴を解説します。

原価法とは、不動産をもう一度立てた場合、いくら分の原価がかかるのかを算出する方法です。具体的には、土地の取得や整備にいくらかかるのか、建物部分では資材にいくらかかるのか、などです。一般的なのは、一軒家などの戸建てを評価する場合に使います。

取引事例比較法とは、実際に取引されている事例と比較して評価をする方法です。調べたい物件と似た取引の事例を探すため、マンションの評価で使用されることが一般的です。一戸建てだと立地条件や建物の劣化状況によっても評価がかわりますが、マンションの場合は似ている条件のものが多いからです。

収益還元法とは、不動産を貸し出した際、将来にわたっていくらの収益が生み出せそうか算出する方法です。収益性から考えるということは、空室率や回転率を考えます。そのため確率論の話になるので、一棟もののアパートやマンションの評価をする場合に用いられることが多い方法です。

マンションの査定について気になる方は、以下の記事がおすすめです。

質問4：節税対策をするにはどうすれば良いの？小規模宅地の特例って？

「小規模宅地等の特例」というものを活用しましょう。(国税庁：「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」)

小規模の宅地の贈与の場合は、特例を活用することで評価額を減額でき、贈与税の課税対象額を減らせます。小規模宅地等の特例を活用するには、次の条件をすべて満たす必要があります。

• 相続開始の直前において、被相続人又は被相続人と生計を一にしていた親族の事業の用又は居住の用に供されていた宅地等であること
• 建物や構築物の敷地の用に供されていたこと
• 販売用の棚卸資産などでないこと
• 一定の限度面積までの部分であること
• 相続税申告書の提出期限までに分割されていること

土地の広さによる評価額減額の割合は、次の通りです。

正確な評価額や売値は専門家に訪ねよう

土地や建物の評価額を計算するには、さまざまな知識が必要です。大まかな評価額を知っておくことは、もちろん重要です。しかし、評価額と売値が一致することは少なく、マンションを売却するときに必要な売値を決めることは難しいでしょう。

あなたのマンションの資産価値を知り、いくらで売却できるのか知りたいときは専門の不動産会社へお願いしましょう。不動産会社によって、査定額は違うため、不動産会社に査定額の根拠を確認することを忘れないようにしましょう。

根拠のない高額な査定額の場合は、実際に売りに出したときに売却できない場合も考えられます。高い査定額でも売却できなければ意味が無いでしょう。あなたのマンションの価値と信頼できる不動産会社を選ぶことが、マンション売却の成功につながります。

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