【マンションを売る】売りたい人必見!まず気を付けるべき注意点を解説

更新日:2020年9月23日

あなたの不動産いくらで売れる?

最大6社の大手不動産会社の査定価格をまとめて取り寄せ!フォーム入力のみ!査定に進む フォーム入力のみ!査定に進む

マンションを売る事は決めていても、まずどうすればよいか全くわからず、なかなか進まないという人も多いのではないでしょうか。

そこで、この記事ではマンションを売るときにまず何を気を付ければよいのか、まず何をすればよいのかを中心に解説していきます。

マンション売却について知りたい方は、「マンション売却で知るべきことを全て解説!流れや注意点を知ろう」の記事をご覧ください。

↑完全無料で査定依頼できます↑

あなたの不動産の
売却価格を
いますぐチェック

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

マンションを売るときにまず気を付けるべき注意点

マンションを売るときに、まず気を付けるべき注意点は以下の6つです。

  1. 住宅ローンがいくら残っているか
  2. マンションを売る期間がどれくらいの長さか
  3. マンションの売却相場がいくらか
  4. 売るときにどんな費用・税金がいくら必要か
  5. マンションの売り時を逃さない
  6. リフォームは出来るだけしない

それぞれで、注意点は何か、何が原因なのか、どのように対策すればよいのかを解説していきます。

住宅ローンがいくら残っているか

マンションを売るときにまず、購入時の住宅ローンがいくらくらい残っているのか注意しておきましょう。

住宅ローンの残債がいくら残っているか把握していないと買主と条件交渉や売買契約を結ぶ段階になって、売買取引ができなくなってしまう恐れがあります。

なぜなら、住宅ローンを完済しないと金融機関が物件に対して設定した抵当権を抹消することができないからです。抵当権とは、万が一住宅ローンを借りた人が返済できない場合に土地や建物を担保とする権利のことです。

また、売却代金がローンの残債を上回る場合と下回る場合で住宅ローンが残った状態でマンションを売る方法が異なるため、マンションを売るために注意しておく必要があります。

売却代金がローン残債を上回る場合は、売却代金の受け取りと同時にローンを完済することで抵当権を抹消することができます。一方、売却代金がローン残債を下回るときは、差額を自己資金で用意する必要があります。

自己資金が用意できなくても、住み替えをする場合は「住み替えローン」を利用してマンションを売ることも出来ます。住み替えローンとは、ローン残債を新居のローンに含めて借り入れを行うことが出来るローンです。

住宅ローンがいくら残っているか確認する方法はは、金融機関から毎年送られてくる年末残高証明書で確認できます。

※よりくわしく知りたい方は、マンション売却のローンの記事をご覧ください。

マンションを売る期間がどれくらいの長さか

マンションを売るときにまず、マンションを売る期間がどれくらいの長さか注意しておきましょう。

マンションを売る期間を理解しておかないと、売っている途中で時間の余裕がなくなったり、売却期限がある場合間に合わなくなる恐れがあります。その結果、売り焦って相場から大幅に安い価格で売却せざるを得なくなったり、売却する理由によっては転勤日に間に合わなくなったりすることがあります。

マンションを売る期間は、市場で売り出してから成約するまでの期間と、準備を開始してから売却を完了するまでの期間で分けて理解しておく必要があります。

市場で売りに出してから成約するまでの期間は、東京カンテイのデータを参考にすると首都圏の場合平均で約3.78ヶ月です。エリアや物件、担当する不動産会社によって異なりますが、早くて1ヶ月~遅い場合は半年以上経っても買い手が見つからない場合があります。

また、準備を開始してから売却を完了するまでの期間は約5ヶ月と考えておきましょう。具体的には、市場で売りに出してから成約するまでの期間に売り出し前の期間が1~2週間、成約してから引渡しなど売却が完了するまでの売り出し後の期間が1ヶ月追加され、5ヶ月です。

