マンション売却で支払う税金とは?利益がでるなら節税をしよう!

更新日:2020年6月24日

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マンションの売却を行うと、税金の支払い義務が生じます。どのような税金が必要となるのか不安に感じている人もいるでしょう。

そこでこの記事では、マンションの売却時に必要となる税金の種類について解説します。節税の方法についても紹介しますので、同時に理解してスムーズに手続きを進めましょう。

マンション売却について知りたい方は、「マンション売却で知るべきことを全て解説!流れや注意点を知ろう」の記事をご覧ください。

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マンション売却でかかる税金の全体像

マンションを売却すると税金がかかりますが、これにはどのようなものがあるのかを知っておくことが大切です。税金の種類はさまざまであり、売却時に必ずかかるものや、条件つきで発生するものなどがあります。税金の全体像を知ることで、マンション売却の際にかかる税負担を把握しておきましょう。

どんな税金がかかるのか

マンションを売却する際にかかる税金は、次の通りです。

税金概要条件
譲渡所得税売却する利益に対して課税売却で利益が出たときにかかる
住民税売却する利益に対して課税売却で利益が出たときにかかる
復興特別所得税売却する利益に対して課税売却で利益が出たときにかかる
登録免許税不動産登記の費用ローンが残っていて抵当権抹消をするときにかかる
印紙税収入印紙の費用売買契約書を作成するときにかかる

これら5つの税金が、マンション売却の際にかかる可能性があるものです。

どんな控除が使えるのか

マンションの売却で利益が出ると税金がかかりますが、特別控除や特例などを適用することで、節税ができる場合があります。控除や特例などの制度は、次のものがあげられます。

  • 3,000万円の特別控除
  • 住宅ローン控除
  • 買い替え特例
  • 軽減税率の特例
  • 譲渡損失の損益通算

まず売却によって利益が出ている場合は、3,000万円の特別控除の適用を考えましょう。ただし、売却に伴い買い替えをし、新居で住宅ローンを組むなら住宅ローン控除が適用できます。

買い替えの場合はローンを組むかどうかによって、利用する控除を決めることがおすすめです。もし利益が出ていて買い替えを前提とするなら、将来に税金の支払いを繰り延べできる買い替え特例を使うという選択肢もあります。

また、所有期間が10年を超えているマンションを売却するなら、軽減税率の特例が適用できます。この特例は3,000万円の特別控除のみと併用ができるので、控除をしてもなお利益が残るなら、軽減税率の特例を使うといいでしょう。

売却によって損失が出ているなら、譲渡損失の損益通算を使い、給与所得などを不動産売却の損失と合算して節税できます。ケースによって適用できる控除や特例は異なるので、自分の場合はどれが使えそうかを確認しておきましょう。

結局いくらの税金がかかるのか

マンションの売却でいくらの税金がかかるのかはケースバイケースですが、基本的にいは数万円程度と少額であることが多いです。より高い税金がかかるのは売却によって利益が出る場合ですが、マンション売却では利益が出ることは少ないです。

また、利益が出たとしても、各種控除を使うことで税負担を大幅に引き下げたり、場合によっては非課税とできたりもします。

そのため、実際にかかる税金は、利益の有無に関係なく発生する必須のもののみとなることが多く、これらの相場が数万円程度なので、売却時の税金はそれほど高くないといえるでしょう。

マンションを売却して利益が出た時の税金

マンションを売却して利益が発生すると、その利益分に対して税金がかかります。もし売却で利益が発生しない場合は、非課税となることも覚えておきましょう。どのような税金があるのか、それぞれいくらかかるのかを把握しておくことが大切です。

利益に対して譲渡所得税・住民税・復興特別所得税がかかる

マンションを売却して利益が出ると、その利益に対して譲渡所得税と住民税、復興特別所得税の3つがかかります。これらは売却するマンションの所有期間によって、税率が変動します。

所有期間は売却した年の1月1日時点で計算し、5年を超えているなら長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得となり、税率は次の通りです。

