【マンションを売る】売りたい人必見!売却時の注意点を徹底解説

更新日:2020年9月15日

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マンションを売るならどのような流れで売れば良いのか・どのようなことを知っておかなければいけないのか、など売却になかなか踏み出すことが難しいと思います。

そこで、この記事ではマンションを売るときの流れ・売却段階ごとの注意点を説明していきます。

マンション売却について知りたい方は、「マンション売却で知るべきことを全て解説!流れや注意点を知ろう」の記事をご覧ください。

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マンションを売るときの流れ

マンションを売るなら、まずは全体像をつかむことが大切です。マンションを売る流れの全体像とそれぞれのSTEPで何をするかを解説していきます。

全体像:マンションを売る流れは7STEP

マンションを売るときの流れは、以下のように7STEPに分かれています。

STEP項目段階
1事前準備売り出し前
2査定依頼
3媒介契約
4売却活動売り出し中
5売買契約売り出し後
6決済・引き渡し
7確定申告

また、7STEPは売り出し前・売り出し中・売り出し後の3つの段階に分けることが出来ます。

マンションの売却期間は、売り出し前が2週間~1ヶ月、売り出し中が3~4ヶ月、売り出し後が1ヶ月で、全体で6ヶ月かかる計算です。

STEP1:事前準備

マンションを売ることを決めたら、まずは売却の事前準備を行います。

売主がまず行うべき事前準備は、主に以下の3つです。

  • 売却に関する諸条件の整理
  • 売却に必要な書類の用意
  • マンションの売却相場の把握

売却に関する諸条件とは、いつまでに売却する必要があるのか・いくらで売却するのが理想か・最低でもいくらで売却したいか、などです。

必要書類は、書類の種類だけではなく取得方法や使用するタイミングも併せて理解しておくと、売却がスムーズに進みます。

マンションの売却相場は、周辺のマンションの売却事例を調べることで把握することが出来ます。

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STEP2:査定依頼

準備を終えたら、不動産会社に査定依頼をしましょう。

査定依頼をする際は、査定依頼方法と査定方法を選ぶ必要があります。

査定依頼方法は、不動産会社の実店舗に伺って依頼する・不動産会社のホームページから依頼する・インターネット上の一括査定サイト経由で依頼する、の主に3つから選びます。

売却をしようとしている場合、手軽で素早く査定依頼が出来る一括査定サイトを選ぶのがおすすめです。

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査定方法は、机上査定・訪問査定のいずれかから選びます。

机上査定とは、過去のデータや事例などから査定する方法です。売却予定の不動産の周辺の取引事例や似たような不動産がいくらで売れたのかなど、データをもとに査定するため、査定価格の正確性は低いです。

一方、訪問査定とは実際の売却する物件を見て査定する方法です。日当たりや周辺の施設、不動産の状況など、細かい項目をチェックしながら査定するため、机上査定よりも詳細な査定価格を出すことができます。

売却をしようとしている場合、正確な訪問査定を選ぶのがおすすめです。

STEP3:媒介契約

査定結果が出たら、不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約とは、不動産を売却する時にどのような条件で売却活動を行い、成約したときの報酬金額をどうするか、などを決める契約のことです。

媒介契約は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類あります。

複数の業者に仲介を依頼できるのが、「一般媒介契約」です。仲介会社を通しての契約だけでなく、自分で買主を見つけて売却を決めることもできるため、1番自由度が高い契約と言えるでしょう。しかし、専任媒介契約や専属専任契約とは異なり、仲介会社は販売活動の報告をする義務がないため、売主は売却活動の進み具合が分かりにくいです。

仲介会社を通しての売却活動だけでなく、自分でも買主を探すことができるのが、「専任媒介契約」です。契約は1社のみに決まっているため、契約を交わした仲介会社は積極的に売却活動を進めてもらいやすいです。

契約をする仲介会社は1社に限られ、売買契約は必ず不動産会社を通して行わなければならないのが、「専属専任媒介契約」です。売主が自分で買主を見つけたとしても、不動産会社を通して取引をしなければなりません。