※よりくわしく知りたい方はマンション売却期間の記事をご覧ください。

マンションの売却相場がいくらか

マンションを売るときにまず、マンションの売却相場がいくらか注意しておきましょう。

マンションの売却相場を把握しておかないと、不動産会社の算出した査定価格が高いか低いかを客観的に判断することが出来ません。その結果、相場とかけ離れた高い査定金額をつけた不動産会社に言いくるめられ、契約を依頼してしまう可能性があります。

そして、相場よりも高く売り出していることで、買い手がつかずなかなか売れない状況が続いてしまう恐れがあります。

相場を調べるときは、不動産流通機構が運営している「レインズ」というサイトを使用することをおすすめします。レインズを使うと、指定したエリア内の直近1年間の成約価格をチェックすることが出来ます。成約価格とは、実際に買主と取引をした価格のことであり、売り出し価格とは異なります。

また、築年数・最寄駅からの距離・専有面積・間取りなどの条件を基に、売る予定のマンションと条件を近づけて調べることで類似マンションの売却相場を把握することが出来ます。

具体的には、「レインズ」や「土地総合情報システム」などのインターネットサイト経由で調べることが出来ます。

※よりくわしく知りたい方は、マンションの売却相場の記事をご覧ください。

売るときにどんな費用・税金がいくら必要か

マンションを売るときにまず、売るときにどんな費用・税金がいくら必要か注意しておきましょう。

把握しておかないと、売買契約時や引き渡し時など必要なタイミングで準備が出来なかったり、支払うべき税金が払えず売却に支障が出る恐れもあります。

費用や税金に関して、以下のポイントを抑えて把握しておきましょう。

  • どのような費用・税金が売るときに必要なのか
  • あわせていくらくらい費用を支払う必要があるのか
  • それぞれの費用をなぜ支払う必要があるのか
  • どのタイミングで費用や税金を支払わなければいけないのか

※それぞれの費用・税金項目の目安や上記ポイントに関しては、マンションを売る費用の記事をご覧ください。

マンションの売り時を逃さない

マンションを売るときにまず、売り時を逃さないように注意しておきましょう。

なぜなら、マンションの売り時を逃すと、マンション購入に対する需要が減り売却価格が下がりやすいためだからです。

具体的には、売却時期・築年数の観点で売り時を把握しましょう。売却時期は2021年まで、築年数は築10年までが売り時です。

売却時期・築年数ともに売り時の状態で売ると、さらに高く売りやすいです。

また、マンションの別部屋の売り出し状況を確認して別部屋が売り出されていないタイミングで売り出すことも重要です。なぜなら、同じマンションの別部屋が売り出されている状況で売り出してしまうと、価格競争になりやすく安い売却価格になる恐れがあるからです。

具体的には、不動産総合ポータルサイトで調べるか、不動産会社に問い合わせるかして、同じマンションの別部屋が売り出されていないか確認しましょう。

※よりくわしく知りたい方は、マンションの売り時の記事をご覧ください。

リフォームは出来るだけしない

マンションを売るときにまず、リフォームは出来るだけしないように注意しておきましょう。

理由はおおきく2つあります。1つ目は、リフォームに欠けた分の価格を売却価格に上乗せできないことが多いためです。マンションを一通りリフォームすると、工事内容や箇所にもよりますが100~500万円ほどリフォーム費用がかかります。

かかったリフォーム費用を上乗せして売り出した場合、近隣の競合となる物件よりも数百万円も高くなってしまいます。リフォーム済みであることより価格が安いことを重視する購入希望者は多いため、売れにくくなります。

結果として、売り出し後に値下げを余儀なくされて、売るためにしたリフォーム費用を回収できない可能性が高いです。

2つ目の理由は、中古マンションの購入を検討している人の中には購入後に自主的にリフォームを検討している人もいるためです。それらの人は、修繕目的のリフォームではなく、こだわりを反映させたリノベーションを検討しています。