所有期間譲渡所得税(復興特別所得税を含む)住民税合計
短期譲渡所得30.63%9%39.63%
長期譲渡所得15.315%5%20.315%

利益に対して所有期間に応じた税率をかけ、税金を計算します。

譲渡所得税とは

マンションの売却で利益が出ると、所得が増えることになるので、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は売却によって発生した利益に課税されるものであり、これ単体で見ると短期譲渡所得の場合は30%、長期譲渡所得の場合は15%です。

住民税とは

マンション売却の利益に対しては、住民税もかかります。住民税も利益が出た際にかかるものであり、売却による利益が0、あるいは損失が出ている場合は非課税です。住民税は利益に対して税率をかけて計算し、短期譲渡所得だと9%、長期譲渡所得だと5%です。

復興特別所得税

東日本大震災の復興財源を確保するために課税されるのが、復興特別所得税です。これはマンションの売却で利益が出た場合に課税されるので、利益がない、あるいは損失が出ている際には非課税です。

復興特別所得税の税率は2.1%であり、所有期間に関係なく税率は一定となっています。また、利益そのものに対してかかるわけではなく、譲渡所得税額に対して課税されることも覚えておきましょう。復興特別所得税は2037年12月31日の取引までが、課税対象です。

マンションを売却したら必ずかかる税金

売却によって利益が出ると譲渡所得税や住民税、復興特別所得税などがかかりますが、利益が出ない場合は非課税です。対して登録免許税や印紙税は、売却による利益の有無に関係なくかかります。売却時に必須の税金を知り、それぞれいくらかかるのかを把握しておきましょう。

登録免許税

住宅ローンを組んでいて抵当権が設定されているマンションを売却する際には、引き渡しまでに抵当権の抹消登記をしなければなりません。この際にかかる税金が登録免許税であり、税額は不動産1個に対して1,000円です。

そのため、マンションと土地の両方に抵当権が設定されているなら、登録免許税は合計2,000円になると考えましょう。住宅ローンを組まずにマンションを購入している場合は、抵当権が設定されていないので、この費用はかかりません。

また、抵当権の抹消登記は自分で行うことができますが、手続きの手間を省くには司法書士に依頼するという方法もあります。司法書士に依頼する場合は、登録免許税に加えて1万円前後の報酬を支払うことになるので、このコストも頭に入れておきましょう。

収入印紙税

不動産の売買契約書には、記載した契約金額に応じた収入印紙を貼り付けます。この費用が印紙税であり、売却による利益や住宅ローンの有無に関係なく、必ずかかる費用と考えましょう。印紙税は契約金額によって税額が変動します。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え50万円以下400円200円
50万円を超え100万円以下1,000円500円
100万円を超え500万円以下2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円を超え1億円以下60,000円30,000円
1億円を超え5億円以下10万円60,000円
5億円を超え10億円以下20万円16万円
10億円を超え50億円以下40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

基本的には本則税率で計算しますが、2022年3月31日までの取引では軽減税率が適用されます。また、売買契約書は契約時に2通作成しますが、売主が1通分を、買主が1通分を負担することが一般的です。

マンション売却の税金シミュレーション

マンションの売却には、 さまざまな税金が必要となることを紹介してきました。ここからは、マンションを売却したときの税金についてシュミレーションしてみます。自分の条件に近い事例を参考にしてみてください。

15年住んでいたマンションの売却で利益

【事例1】15年住んでいたマンションを売却したら利益が出た

  • 譲渡価格:7,000万円
  • 取得費:4,000万円
  • 譲渡費用:250万円
  • 築年数・所有期間:15年目

【税金の計算シミュレーション】

  • 譲渡所得=譲渡価格-取得費-譲渡費用=7,000万円-4,000万円-250万円=2,750万円

税金の計算をします。所有期間が5年を超えているため、税率は長期譲渡所得を適用します。

  • 所得税=譲渡所得×15%=2,750万円×15%=412万5,000円
  • 復興特別所得税=所得税×2.1%=412万5,000円×2.1%=8万6,625円
  • 住民税=譲渡所得×5%=2,750万円×5%=137万5,000円
  • 税金=所得税+住民税+復興特別所得税=412万5,000円+137万5,000円+8万6,625円=558万6,625円