以下の記事も参考にしながら、自分に合った媒介契約の種類を選びましょう。

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STEP4:売却活動

媒介契約を結んだら、マンションを売り出し販売活動を行います。

基本的には、不動産会社が主導で販売活動が行われますが、以下の4つは不動産会社と相談しながら売主も行う必要があります。

  • 売り出し価格の決定
  • 広告宣伝内容の確認
  • 内覧準備・対応
  • 購入希望者との条件交渉

売り出し価格を決めるときは、周辺のマンション相場価格や査定価格だけではなく、自分で決めた理想売却価格・最低売却価格をもとに、市場的に適切かつ値下げしても納得できるように決めましょう。

広告は、基本的には不動産会社が主導で物件情報や物件の写真を用意し作成します。しかし売主も、誤った情報がないか・分かりやすい写真が使用されているか・情報が十分記載されているか、などを確認して、場合によっては不動産会社に修正を依頼するようにしましょう。

内覧とは、購入希望者が直接物件を訪れ室内を見学することを指します。訪問者の案内は基本的に不動産会社が行いますが、売主も事前に清潔な室内状況を作るための準備と当日好印象を与えるような見学者への対応も必要になります。

購入希望者との条件交渉は、購入希望者が内覧を経て購入を決めるまでに行われることが多いです。売主は、不動産会社を介して価格交渉や引き渡し条件・契約条件の交渉に応じる必要があります。

これらを繰り返して、買主が決まるまで販売活動が続きます。

STEP5:売買契約

購入希望者との条件に折り合いがつき、買主が決まったら売買契約を結びます。

売買契約を結ぶ前に、不動産会社の宅地建物建築士から買主に対して不動産や条件に関する重要事項説明が行われます。その後、正式に売買契約を結び、売主は買主から1~2割程度の手付金を受け取ります。

契約を一度結んでしまうと、簡単には契約解除をすることが出来なくなってしまうため、不備や認識の違いがないか契約内容を確認しておきましょう。

また、自分で買主を見つけた場合でも、口約束では済まさずかならず書面を用いた契約を交わしましょう。

そして、売主はこのタイミングで仲介手数料の半額を不動産会社に支払うのが一般的です。

STEP6:決済・引き渡し

売買契約を締結したら、契約で決めた時期に物件の引き渡しを行います。売る物件にまだ住宅ローンの支払いが残っている場合、引き渡しの前までにローンの解約をしておく必要があります。

ローンの借り入れをしている金融機関へ連絡をし、抵当権抹消の手続きを行っておきましょう。また、居住中のマンションを売った場合、引き渡しの前に引越しを済ませておく必要があります。

そして、物件引き渡しの当日に、売主と買主の両方と金融機関の担当者・司法書士が立ち会って物件の最終確認をします。設備の有無や不具合がないかなどの確認などを行い、物件の神屋代金の領収書を買主に渡し終わったら物件の引き渡しが完了します。

また、司法書士に依頼して所有権移転登記も行われます。

STEP7:確定申告

引き渡し・決済が終わっても、厳密には売却はまだ終わっていません。

確定申告をしてマンションを売って発生した利益に対してかかる税金を納める必要があります。

確定申告の手続きをするのは、マンションを売った翌年の2月16日~3月15日の間です。引き渡し後に住んでいる地域を管轄する税務署に申告しましょう。

申告に必要な書類を用意し、内容を記入して郵送もしくはインターネットで送付して完了となります。

【ケース別】マンションを売る前に知っておくべき注意点

人それぞれ、マンションを売るときの理由や状況、売るマンションの特徴などが異なります。そして、それぞれのケースで注意すべきことがあります。まずは、マンションを売る前に自分の場合はどのケースで、何を注意しなければいけないか確認していきましょう。

マンションを売る理由別の注意点

マンションを売る理由は主に以下の4つに分かれます。それぞれのケースにおける注意点をくわしく解説していきます。

  • 離婚のためにマンションを売るケース
  • 住み替えのためにマンションを売るケース
  • 相続対策でマンションを売るケース
  • 住宅ローンが払えずにマンションを売るケース

離婚のためにマンションを売るケース

離婚のためにマンションを売るときは、マンションが誰の名義になっているのか、住宅ローンの名義が誰なのか、に注意が必要です。

なぜなら、マンションの名義が夫と妻の「共有名義」である場合、離婚後にマンションを売ろうとしても双方の承諾がないと売ることが出来ないためです。そのため、離婚後にもどちらも住み続けないという決定をしたのであれば、住宅ローンの名義を確認したうえで、離婚前にマンションを売ることをおすすめします。