そのため、マンションを売る前のリフォームは余計なおせっかいになってしまい、検討の対象から外される恐れがあります。

これまでに行った住み心地をよくするためのリフォームであれば良いのですが、これから売るためにわざわざリフォームをする必要はありません。

マンションを売るときにまずやること

マンションを売るときにまずやるべきことは以下の5つです。

  • 売却条件を整理する
  • 売却方法を選ぶ
  • 売るときに必要な書類を用意する
  • 複数の不動産会社に査定依頼を行う
  • 数社に絞り訪問査定をしてもらう

具体的に何をやるのか、どのような手順で行うのか、どのようなポイントを抑えてやればよいのか、などを確認していきましょう。

売却条件を整理する

マンションを売るときはまず、売却条件を整理します。

具体的に整理すべき売却条件とは、以下の4つです。

  • どのような目的で売却を行うのか
  • どのようなことを重視して売却を行うのか
  • いつまでにマンションを買主に引き渡したいのか
  • いくらくらいでマンションを売りたいのか

それぞれ詳しくみていきましょう。

売る目的は、様々あると思いますが改めて売る目的を明確にして、不動産会社に説明できる状態にしておきましょう。例えば、買い替えのため・資産整理のため・相続のため・転勤や離婚のため、などです。

売るときに重視することは、不動産会社が売却の戦略を立てるときや売却方法を選ぶときの判断軸になるため、きちんと把握しておきましょう。例えば、期間を重視したいのか・価格を重視したいのか・近隣の人に知られないことを重視したいのか、などです。

引渡しの時期に関しては、期日が決まっているかどうか、決まっている場合、理想的な期限はいつか・最低でもいつまでに引き渡さなければいけないか、などを抑えておきましょう。

売却金額に関しては、売り出す時の価格や買主を決めるときの判断材料となるため、理想的な売却金額はいくらか・最低でもいくらまでなら売れるか、を抑えておきましょう。

売却方法を選ぶ

売却条件を整理したら、続いてマンションの売却方法を選びます。

マンションの売却方法は、「仲介」と「買取」の2つあります。

仲介とは、不動産会社を間に介して買主となる個人を探して不動産を売却するという一般的な売却方法です。一方で、買取とは不動産会社や買取業者が買主となり、売主から直接不動産を買い取るという売却方法です。

それぞれ、仲介は相場価格や売り方次第ではそれ以上の価格で売却しやすいというメリットがありますが、場合によっては売却完了までに時間がかかってしまったり、買い手が見つからないというデメリットがあります。

一方、買取は最短1ヶ月の短期間で売却が完了するというメリットがありますが、売却価格が相場よりも3~4割安い価格になってしまうというデメリットがあります。

仲介がおすすめな人は、特に売却期間より売却価格を重視したいという人です。具体的に言うと、出来るだけ高く売りたいと考えている人や、住み替えを予定している人、住宅ローンの残債が多い人などです。

一方、買取がおすすめな人は、特に売却価格より売却期間を重視したいという人です。具体的に言うと、1~2ヶ月で売却を完了させたい人や、借金返済のためすぐに大きな現金が必要な人、離婚のためにいますぐきれいさっぱり財産分与をしたい人、などです。

自分に適した売却方法を選びましょう。

※より詳しく知りたい方は、マンション買取に関する記事もご覧ください。

売るときに必要な書類を用意する

売却方法を選んだら、売るときに必要な書類を用意します。

事前準備段階では、全ての必要書類を用意する必要はありませんが、必要書類に関して把握して揃え始める必要があります。

必要書類に関して、以下のポイントを抑えて把握してから用意するようにしましょう。

  • どの書類が売るときに必要なのか
  • それぞれの書類が必要になるタイミングはいつなのか
  • 「マンション」ならではで必要になる書類はあるか
  • それぞれの書類をどのように入手すればよいのか
  • 有効な書類であるための条件はあるのか