通常であればこのような計算になりますが、ここに相続した3,000万円の特別控除を適用すると以下のようになります。

  • 譲渡所得=譲渡価格-取得費-譲渡費用=7,000万円-4,000万円-250万円-3,000万円=750万円
  • 所得税=譲渡所得×10%(軽減税率の特例を適用)=750万円×10%=75万円
  • 復興特別所得税=所得税×2.1%=75万円×2.1%=1万5,750円
  • 住民税=譲渡所得×4%(軽減税率の特例を適用)=750万円×4%=30万円
  • 税金=所得税+住民税+復興特別所得税=75万円+30万円+1万5,750円=106万5,750円

3,000万円の特別控除を使う前の税額は558万6,625円となり、特別控除を利用すると106万5,750円まで税金を安くすることができました。

取得費不明でのマンション売却

【事例2】15年住んでいたマンションを売却したが取得費が不明であるケース

事例1と同条件で、所得費が不明な場合の税金について計算します。

  • 譲渡価格:7,000万円
  • 取得費:不明なため概算法を使用して計算
  • 概算法=譲渡価格×5%=350万円
  • 譲渡費用:250万円
  • 築年数・所有期間:15年目

譲渡所得の計算をします。

  • 譲渡所得=譲渡価格-取得費-譲渡費用=7,000万円-350万円-250万円=6,400万円

所有期間が5年を超えているため、税率は長期譲渡所得を適用します。

  • 所得税=譲渡所得×15%=6,400万円×15%=960万円
  • 復興特別所得税=所得税×2.1%=960万円×2.1%=20万1,600円
  • 住民税=譲渡所得×5%=6,400万円×5%=320万円
  • 税金=所得税+住民税+復興特別所得税=960万円+320万円+20万1,600円=1,300万1,600円

通常であればこのような計算になりますが、ここに相続した3,000万円の特別控除を適用すると以下のようになります。

  • 譲渡所得=譲渡価格-取得費-譲渡費用=6,400万円-350万円-250万円-3,000万円=2,800万円
  • 所得税=譲渡所得×10%(軽減税率の特例を適用)=2,800万円×10%=280万円
  • 復興特別所得税=所得税×2.1%=280万円×2.1%=58万8,000円
  • 住民税=譲渡所得×4%(軽減税率の特例を適用)=2,800万円×4%=112万円
  • 税金=所得税+住民税+復興特別所得税=280万円+112万円+58万8,000円=450万8,000円

3,000万円の特別控除を使う前の税額は1,300万1,600円となり、特別控除を利用すると450万8,000円まで税金を安くすることができました。ただし、取得費が明確だった事例1の場合と比較すると以下のようになり、取得費が不明確な場合は損をする可能性が高いことがわかります。

取得費控除前の税額3,000万円の控除適用後の税額
4,000万円604万3,712円105万3,675円
不明1,300万1,600円450万8,000円

マンションを売却して譲渡所得がマイナス

【事例3】マンションを売却して譲渡所得がマイナスになるケース

  • 譲渡価格:3,000万円
  • ハウスクリーニング費用:8万円
  • 購入時のマンション価格:4,500万円
  • 土地購入価格:2,000万円
  • 建物購入価格:2,500万円
  • 築年数・所有期間:15年目

【税金の計算シミュレーション】

  • 減価償却費=建物購入価格×0.9×償却率×経過年数=2,500万円×0.9×0.015×15年=506万2,500円
  • 建物取得費=建物購入価格-減価償却費=2,500万円-506万2,500円=1,993万7,500円
  • 取得費=土地取得費+建物取得費=2,000万円+1,993万7,500円=3,993万7,500円