また、売っても住宅ローンが完済できない場合、任意売却という手段で売る事は出来ますが、売った後でもローンの支払いが必要になります。そのときに、住宅ローンの名義が共有名義であったり、連帯保証人として設定されていると、名義人が支払いを滞納した場合に支払わなければならないため、かならず離婚前に確認するようにしましょう。

※離婚時の家を財産分与することに関して詳しく知りたい方は、離婚で家を財産分与する方に向けた記事をご覧ください。

住み替えのためにマンションを売るケース

住み替えのためにマンションを売るときは、売却と購入の順序に注意が必要です。

なぜなら、良くない順序で住み替えを行ってしまうと、資金繰りが難しくなったり、トラブルが起きやすくなるためです。

基本的には、マンションを売った後に新居を購入する「売り先行」をおすすめします。売った後に手元に残った資金を基に購入計画を立てられやすいためです。

マンションを売る前に新居を購入する「買い先行」にしてしまうと、マンションを売り焦ってしまったり二重でローンを支払わなければならない状況に陥る可能性があります。

※詳しく知りたい方は、住み替えに関しての記事をご覧ください。

相続対策でマンションを売るケース

相続に関するマンションを売るときは、相続済みか否かで注意点が異なります。

相続済みの場合、所有者の名義が正しく変更されているか注意が必要です。名義変更登記がされておらず所有者の名義が被相続人名義のままだと、買主への移転登記が出来ずマンションを売ることが出来ないためです。

まだ相続しておらず売る場合、共有名義になっている相続人が何人いて・誰なのか注意が必要です。共有名義人すべての同意、署名・捺印を経てようやく売る手続きを進めることが可能になるからです。

※詳しく知りたい方は、相続に関する記事をご覧ください。

住宅ローンが払えずにマンションを売るケース

住宅ローンが払えずにマンションを売るときは、「競売」にならないように注意が必要です。

競売とは、住宅ローンを融資した金融機関が債権を回収するために、担保となる不動産を強制的に売ることです。競売にかけられると、相場の5割程度の安い売却価格になってしまったり、強制的に退去させられる恐れもあるため競売になる前に対策を打つ必要があります。

競売を避けるためには、金融機関と相談して任意売却という手段を取りましょう。任意売却をすれば、競売よりは高値で売れることが多く、売った後のローン残債を減らしやすいです。

※住宅ローンが支払えなくなったときに起こることや対応策を詳しく知りたい方は、住宅ローンが払えない方向けの記事をご覧ください。

マンションを売る状況別の注意点

マンションを売るときに特に注意が必要な状況は主に以下の4つです。それぞれのケースにおける注意点をくわしく解説していきます。

  • 緊急でマンションを売るケース
  • 住みながらマンションを売るケース
  • 遠方のマンションを売るケース
  • 賃貸中のマンションを売るケース

緊急でマンションを売るケース

緊急でマンションを売るときは、売却方法が適しているか注意が必要です。

通常、マンションを売るときは不動産会社を介して買主を見つける「仲介」という方法をとりますが、不動産会社が直接マンションを買い取る「買取」という売却方法もあります。

急に知らされた転勤などで1~2ヶ月でマンションを売りたいという方は、買取を検討することをおすすめします。はじめから仲介だけで売ろうと考えていると、売却期限に間に合わない恐れもあるためです。

買取は仲介よりも短い、約1ヶ月ほどの期間で決済・引渡しまで出来ることが特徴です。ただ、売却価格が仲介の7~8割程度になってしまうことには注意が必要です。

※マンションの買取をするかどうか迷っている方は、マンション買取に関する記事をご覧ください。

住みながらマンションを売るケース

住みながらマンションを売るときは、内覧時の準備や対応に注意が必要です。

内覧では、購入希望者がマンションや部屋の状態を直接見て購入するかどうかを決める材料にします。そのため、内覧のときに室内を生活感まるだしで散らかった状態にしていると、印象が悪くなり購入希望者の購入意欲を下げる原因になってしまいます。