※それぞれの書類項目の概要や入手に関する情報は、不動産売却の必要書類の記事をご覧ください。

また、確定申告の必要書類に関する記事も併せてご覧ください。

複数の不動産会社に査定依頼を行う

書類などの準備を終えたら、複数の不動産会社に査定依頼を行います。

なぜなら、複数の不動産会社から査定をしてもらうことで、査定価格を比較することが出来ることです。

複数の不動産会社に査定依頼をするときは「一括査定サイト」を利用することをおすすめします。一括査定サイトとは、インターネット上で複数の不動産会社に査定依頼をすることが出来るサービスです。

一括査定サイトを使えば、自宅に居ながら複数の不動産会社に一度の入力でまとめて依頼をすることが出来るため、不動産会社一社一社に出向く手間が省けます。

代表的な一括査定サイトは、「イエウール」です。査定対応エリアは全国47都道府県すべて、提携企業数は一括査定サイトNO.1の約1600社以上、利用者数も現在月間1万人超え、となっています。

60秒ほどの入力で査定依頼は完了します。

↑完全無料で査定依頼できます↑

数社に絞り訪問査定をしてもらう

査定依頼を行うと、最短1日で各不動産会社からの査定結果を得ることが出来ます。

ただ、ここで得られる査定結果は、過去のデータや事例を基に査定する簡易査定(机上査定)という方法で行われた結果です。売却予定の不動産の周辺の取引事例や似たような不動産がいくらで売れたのかなど、データをもとに査定するため、査定価格の正確性は低いです。

そこで、簡易査定で得られた査定額の高さや査定結果が出てくるまでのスピードや対応の丁寧さなどを基に、数社に絞り訪問査定をしてもらいましょう。

訪問査定とは実際の売却する物件を見て査定する方法です。日当たりや周辺の施設、不動産の状況など、細かい項目をチェックしながら査定するため、机上査定よりも詳細な査定価格を出すことができます。

そのため、マンションを売ることを決めている人にとっては、かならず訪問査定を行う必要があるといえます。

【ケース別】マンションを売るときにまず気を付けるべき注意点

人それぞれ、マンションを売るときの理由は異なります。そして、それぞれのケースで注意すべきことがあります。

まずは、マンションを売る前に自分の場合はどのケースで、何を注意しなければいけないか確認していきましょう。

  • 離婚のためにマンションを売るケース
  • 住み替えのためにマンションを売るケース
  • 相続対策でマンションを売るケース
  • 住宅ローンが払えずにマンションを売るケース

離婚のためにマンションを売るケース

離婚のためにマンションを売るときは、マンションが誰の名義になっているのか、住宅ローンの名義が誰なのか、に注意が必要です。

なぜなら、マンションの名義が夫と妻の「共有名義」である場合、離婚後にマンションを売ろうとしても双方の承諾がないと売ることが出来ないためです。そのため、離婚後にもどちらも住み続けないという決定をしたのであれば、住宅ローンの名義を確認したうえで、離婚前にマンションを売ることをおすすめします。

また、売っても住宅ローンが完済できない場合、任意売却という手段で売る事は出来ますが、売った後でもローンの支払いが必要になります。そのときに、住宅ローンの名義が共有名義であったり、連帯保証人として設定されていると、名義人が支払いを滞納した場合に支払わなければならないため、かならず離婚前に確認するようにしましょう。

※離婚時の家を財産分与することに関して詳しく知りたい方は、離婚で家を財産分与する方に向けた記事をご覧ください。

住み替えのためにマンションを売るケース

住み替えのためにマンションを売るときは、売却と購入の順序に注意が必要です。

なぜなら、良くない順序で住み替えを行ってしまうと、資金繰りが難しくなったり、トラブルが起きやすくなるためです。

基本的には、マンションを売った後に新居を購入する「売り先行」をおすすめします。売った後に手元に残った資金を基に購入計画を立てられやすいためです。

マンションを売る前に新居を購入する「買い先行」にしてしまうと、マンションを売り焦ってしまったり二重でローンを支払わなければならない状況に陥る可能性があります。

※詳しく知りたい方は、住み替えに関しての記事をご覧ください。

相続対策でマンションを売るケース

相続に関するマンションを売るときは、相続済みか否かで注意点が異なります。

相続済みの場合、所有者の名義が正しく変更されているか注意が必要です。名義変更登記がされておらず所有者の名義が被相続人名義のままだと、買主への移転登記が出来ずマンションを売ることが出来ないためです。