次に譲渡費用を計算します。

  • 仲介手数料=取引額×3%+6万円=3,000万円×3%+6万円=96万円
  • 印紙代=1万円(1,000万円超5,000万円以下:10,000円)
  • ハウスクリーニング費用=8万円
  • 登録免許税=2,000円
  • 譲渡費用=仲介手数料+印紙代+ハウスクリーニング費用+登録免許税=96万円+1万円+8万円+2,000円=105万2,000円

次に譲渡所得を計算します。

  • 譲渡所得=譲渡価格-取得費-譲渡費用=3,000万円-3,993万7,500円-105万2,000円=▲1,098万9,500円

譲渡所得がマイナスになった場合には、税金を支払う必要はありません。

特別控除で節税をする方法

マンション売却で生じる税金は、売却額に関わらず特別控除額を差し引いた上で計算されるものです。どれだけ高額で売れたとしても控除額を差し引いて課税譲渡所得がゼロになれば税金を支払う必要はなくなります。

ここでは、どのような控除が受けられるのかについて解説しますので、参考にしてください。

最大3000万円の特別控除

マンションの売却手続きが完了したら、確定申告を行います。マンションの所有期間に関係なく譲渡所得から最高で3,000万円まで控除を受けることができる特例があります。確定申告を行う前に内容をしっかりと理解しておきましょう。

3,000万円控除はマイホームを譲渡した場合に受けられる特例です。適用するのはいくつかの要件がありますので以下にまとめておきます。

  • 自分が住んでいるマンションであること
  • 前年、前々年に、この特別控除や買い換え特例、繰越控除の特例を受けていないこと
  • 収用等による特別控除など、ほかの特例を一緒に受けていないこと
  • 以前に住んでいたが、現在住んでいないマンションを売る場合は住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
  • 売手と買手が親子や夫婦など特別な関係でないこと(特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれる)

所有期間が10年超えなら軽減税率の特例

不動産の売却を行なった時点で、不動産を10年以上所有していれば長期譲渡所得の税額より低い税率で計算される「10年超所有軽減税率の特例」が適用されます。3,000万円の特別控除の特例との併用も可能なため、両方が適用されれば大きな節税となります。

10年超所有軽減税率が適用されるための要件は以下のとおりです。

  • 売却した年の1月1日時点で10年を超えて所有していること
  • 前年、前々年にこの特例を受けていないこと
  • 繰越特例や買換え特例など、ほかの特例を一緒に受けていないこと
  • 現在住んでいないマンションの場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
  • 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと(特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれる)

これらの要件をクリアすれば軽減税率の対象となります。具体的には、次のような計算式で課税額が計算されます。

  • 譲渡所得のうち6,000万円以下の部分「譲渡所得×14%(所得税10%+住民税4%)
  • 譲渡所得のうち6,000万円を超える部分「譲渡所得×20%(所得税15%+住民税5%)

売却で利益が出なくても確定申告で節税

マンションを売却した場合に発生した譲渡所得は「譲渡所得=売却価格-所得費-譲渡費用」で算出されます。譲渡所得は、プラスになることもあればマイナスになることもあります。利益が出ない場合は税金は発生しません。それだけでなく売った年のその他所得と相殺して所得税や住民税を減らすことができる点も理解しておきましょう。これを「損益通算」といいます。

売った年の所得よりも譲渡損失のほうが大きくて相殺し切れない場合もあるでしょう。この場合は、翌年以降の所得からも繰り越して差し引ける「繰越控除」の利用が可能となります。

「譲渡損失の繰越控除」と呼ばれる特例は、売った年の翌年から最長3年間の所得まで繰り越して控除できる点が特徴です。つまり、最長で4年間は所得税や住民税がゼロになったり軽減される可能性が高まります。