そのため、事前に掃除をしたり空き倉庫を借りて物を少なくする準備をしましょう。それでもいくつかの家具や物は残ったまま内覧対応をすることになると思いますが、物がある場合でもすべての部屋や収納スペースを見せるようにしましょう。

遠方のマンションを売るケース

遠方のマンションを売るときは、地域密着型の不動産会社に依頼するように注意が必要です。

自分が住んでいる近くの不動産会社に依頼しても、マンションがある地域での売却実績や売るノウハウが不十分である可能性が高いからです。

また、少なくとも契約時と引き渡し時には立ち会うことが出来るよう日程を調整するようにしましょう。どうしても都合がつかない場合は専門家に依頼して代理人を立てることが必要になります。

また、追加で現地までの交通費や宿泊費などの費用がかかるため、費用の見積もりにも注意が必要です。

賃貸中のマンションを売るケース

賃貸中のマンションを売るときは、賃貸中のまま売るか・空室にしてから売るかによって注意点が異なります。

賃貸中のまま売る場合、入居者はそのままの状態で所有者だけを切り替えるため、「オーナーチェンジ」という形式で売ることになります。オーナーチェンジで売るときは、購入希望者(投資家)に対して詳細な情報を用意するように注意が必要です。

また、居住用マンションと評価方法が異なることに注意が必要です。通常、居住用マンションは過去の売却事例と比較して査定が行われます。一方、投資用マンションは収益物件として扱われるため、利回りが大きな査定ポイントとなります。

なぜなら、賃貸中だと内覧をすることが出来ないため、購入希望者は室内の状況を直接把握せずに購入することになるためです。そのため、リフォーム履歴などの記録を見せたり、室内の細部に至るまでの写真を複数枚用意するなど、工夫をしましょう。

空室にしてから売る場合、賃貸利用者が立ち退くまでに時間と費用が掛かる事に注意が必要です。

マンションの特徴別の注意点

マンションを売るときに特に注意が必要なマンションの特徴は主に以下の2つです。それぞれのケースにおける注意点をくわしく解説していきます。

  • 過去に事故・事件が起きたマンションを売るケース
  • 築古のマンションを売るケース

過去に事故・事件が起きたマンションを売るケース

過去に事故・事件が起きたマンションを売るときは、買主への告知義務がある「事故物件」に該当するかどうか、注意が必要です。

なぜなら、事故物件であるのにもかかわらず買主に告知せずにマンションを売って、買主が後に事故物件である事実を知った場合、損害賠償の責任を負わなければならないためです。

事故物件とは、物件内において殺人や自殺・火災などの人為的な死や事故が発生した物件を指し示します。そのため、同じマンションの別部屋で自殺があった、物件内で自然な病死があった、などは事故物件に該当しません。

ただ、事故物件に明確な線引きはないため、念のため不動産会社に相談してから売り出しを開始しましょう。

築古のマンションを売るケース

築古のマンションを売るマンションを売るときは、事前にマンションの情報を集めておくように注意が必要です。

たとえば、築30~40年の古いマンションを売るときは、売却価格も下がり需要が少ないですが、一定購入しようと検討している人はいます。

購入を検討している人の不安を取り除くためにも、管理組合に確認してマンションの修繕積立金が滞納されていないか、住宅診断(ホームインスペクション)を事前に受けて構造上の大きな欠陥はないか、など建物自体に関する情報を明らかにすることをおすすめします。

マンションを売る準備段階の注意点

自分がマンションを売るケースにおいて注意点が分かったら、マンションを売る事前準備の段階でも注意すべきことを確認していきましょう。

準備段階での注意点は以下の6つです。

  1. 売るときに必要な書類を把握しておく
  2. 売るときにかかる費用・税金を把握しておく
  3. マンションの売り時を逃さない
  4. リフォームは出来るだけしない
  5. ローンの残債がいくらか確認しておく
  6. マンションの売却相場を調べておく