まだ相続しておらず売る場合、共有名義になっている相続人が何人いて・誰なのか注意が必要です。共有名義人すべての同意、署名・捺印を経てようやく売る手続きを進めることが可能になるからです。

※詳しく知りたい方は、相続に関する記事をご覧ください。

住宅ローンが払えずにマンションを売るケース

住宅ローンが払えずにマンションを売るときは、「競売」にならないように注意が必要です。

競売とは、住宅ローンを融資した金融機関が債権を回収するために、担保となる不動産を強制的に売ることです。競売にかけられると、相場の5割程度の安い売却価格になってしまったり、強制的に退去させられる恐れもあるため競売になる前に対策を打つ必要があります。

競売を避けるためには、金融機関と相談して任意売却という手段を取りましょう。任意売却をすれば、競売よりは高値で売れることが多く、売った後のローン残債を減らしやすいです。

※住宅ローンが支払えなくなったときに起こることや対応策を詳しく知りたい方は、住宅ローンが払えない方向けの記事をご覧ください。

マンションを売り終えるまでに必要な事

まず気を付けるべきこと・やるべきことを把握して準備をした後、マンションを売り終えるまでにどのような事が必要なのか、確認していきましょう。

マンションを売り終えるまでに必要なことは以下の4つです。それぞれ、何をやるのか・どのような手順で行うのかを解説していきます。

  • 不動産会社選び
  • 媒介契約
  • 売却活動
  • 売買契約

不動産会社選び

事前準備や査定依頼をして不動産会社との接点を持ったら、不動産会社選びを行います。

不動産会社選びでは、基本的に査定依頼をして査定結果を算出してくれた不動産会社の中から選ぶことになります。また、不動産会社選びと並行して営業担当者選びも行います。

不動産会社を選ぶときは、以下の3つの観点を満たす不動産会社を探して選びます。

  • 査定額の根拠
  • 類似物件の売却実績
  • 「囲い込み」をしないか

査定額の根拠は、周辺相場と比べてなぜ高いのか・低いのか、どの部分が特に高評価なのか・低評価なのか、などを担当者に質問してみましょう。類似物件の売却実績は、会社のホームページや口コミサイトを基に調べましょう。

囲い込みとは、故意に売り出し中の物件情報を隠し他の不動産会社に契約させない状況を作ることを言います。囲い込みをしないかチェックするためには、媒介契約時に直接担当者に聞く・売り出し後に他の不動産会社を通じて自分の物件が募集中かどうかを問い合わせる、などの方法があります。

続いて、営業担当者を選ぶときは、以下の2つの観点を満たすかどうか確認して選びます。

  • 営業力があるか
  • コミュニケーションが取りやすいか

営業力は、売却実績・販売ノウハウの他にも、国家資格である「宅地建物取引士(宅建)」の資格を有しているかどうか確認しておきましょう。

コミュニケーションの取りやすさは、問い合わせの対応が早いか・親身に相談に乗ってくれるか・高圧的な態度で接されないか、などを基に判断しましょう。

媒介契約

査定結果が出たら、不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約とは、不動産を売却する時にどのような条件で売却活動を行い、成約したときの報酬金額をどうするか、などを決める契約のことです。

媒介契約は、以下のように一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類あります。

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
契約できる不動産会社の数制限なし一社のみ一社のみ
自分で買主を発見したときの取引不可
レインズへの登録義務任意7営業日以内5営業日以内
売主への報告義務任意2週間に1回以上1週間に1回以上
契約期間制限なし(基本は3ヶ月)3ヶ月3ヶ月