確定申告の流れ

マンションを売却して利益が出ていたり、損失が出ていても特例を適用させたりするなら、売却した翌年に確定申告が必要です。確定申告の流れは、次の通りです。

  1. 譲渡所得を計算する
  2. 必要書類を集める
  3. 確定申告を行う
  4. 納税をする

どのような流れで行うのかを把握して、スムーズに確定申告を行いましょう。

STEP1:譲渡所得を計算する

まずはマンションの売却によって譲渡所得、つまり利益が発生しているかどうかを計算しましょう。譲渡価格だけではなく、取得費や譲渡費用などを計算して、最終的な利益がいくらになるかを知っておくことが大切です。

利益の有無によって税金がいくらかかるか、適用できる特例や控除の制度がどれかなどが異なります。そのため、最初に利益の計算をして、何のために確定申告をするのかを明確にしておきましょう。

STEP2:必要書類を集める

確定申告にはさまざまな書類が必要なので、これを集めておきましょう。

  • 申告書B
  • 申告書第三表/分離課税用
  • 譲渡所得の内訳書
  • 戸籍の附票
  • 売買契約書・建築請負契約書(写し)
  • 登記費用など諸費用の領収証(写し)
  • 不動産売却時 売買契約書と領収証(写し)
  • 仲介手数料の領収証(写し)
  • 測量費・登記費用など諸費用の領収証(写し)
  • 登記事項証明書

申告書や譲渡所得の内訳書は、税務署で受け取ったり、国税庁のホームページからダウンロードしたりすることができます。戸籍の附票は、不動産売却の2カ月後以降に、市区町村の役場で取得しましょう。

売買契約書や領収書などは、マンションの購入と売却それぞれのタイミングで受け取っているものを使用します。登記事項証明書は法務局で取得できるので、マンションを売却して登記内容の変更が記載されているものを用意しておきましょう。

また、特例や控除の制度を使うには、これら以外の書類が必要となる場合があります。そのため、適用したい制度ごとの必要書類を調べておき、これも揃えておくことが大切です。

STEP3:確定申告を行う

必要書類を集めたなら、申告書を作成して確定申告を行います。確定申告は税務署や全国の確定申告会場で申告書を提出するほか、郵送で申告書を送付して行うやり方もあります。

また、e-Taxというサービスを使って電子申告も可能なので、自分に合ったやり方で行いましょう。申告内容さえ正しいなら、どの方法で確定申告を行っても構いません。

確定申告は毎年2月16日から3月15日の期間で行い、期限をすぎると延滞税や無申告加算税などの罰則が科せられるので注意しましょう。また、スケジュールは土日の関係でずれることがあるので、申告する年度の詳細な期限を調べておくことも大切です。

STEP4:納税をする

確定申告が完了し、マンションの売却によって利益が出ているなら、税金を納付します。確定申告後、速やかに支払う必要があるのは、譲渡所得税と復興特別所得税の2つです。これらは算出した金額を支払うことで、まとめて納付できます。

住民税は4月以降に送られてくる納税通知書をもとに、納税を行います。納税は4期にわけられており、納税通知書に記載された金額を、順次支払うと考えましょう。

マンションの売却前に税金を見積もろう

マンションの売却は、確定申告をして税金を納めてはじめて完了したといえます。売却にはさまざまな費用がかかりますが、事前に税額を計算しておくことで節税対策を立てることもできます。

特に売却して利益が出た場合は、課税の対象となることを理解しておくことも大切です。税額を事前にシミュレーションしておくと、マンションの売却価格をどこまで下げることが可能かなども試算しやすくなります。売却後に少しでも手元にお金を残したい場合も、税金を支払うことを前提に逆算してみることをおすすめします。

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もっと詳しく知りたい方は、 「【マンション売却相場】売却相場のピークや最新価格がいくらか解説」 の記事をご覧ください。

また、 「マンションの売却にかかる税金を計算|手元に残るお金はいくらか」 という記事や、 「マンションの売却利益にかかる税金を解説」という記事もご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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