ひとつずつの注意点で、どんなリスクがあるか、どのように対策をするかを解説していきます。

売るときに必要な書類を把握しておく

準備段階でマンションを売るのに必要な書類を把握しておきましょう。

事前準備段階では、全ての必要書類を用意する必要はありませんが、必要書類に関して把握して揃え始める必要があります。

把握しておかないと、スムーズに売れず売却期間が長引いたり、焦って誤った形式の書類を用意してしまい、契約時のトラブルの基になる可能性があります。

必要書類に関して、以下のポイントを抑えて把握しておきましょう。

  • どの書類が売るときに必要なのか
  • それぞれの書類が必要になるタイミングはいつなのか
  • 「マンション」ならではで必要になる書類はあるか
  • それぞれの書類をどのように入手すればよいのか
  • 有効な書類であるための条件はあるのか

※それぞれの書類項目の概要や入手に関する情報は、不動産売却の必要書類の記事をご覧ください。

また、確定申告の必要書類に関する記事も併せてご覧ください。

売るときに費用・税金を把握しておく

準備段階で売るときにかかる費用や税金について把握しておきましょう。

把握しておかないと、売買契約時や引き渡し時など必要なタイミングで準備が出来なかったり、支払うべき税金が払えず売却に支障が出る恐れもあります。

費用や税金に関して、以下のポイントを抑えて把握しておきましょう。

  • どのような費用・税金が売るときに必要なのか
  • あわせていくらくらい費用を支払う必要があるのか
  • それぞれの費用をなぜ支払う必要があるのか
  • どのタイミングで費用や税金を支払わなければいけないのか

※それぞれの費用・税金項目の目安や上記ポイントに関しては、マンションを売る費用の記事をご覧ください。

マンションの売り時を逃さない

マンションを売るときは売り時を逃さないようにしましょう。

なぜなら、マンションの売り時を逃すと、マンション購入に対する需要が減り売却価格が下がりやすいためだからです。

具体的には、売却時期・築年数の観点で売り時を把握しましょう。売却時期は2021年まで、築年数は築10年までが売り時です。

売却時期・築年数ともに売り時の状態で売ると、さらに高く売りやすいです。

また、マンションの別部屋の売り出し状況を確認して別部屋が売り出されていないタイミングで売り出すことも重要です。なぜなら、同じマンションの別部屋が売り出されている状況で売り出してしまうと、価格競争になりやすく安い売却価格になる恐れがあるからです。

具体的には、不動産総合ポータルサイトで調べるか、不動産会社に問い合わせるかして、同じマンションの別部屋が売り出されていないか確認しましょう。

※よりくわしく知りたい方は、マンションの売り時の記事をご覧ください。

リフォームは出来るだけしない

マンションを売るためのリフォームは出来るだけしないように心がけましょう。

理由はおおきく2つあります。1つ目は、リフォームに欠けた分の価格を売却価格に上乗せできないことが多いためです。マンションを一通りリフォームすると、工事内容や箇所にもよりますが100~500万円ほどリフォーム費用がかかります。

かかったリフォーム費用を上乗せして売り出した場合、近隣の競合となる物件よりも数百万円も高くなってしまいます。リフォーム済みであることより価格が安いことを重視する購入希望者は多いため、売れにくくなります。

結果として、売り出し後に値下げを余儀なくされて、売るためにしたリフォーム費用を回収できない可能性が高いです。

2つ目の理由は、中古マンションの購入を検討している人の中には購入後に自主的にリフォームを検討している人もいるためです。それらの人は、修繕目的のリフォームではなく、こだわりを反映させたリノベーションを検討しています。

そのため、マンションを売る前のリフォームは余計なおせっかいになってしまい、検討の対象から外される恐れがあります。

これまでに行った住み心地をよくするためのリフォームであれば良いのですが、これから売るためにわざわざリフォームをする必要はありません。

ローンの残債がいくらか確認しておく

マンションを売る前には、購入時の住宅ローンがいくらくらい残っているのか調べて把握しておきましょう。

売却代金がローンの残債を上回る場合と下回る場合で住宅ローンが残った状態でマンションを売るための条件が異なり対策が異なるため、マンションを売るために注意しておく必要があります。

住宅ローンの残債を把握していないと買主と条件交渉や売買契約を結ぶ段階になって、売買取引ができなくなってしまう恐れがあります。なぜなら、住宅ローンを完済しないと金融機関が物件に対して設定した抵当権を抹消することができないからです。