複数の業者に仲介を依頼できるのが、「一般媒介契約」です。仲介会社を通しての契約だけでなく、自分で買主を見つけて売却を決めることもできるため、1番自由度が高い契約と言えるでしょう。しかし、専任媒介契約や専属専任契約とは異なり、仲介会社は販売活動の報告をする義務がないため、売主は売却活動の進み具合が分かりにくいです。

仲介会社を通しての売却活動だけでなく、自分でも買主を探すことができるのが、「専任媒介契約」です。契約は1社のみに決まっているため、契約を交わした仲介会社は積極的に売却活動を進めてもらいやすいです。

契約をする仲介会社は1社に限られ、売買契約は必ず不動産会社を通して行わなければならないのが、「専属専任媒介契約」です。売主が自分で買主を見つけたとしても、不動産会社を通して取引をしなければなりません。

以下の記事も参考にしながら、自分に合った媒介契約の種類を選びましょう。

関連記事

人生の中で、非常に大きな買い物となりうるのが家の購入です。しかし家族が増えたり離婚したりなど様々な理由で今住んでいる家を売らなければならないこともあります。そんな時にどうやって売るかと言われれば、不動産会社に仲介してもらって売るとい[…]

売却活動

媒介契約を結んだら、マンションを売り出し販売活動を行います。

基本的には、不動産会社が主導で販売活動が行われますが、以下の4つは不動産会社と相談しながら売主も行う必要があります。

  • 売り出し価格の決定
  • 広告宣伝内容の確認
  • 内覧準備・対応
  • 購入希望者との条件交渉

売り出し価格を決めるときは、周辺のマンション相場価格や査定価格だけではなく、自分で決めた理想売却価格・最低売却価格をもとに、市場的に適切かつ値下げしても納得できるように決めましょう。

広告は、基本的には不動産会社が主導で物件情報や物件の写真を用意し作成します。しかし売主も、誤った情報がないか・分かりやすい写真が使用されているか・情報が十分記載されているか、などを確認して、場合によっては不動産会社に修正を依頼するようにしましょう。

内覧とは、購入希望者が直接物件を訪れ室内を見学することを指します。訪問者の案内は基本的に不動産会社が行いますが、売主も事前に清潔な室内状況を作るための準備と当日好印象を与えるような見学者への対応も必要になります。

購入希望者との条件交渉は、購入希望者が内覧を経て購入を決めるまでに行われることが多いです。売主は、不動産会社を介して価格交渉や引き渡し条件・契約条件の交渉に応じる必要があります。

これらを繰り返して、買主が決まるまで販売活動が続きます。

売買契約

購入希望者との条件に折り合いがつき、買主が決まったら売買契約を結びます。

売買契約を結ぶ前に、不動産会社の宅地建物建築士から買主に対して不動産や条件に関する重要事項説明が行われます。その後、正式に売買契約を結び、売主は買主から1~2割程度の手付金を受け取ります。

契約を一度結んでしまうと、簡単には契約解除をすることが出来なくなってしまうため、不備や認識の違いがないか契約内容を確認しておきましょう。

また、自分で買主を見つけた場合でも、口約束では済まさずかならず書面を用いた契約を交わしましょう。

そして、売主はこのタイミングで仲介手数料の半額を不動産会社に支払うのが一般的です。

まとめ

マンションを売るためには、まず売るときの流れを把握しておく必要があります。そして、自分が売るときのケース別の注意点や、売る準備段階・売り出し前の注意点を確認しましょう。

そこで、事前に準備でいるものは準備しておくと、マンションの売却活動がスムーズに進みます。 また、不動産会社の選び方によっても、うまく売れるかどうかが変わってきます。

信頼できる不動産会社を見極めるためにも、複数査定での比較検討を行いましょう。そして、不動産業者の協力のもと、売れるコツをそれぞれ実践してマンションを売りましょう。

↑完全無料で査定依頼できます↑

もっと詳しく知りたい方は、 以下の記事をご参考にしてみてください。

【完全無料】うちの価格いくら?
【完全無料】うちの価格いくら?