売却代金がローン残債を上回る場合は、売却代金の受け取りと同時にローンを完済することで抵当権を抹消することができます。一方、売却代金がローン残債を下回るときは、差額を自己資金で用意する必要があります。

自己資金が用意できなくても、住み替えをする場合は「住み替えローン」を利用してマンションを売ることも出来ます。住み替えローンとは、ローン残債を新居のローンに含めて借り入れを行うことが出来るローンです。

ローン残債は、金融機関から毎年送られてくる年末残高証明書で確認できます。

※よりくわしく知りたい方は、マンション売却のローンの記事をご覧ください。

マンションの売却相場を調べておく

不動産会社による査定を受ける前に、自分でマンションの売却相場を調べておくようにしましょう。

マンションの売却相場を把握しておかないと、不動産会社の算出した査定価格が高いか低いかを客観的に判断することが出来ません。その結果、相場とかけ離れた高い査定金額をつけた不動産会社に言いくるめられ、契約を依頼してしまう可能性があります。

そして、相場よりも高く売り出していることで、買い手がつかずなかなか売れない状況が続いてしまう恐れがあります。

相場を調べるときは、不動産流通機構が運営している「レインズ」というサイトを使用することをおすすめします。レインズを使うと、指定したエリア内の直近1年間の成約価格をチェックすることが出来ます。成約価格とは、実際に買主と取引をした価格のことであり、売り出し価格とは異なります。

また、築年数・最寄駅からの距離・専有面積・間取りなどの条件を基に、売る予定のマンションと条件を近づけて調べることで類似マンションの売却相場を把握することが出来ます。

具体的には、「レインズ」や「土地総合情報システム」などのインターネットサイト経由で調べることが出来ます。

※よりくわしく知りたい方は、マンションの売却相場の記事をご覧ください。

マンションの査定依頼~売り出し開始までの注意点

査定依頼をしてから不動産会社と媒介契約を結ぶところまでを、マンションの売り出し前とします。マンションの売り出し前の注意点は以下の6つです。

  1. 複数の不動産会社に査定依頼をする
  2. 不動産会社は慎重に選ぶ
  3. 営業担当者にもこだわる
  4. 媒介契約の種類を把握しておく
  5. 相場とかけ離れた売り出し価格を設定しない

ひとつずつの注意点で、どんなリスクがあるか、どのように対策をするかを解説していきます。

複数の不動産会社に査定依頼をする

査定依頼をするときは、複数の不動産会社に査定依頼をするようにしましょう。

なぜなら、複数の不動産会社から査定をしてもらうことで、査定価格を比較することが出来ることです。もし、名前を知っていたという理由だけで一社の不動産会社からしか査定を受けないと、その価格が高いのか低いのか客観的に判断することが出来ません。

客観的に査定価格を判断できないと、業者の言いなりの価格でマンションを売り出してしまい、結果として安い売却価格になってしまう恐れがあります。

複数社へ査定依頼をするなら「一括査定サイト」を利用することをおすすめします。一括査定サイトとは、インターネット上で複数の不動産会社に査定依頼をすることが出来るサービスです。

一括査定サイトを使えば、自宅に居ながら複数の不動産会社に一度の入力でまとめて依頼をすることが出来るため、不動産会社一社一社に出向く手間が省けます。

代表的な一括査定サイトは、「イエウール」です。査定対応エリアは全国47都道府県すべて、提携企業数は一括査定サイトNO.1の約1600社以上、利用者数も現在月間1万人超え、となっています。

60秒ほどの入力で査定依頼が完了するため、マンションが高く売れるか気になるかたは、一度査定依頼をしてみてはいかがでしょうか。

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不動産会社は慎重に選ぶ

不動産会社は知名度だけで安直に選ばず、慎重に選ぶようにしましょう。

なぜなら、不動産会社はマンションを売るパートナーともいえるほどに、密接にかかわる存在になるからです。

同じ物件でも利用する不動産会社によって売るときの条件が違ってくることは多く、売却価格まで変わることは少なくありません。

不動産会社を選ぶときにチェックすべきポイントは以下の3点です。

  • 査定額の根拠
  • 類似物件の売却実績
  • 「囲い込み」をしないか

査定額の根拠は、業者によって査定額を高く設定して顧客を集めるという手法を取っていることもあるためチェックが必要です。周辺相場と比べてなぜ高いのか・低いのか、どの部分が特に高評価なのか・低評価なのか、などを担当者に質問してみましょう。

類似物件の売却実績は、マンション売却が不得意な会社に依頼してしまうと、売却価格が安くなってしまったり売却が長引いてしまう恐れもあるのでチェックが必要です。会社のホームページや口コミサイトを基に調べましょう。

「囲い込み」をしないかは、高く売る事ができる機会を逃したり、売却期間が伸び値下げを余儀なくされる恐れもあるので、チェックが必要です。囲い込みとは、故意に売り出し中の物件情報を隠し他の不動産会社に契約させない状況を作ることを言います。

囲い込みをしないかチェックするためには、媒介契約時に直接担当者に聞く・売り出し後に他の不動産会社を通じて自分の物件が募集中かどうかを問い合わせる、などの方法があります。

営業担当者にもこだわる

良い不動産会社を選べても、売却活動の大半は一人の営業担当者が行うため、「誰」が担当するかによってマンションが高く売れるかどうかが変わってきます。

そのため、営業担当者をこだわらずに選んでしまうと、手続きがスムーズに進まなかったり、なかなか買い手が見つからないというケースもあります。

営業担当者でこだわるポイントは以下の2点です。

  • 営業力があるか
  • コミュニケーションが取りやすいか

営業力は、売却実績・販売ノウハウの他にも、国家資格である「宅地建物取引士(宅建)」の資格を有しているかどうか確認しておきましょう。

コミュニケーションの取りやすさも重要で、担当者との相性が良くスムーズにコミュニケーションが取れるほど売却活動も円滑に進みます。

問い合わせの対応が早いか・親身に相談に乗ってくれるか・高圧的な態度で接されないか、などを基にコミュニケーションの取りやすさを判断しましょう。

媒介契約の種類を把握しておく

3種類ある媒介契約の種類を把握したうえで、媒介契約を結ぶようにしましょう。

なぜなら、違いを理解しておかないと、不動産会社の言うがままに自分の売却状況に適さない契約を結んでしまう可能性があるためです。その結果、売るまでに時間がかかってしまったり、不当に安い価格で売ってしまうリスクがあります。

媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれの違いは以下の表の通りです。

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
契約できる不動産会社の数制限なし一社のみ一社のみ
自分で買主を発見したときの取引不可
レインズへの登録義務任意7営業日以内5営業日以内
売主への報告義務任意2週間に1回以上1週間に1回以上
契約期間制限なし(基本は3ヶ月)3ヶ月3ヶ月

専任媒介契約は、名のとおり複数の業者に依頼することはできませんが、依頼人自身が自分で取引相手を探して契約することができます。最も不動産会社と売主の権限や責任のバランスが取れているため、基本的には専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。

※よりくわしく知りたい方は、媒介契約の記事をご覧ください。

相場とかけ離れた売り出し価格を設定しない

売り出し価格を設定する時は、相場とかけ離れた価格を設定しないように気を付けましょう。

相場より極端に高いと、広告掲載しても購入希望者の目に触れられにくく、内覧申し込みや問い合わせさえこない恐れがあります。

反対に、相場より極端に低いと、購入希望者や内覧申し込みが殺到して対応が大変なだけではなく、本来売れる価格より大幅に安い売却価格になってしまいます。

理想としては、売買契約前に値下げ交渉があることを見越して相場の+5%程度の価格で売り出し価格を設定することをおすすめします。

まとめ

マンションを売るためには、まず売るときの流れを把握しておく必要があります。そして、自分が売るときのケース別の注意点や、売る準備段階・売り出し前の注意点を確認しましょう。

そこで、事前に準備でいるものは準備しておくと、マンションの売却活動がスムーズに進みます。 また、不動産会社の選び方によっても、うまく売れるかどうかが変わってきます。

信頼できる不動産会社を見極めるためにも、複数査定での比較検討を行いましょう。そして、不動産業者の協力のもと、売れるコツをそれぞれ実践してマンションを売りましょう。

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もっと詳しく知りたい方は、 以下の記事をご参考にしてみてください。

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